ล่าสุดมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ (NEU) ได้ส่งข้อเสนอแนะ 7 ประการถึงนายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เพื่อช่วยพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่มั่นคงและแข็งแรง

ด้วย ข้อเสนอแนะประการแรก NEU เชื่อว่าหน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

“ปัจจุบันยังมีปัญหาในการเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนอีกมาก โครงการต่างๆ มากมายติดขัดทั้งในส่วนของการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การเคลียร์พื้นที่ และปัญหาในการปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน…” NEU ได้หยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นมา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงมากมายหลังจากมีการนำกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ 3 ฉบับมาใช้ ภาพ: เลอ โตอัน

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว NEU จึงได้เสนอแนวทางแก้ไขต่างๆ ดังต่อไปนี้ การดำเนินการประมูล เสนอราคา และจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับใหม่ จัดทำและปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายใหม่ แต่ต้องคำนึงถึงผลประโยชน์ระหว่างรัฐและนักลงทุน เร่งรัดการดำเนินการให้แล้วเสร็จ ขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย อำนวยความสะดวกในการโอนโครงการที่มีกำลังการดำเนินไม่เพียงพอ

นอกจากนี้ยังมีแนวทางแก้ไขอื่นๆ อีกหลายประการ เช่น การอนุญาตให้ปรับปรุงและแนะนำกระบวนการดำเนินการปรับเปลี่ยนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เป็นบ้านพักอาศัยสังคม วิจัยและพิจารณาดำเนินการนำร่องการดำเนินการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจการตัดสินใจปรับโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ให้เป็นบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมือง

ใน ข้อเสนอแนะข้อที่ 2 NEU กล่าวว่า หน่วยงานต่างๆ จำเป็นต้องขจัดความยากลำบากในเรื่องแหล่งเงินทุนสำหรับตลาด โดยมุ่งที่จะระดมแหล่งเงินทุนระยะยาวและยั่งยืน

เพื่อดำเนินการนี้ จำเป็นต้องปลดล็อคทุนจากสินเชื่อธนาคาร ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องออกเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ โดยจำกัดการกระจุกตัวของสินเชื่อไปที่โครงการระดับไฮเอนด์มากเกินไป มุ่งเน้นลงทุนทุนสินเชื่อโครงการบ้านพักอาศัย โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีประสิทธิภาพสูง บริโภคดี ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

“ในเวลาเดียวกัน การขยายตัวของสินเชื่อจะต้องดำเนินไปควบคู่กับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ การเสริมสร้างการประเมินและการกำกับดูแลการใช้สินเชื่อ การรับรองวัตถุประสงค์ที่เหมาะสม และการจำกัดหนี้เสียใหม่ที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์” NEU กล่าว

ต่อไปนี้จะต้องส่งเสริมการไหลของเงินทุนจากพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลังมีความจำเป็นต้องตรวจสอบสถานะทางการเงิน (รวมถึงสินทรัพย์ หนี้สิน กระแสเงินสด) ของบริษัทที่ออกพันธบัตรที่กำลังประสบปัญหาในปัจจุบัน เมื่อมีการออกพันธบัตรจดทะเบียนใหม่ หน่วยงานบริหารและกำกับดูแลต้องเข้มงวดการติดตามและกำกับดูแลกรณีที่วิสาหกิจและกลุ่มวิสาหกิจออกพันธบัตรปริมาณมาก

“จำเป็นต้องดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศและสร้างช่องทางการระดมเงินทุนระยะยาว นอกจากนี้ จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาของนักลงทุนสถาบันโดยส่งเสริมการพัฒนาของกองทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์” NEU เสนอ

ด้วย ข้อเสนอแนะข้อที่สาม NEU เชื่อว่าจำเป็นที่จะต้องทำให้ข้อมูลและฐานข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส ข้อเสนอนี้สามารถเกิดขึ้นจริงได้โดยการดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์และดูแลรักษาระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอย่างสม่ำเสมอ ปรับปรุงคุณภาพการดำเนินงานขององค์กรธุรกิจบริการสนับสนุน (ธุรกิจนายหน้า, ธุรกิจซื้อขาย) ส่งเสริมการจ่ายเงินแบบไม่ใช้เงินสด…

