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ミン・ニャット氏はハノイ出身で、事業を始めるためにホーチミン市に移住したばかりです。ここ数日、彼はホーチミン市の中心部でレストランを開店するのに良い場所を見つけるためにあちこち走り回らなければならなかった。何日もかけて人脈や仲介業者を頼りに探し、広告を出したが、良い場所はすべて借りられてしまい、まだ適当な場所が見つかっていない。 「今は物件が本当に不足している。特に立地の良いところはね」とナット氏は不満を漏らした。この状況は、市内中心部の数十億ドル規模の通りに依然として賃貸物件の看板が溢れていた昨年とは大きく異なっている。

ハムギ、レロイ、グエンフエ、グエンズー、ドンコイ、ハイバチュン、グエンティミンカイなどホーチミン市中心部の路線を観察すると、以前は多くの地域が閉鎖されていましたが、現在ではほぼすべてが埋まっています。ホーチミン市で最も高級な通りであるグエンフエ通りとドンコイ通りには、現在閉鎖されている住所はほんのわずかです。しかし、私たちの調査によると、この建物はチュオン・ミ・ランさんの所有物であり、差し押さえられているとのことです。その他は賑やかで混雑していて明るいお店です。

タウンハウスやショッピングセンターの貸しスペースはお客様でいっぱいです。

写真：ディン・ソン

賃貸スペースが埋まっている理由は、家主が前年のように価格を維持するどころか値上げするのではなく、価格を下げることを受け入れたからです。八東山ウェブサイトのデータによると、今年初め、商店やレストランの状況が長期間低迷し、賃貸需要が減少し、改善の兆しが見られなかったため、多くの家主が徐々に価格引き下げを受け入れた。郊外の手頃な価格帯の物件の大半は、新規契約で10～15％割引されている。中心部エリア、賃貸価格は以前締結した契約よりも 15 - 20% 低くなります。 DKRAグループのデータによれば、今年の最初の2か月間で、1区、3区、ビンタン区のタウンハウスの賃貸価格は20～25％下落した。 7区、10区、ビンタン、トゥドゥック市など中心部から離れた地域では、約20％の割引もあります。

ホーチミン市中心部の賃貸物件を専門とする不動産ブローカー、ゴック・タン氏は、私たちにこう分析した。「2023年～2024年には、賃貸物件の空きが多くなるが、家主は依然として価格を下げないだろう。」しかし、2025年までに、家主は「ドアを閉めて毎日空室のままにして、毎日お金を失うという無駄なこと」ではなく、「契約を締結」するために、入居者への価格を下げなければならなくなりました。特に、中心路線沿いの大きな建物は商業上の利点が多くありますが、賃料が非常に高く、入居者の選り好みが激しいことが欠点です。

これらの施設の主な顧客は、多くの場合、大手の飲食店、銀行、金融など、資金の流れが強いブランドです。価格の引き下げにより、長い間空いていた施設にテナントを見つけることができました。 「依然として厳しい経済状況、特に米中貿易戦争の状況において、家主が家賃を引き下げることは双方にとって有益な解決策です。現在の市場ルールは変化し、以前のように家主に有利な状況ではありません。したがって、賃貸物件の需要は常に存在し、依然として高い水準にあるため、家賃を適正な水準に調整することは、入居率の回復につながるでしょう」とゴック・タン氏は説明した。

南部地域のバトドンサンのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏も、小売業界が多くの課題に直面している状況では、賃料の値下げは適切であると断言した。家賃収入が家計の大きな部分を占める家庭にとって、長期にわたる不況は双方に損害を与えるだけだ。これは、家主と借主が一緒に座り、困難を乗り越えるために互いに支え合う時間です。家主は、短期賃貸期間に適切なレベルで価格を下げることに同意します。これは、双方の損失を軽減するための一時的な解決策となります。

テナントがいっぱいのショッピングセンター

賃貸タウンハウスは回復しているが、 ショッピングモールのスペースはほぼ満杯となっている。 CBREベトナムのデータによれば、ホーチミン市都心のショッピングモールの稼働率は約93～99％で、空きスペースはほとんどない。これにより、中心部の賃貸価格は年間 10 ～ 11% 上昇します。 CBREは、2024年だけで、中心部の賃貸価格が月額280米ドル/㎡（700万VND相当）と記録しており^、 2023年の同時期と比べて15.4％上昇しています。一方、中心部以外に位置するプロジェクトの小売スペースも年間4～5％上昇し、平均賃貸価格は月額53米ドル/㎡ ^（ 130万VND相当）となっています。 2024年にホーチミン市中心部以外のエリアにオープンする4つの新しいショッピングモールプロジェクト、すなわちセントラルプレミアム、パークモール（8区）、ビンコムメガモールグランパーク（トゥドゥック市）、ビンコム3.2（10区）は、いずれもオープン時にほぼ100％の稼働率を達成した。

CBREベトナムの小売サービス部門責任者であるマイ・ヴォ氏は、2024年にホーチミン市は小売スペースの純吸収量が過去7年間で最高の数字を記録し、賃貸床面積は132,000平方メートルに達し^、市場全体の空室率はわずか7％だったと語った。これは、食品・飲料ブランドやファッション業界がレンタルのニーズを小売センターに移していることを受けてのことだ。さらに、ベトナム市場に参入する中国ブランドによる中心部のスペースの賃貸需要も、中心部と非中心部の両方で空き賃貸スペースの急速な埋まりと賃貸価格の上昇に貢献しています。ビンコムと同様に、ドンコイはベトナムで初めて中国のファッションブランド、アーバンリバイボを迎え入れます。サイゴンセンターでは、中国の玩具ブランド「ポップマート」もこの場所に立ち寄りました。

サヴィルズ・ベトナム調査部のシニアマネージャー、カオ・ティ・トゥ・フオン氏も同様の見解を示し、「ショッピングモールの『オールインワン』モデルは、食品・飲料、ファッション、化粧品ブランドが顧客にアプローチするのに便利だ」と断言した。タウンハウスの小売店舗と比較すると、ショッピングモールの成功の決め手は、合理的なテナントゾーニングを配置し、製品ライン間の調和を生み出す戦略です。

専門家の分析によると、現在ホーチミン市の小売エリアはゆっくりと成長しており、特に中心部では新しいショッピングモールを開発するための土地はほとんど残っていないという。一方、ベトナムにおける事業拡大の必要性と国際ブランドの参入増加により、ショッピングモールのスペースはますます多くの顧客を引き付けるようになりました。

ベトナムの小売市場は地域最高にランクイン

市場データ分析会社ユーロモニター（英国）は、ベトナムの非食品小売売上高が2024年から2027年にかけて年率12.6％の成長率に達すると予測している。ベトナムの各世帯の消費者支出指数も2024～2028年の間に38％増加し、東南アジアで最も高い水準となる見込みです。多くのニッチブランドが2025～2026年の出店を目指しています。多くの中国ブランドが海外展開の機会を模索しており、ベトナムは店舗網を展開する可能性のある市場の一つとなっている。これにより、今後数年間、ベトナムの小売市場に多くのチャンスがもたらされるでしょう。

タンニエン.vn

出典: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm