ความยากลำบากและอุปสรรค

เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน นาย Pham Viet Ha รองอธิบดีกรมก่อสร้างจังหวัดกวางงาย ส่งรายงานถึงกระทรวงก่อสร้างเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต

ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน โครงการบ้านอยู่อาศัยสังคมในจังหวัดยังไม่มีการแล้วเสร็จ ยอมรับ และนำไปใช้งานแต่อย่างใด

ในขณะเดียวกัน นายฮา กล่าวว่า การบริหารจัดการและพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงานในพื้นที่ยังมีความยากลำบากและปัญหาอีกมาก

เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35/2023/ND-CP เพื่อแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของรัฐของกระทรวงก่อสร้าง

ด้วยเหตุนี้ พ.ร.ก. จึงไม่กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม (ที่ไม่ใช้ทุนภาครัฐ ทุนต่างประเทศที่ลงทุนในภาครัฐ ฯลฯ) มีสิทธิกันเงินสำรอง 20% ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ลงทุนในการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคภายในขอบข่ายโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม (รวมถึงโครงการที่ใช้เงินกองทุนที่ดิน 20%) เพื่อลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อชดเชยต้นทุนการลงทุน โดยมีส่วนทำให้ราคาขาย ค่าเช่า และราคาเช่าซื้อของบ้านพักอาศัยสังคมลดลง และลดต้นทุนการบริหารจัดการและดำเนินการบริการบ้านพักอาศัยสังคมภายหลังการลงทุน

เรื่องนี้ได้กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของรัฐบาลว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยสังคม และได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 49/2021/ND-CP ลงวันที่ 1 เมษายน 2564 ของรัฐบาล

ซึ่งจะกระทบต่อสิทธิและแผนการลงทุนของเจ้าของโครงการบ้านจัดสรรเป็นอย่างมาก

สำหรับเขตเศรษฐกิจดุงกว๊าตและเขตอุตสาหกรรมของจังหวัดนั้น ส่วนใหญ่เป็นวิสาหกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง ดังนั้นธุรกิจจึงไม่ค่อยสนใจที่จะลงทุนสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับความต้องการของคนงานมากนัก

ขณะเดียวกัน การสืบสวนความต้องการที่อยู่อาศัยของคนงานยังไม่ได้รับความสนใจและการประสานงานจากสถานประกอบการมากนัก ทำให้คณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจประสบปัญหาในการสำรวจและประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของคนงาน เพื่อหาพื้นฐานในการปรับปรุงและเสริมแผนงานและการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับความเป็นจริง

ข้อกำหนดเกี่ยวกับกระบวนการและขั้นตอนการลงทุน...สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ระหว่างกฎหมายการลงทุนและกฎหมายที่อยู่อาศัยไม่สอดคล้องกัน ก่อให้เกิดความสับสนในกระบวนการดำเนินการ

ในทางกฎหมาย มีความขัดแย้งกันว่าบ้านพักสังคมต้องอยู่ภายใต้นโยบายทางกฎหมายเดียวกันกับบ้านพักเชิงพาณิชย์

ทำให้การดำเนินการโครงการใช้เวลานานขึ้น ขั้นตอนทางกฎหมายซับซ้อนมากขึ้น ไม่ดึงดูดนักลงทุน และโดยเฉพาะเงินทุนเงินกู้เพื่อสนับสนุนนักลงทุนในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเหล่านี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการ

การลงทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่ก่อให้เกิดผลกำไรเหมือนกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่ดินเชิงพาณิชย์

นโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันมุ่งเน้นไปที่การลดต้นทุนเป็นหลัก ดังนั้นผู้ที่ได้รับประโยชน์หลักคือผู้ซื้อ ผู้เช่า และผู้เช่าซื้อ

ดังนั้นตามกฎหมายธุรกิจ การดึงดูดนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนในโครงการบ้านพักสังคมโดยสมัครใจจึงเป็นเรื่องยากมาก

จำเป็นต้องลดขั้นตอนเพื่อดึงดูดนักลงทุน

นายวียังแนะนำให้กระทรวงก่อสร้างศึกษาและให้คำแนะนำรัฐบาลในสามประเด็น ประการแรก ให้ออกกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับกระบวนการและขั้นตอนการลงทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยมุ่งลดขั้นตอนและความซับซ้อนของขั้นตอน เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้อต่อการดึงดูดการลงทุนและการดำเนินโครงการ

ประการที่สอง ศึกษากลไกและออกนโยบายแยกการลงทุนในอาคารที่พักอาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมตามทิศทางที่กำหนดเป็นลำดับความสำคัญ จัดเตรียมกองทุนที่ดินและสถาบันในเขตอุตสาหกรรม และพิจารณาที่พักอาศัยสำหรับคนงานเป็นโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญในเขตอุตสาหกรรม ผู้ลงทุนในธุรกิจโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรมจะต้องรับผิดชอบการลงทุนในที่พักอาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรม

สุดท้ายกลไกการวิจัย ออกนโยบายสนับสนุน และสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจองที่ดินส่วนหนึ่งที่อยู่ในขอบข่ายโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเพื่อลงทุนสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อชดเชยต้นทุนการลงทุน อันส่งผลให้ราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อของบ้านพักอาศัยสังคมลดลง