ใน ข้อเสนอแนะข้อที่สี่ โรงเรียนได้เสนอให้ทำให้เสร็จสมบูรณ์แบบจำลององค์กรของระบบพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำโดยภาคเอกชน เพื่อช่วยให้ระบบพื้นที่ซื้อขายสนับสนุนความโปร่งใสของข้อมูลตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องกำหนดมาตรฐานสำหรับการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายและมาตรฐานสำหรับผู้จัดการและผู้ดำเนินการพื้นที่ซื้อขายอย่างชัดเจน

ไม่เพียงเท่านั้น ระดับมืออาชีพของโบรกเกอร์ยังต้องได้รับการปรับปรุงด้วย บริหารจัดการการดำเนินการแลกเปลี่ยนอย่างใกล้ชิด มีการกำหนดกฎเกณฑ์ในการประกาศใช้กฎเกณฑ์การดำเนินงานภายในตลาดแลกเปลี่ยนและประชาสัมพันธ์กฎเกณฑ์ให้ผู้เข้าร่วมตลาดได้ติดตามและปฏิบัติตาม...

สำหรับ ข้อเสนอแนะที่ 5 NEU เสนอให้เพิ่มเติมเงื่อนไขและมาตรฐานของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งรวมไปถึงการเพิ่มเงื่อนไขเกี่ยวกับศักยภาพทางการเงินสำหรับธุรกิจในการจัดตั้งพื้นที่การค้า เงื่อนไขด้านศักยภาพและคุณสมบัติทางวิชาชีพของบุคลากร

“สำหรับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายกันในท้องตลาด จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจน สำหรับข้อกำหนดนี้ ก่อนอื่น หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ต้องรับผิดชอบในการประกาศข้อมูลต่อสาธารณะเกี่ยวกับการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน แผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย ข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน…” โรงเรียนกล่าว

ใน ข้อเสนอแนะที่ 6 NEU กล่าวว่าจำเป็นต้องปรับปรุงกลไกการติดตามและจัดการกิจกรรมของตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และระบบการรายงานสำหรับหน่วยงานจัดการ

“จำเป็นต้องเพิ่มกฎระเบียบเกี่ยวกับการประชาสัมพันธ์ราคาอสังหาฯ ขั้นตอนและกระบวนการในการทำธุรกรรม ค่าบริการที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ เพื่อเพิ่มการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของข้อมูลโครงการที่นำมาใส่ในการทำธุรกรรม โดยเฉพาะอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต” โรงเรียนกล่าว

นอกจากนี้ ยังต้องเพิ่มระดับของบทลงโทษทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับการละเมิดนิติบุคคลในรูปแบบธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วย ในความเป็นจริงแล้ว ระดับโทษที่ใช้อยู่ในปัจจุบันนั้นไม่คุ้มค่ามากนักเมื่อเทียบกับผลประโยชน์ที่นิติบุคคลได้รับจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ จึงก่อให้เกิดแนวคิดที่ว่า "ยอมจ่ายค่าปรับจึงจะฝ่าฝืนได้"

สุดท้าย ด้วย ข้อเสนอแนะที่ 7 NEU เชื่อว่าควรมีกฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบออนไลน์ (ธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์ที่ชั้นการซื้อขาย) ในปัจจุบันไม่มีกฎหมายที่ควบคุมโดยตรงเกี่ยวกับการดำเนินงานและการแสวงหาประโยชน์จากธุรกิจออนไลน์ในพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

“การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่มีค่าซึ่งมีลักษณะซับซ้อน ในบริบทที่ข้อมูลขาดความโปร่งใสและต้องตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายอย่างรอบคอบ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีคำแนะนำที่ละเอียดและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นสำหรับการทำธุรกรรมทางอิเล็กทรอนิกส์กับตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังเป็นข้อกำหนดที่จำเป็นในการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ของยุคเทคโนโลยีปัจจุบัน” โรงเรียนกล่าว