มุมหนึ่งของพื้นที่อยู่อาศัย โครงการ MBQH 2125 เฟส 1 แขวงดงเว เมืองทานห์ฮัว ภาพ: PV

เรื่องราวจากการใช้งาน

ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 หนังสือพิมพ์Thanh Hoa ได้รับคำร้องจากครัวเรือนที่อาศัยอยู่ในโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 (อยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยและสวนสาธารณะในพื้นที่เขตเมืองทางตอนใต้ของเมืองThanh Hoa เขต Dong Ve เมืองThanh Hoa)

คำร้องฉบับหนึ่งเริ่มต้นด้วยคำว่า “นี่เป็นครั้งที่สี่แล้วที่เราส่งคำร้องไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับผู้ลงทุนโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 สำหรับการไม่ยอมออกหนังสือปกแดง การตอบสนองจากผู้ลงทุนโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องนั้นไม่น่าพอใจ แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของความล่าช้าและการหลีกเลี่ยงความทะเยอทะยานที่ถูกต้องตามกฎหมายของครัวเรือน”

เป็นที่ทราบกันว่าโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 เป็นหนึ่งในโครงการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ใน ^{เมือง} Thanh Hoa มีพื้นที่ 82,188.8 ตร.ม. ประกอบด้วยที่ดินเปล่า 633 แปลง (ที่ดินวิลล่า 85 แปลง ที่ดินทาวน์เฮาส์ 548 แปลง) บริษัท Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company เป็นผู้ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการ (ตามการตัดสินใจหมายเลข 2939/QD-UBND ลงวันที่ 2 สิงหาคม 2018 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Thanh Hoa) บริษัทได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบันคือกรมเกษตรและทรัพยากรธรรมชาติ) ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดการส่งมอบที่ดินในแปลงให้แก่บริษัท Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company ตั้งแต่ปี 2562

แม้ว่าทางรัฐจะออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับนักลงทุนโครงการแล้วก็ตาม แต่ครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในพื้นที่นี้ยังไม่ได้รับหนังสือรับรอง เรื่องนี้กลายเป็นเรื่องน่าวิตกกังวลสำหรับครัวเรือนจำนวนมาก เนื่องจากสิทธิต่างๆ ที่เกี่ยวข้องหลายประการได้รับผลกระทบด้วย

นางสาว กศน. ชาวบ้าน ม.ร.ว.2125 เฟส 1 กล่าวว่า “ทางเราได้พบปะหารือกันหลายครั้งแล้ว และขอให้ผู้ลงทุนดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองถิ่นฐานใหม่ให้กับครัวเรือนที่ซื้อที่ดิน แต่ทางผู้ลงทุนยังไม่ตอบรับ การอยู่อาศัยท่ามกลางชุมชนเมืองที่พลุกพล่านแต่ยังไม่มีหนังสือรับรองถิ่นฐานใหม่ ส่งผลกระทบต่อชีวิตและกิจกรรมของชาวบ้านเป็นอย่างมาก เช่น ไม่สามารถจดทะเบียนเกิด จดทะเบียนสมรส หรือเรียนหนังสือในหอผู้ป่วยได้”

ครอบครัวของนางสาวล.ที.จี เป็นหนึ่งในครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 ภายใต้ “สัญญากู้ยืม” และเริ่มสร้างบ้านในปี 2565-2566 บ้านของเธอเป็นหนึ่งในอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่สร้างขึ้นไม่ถูกต้องตามกฎระเบียบการออกแบบ ด้านหน้าบ้านมีพื้นที่ไม่เพียงพอสำหรับ 4 ชั้นและ 1 ชั้นบน ด้านหลังก็มีพื้นที่เหลือไม่เพียงพอเช่นกัน นางสาวจีเล่าว่า “ในพื้นที่นี้ บ้านส่วนใหญ่ที่สร้างก่อนปี 2024 ไม่เป็นไปตามแบบที่ได้รับการอนุมัติ เพราะตอนนั้นซื้อที่ดินแล้วสร้างโดยไม่ได้รับคำแนะนำ การดูแล หรือคำเตือนจากผู้ลงทุน ตอนนี้หลายครัวเรือนเริ่มกังวลว่าแบบบ้านและความหนาแน่นของการก่อสร้างไม่ถูกต้อง จะมีวิธีแก้ไขในอนาคตเพื่อกรอกใบสมัครหนังสือปกแดงหรือไม่ เพราะบ้านที่ไม่มีหนังสือปกแดง สิทธิของผู้ใช้ที่ดินจำนวนมากก็ถูกจำกัดเช่นกัน ไม่สามารถจำนองกับธนาคารได้ และหากต้องการโอนไปยังสถานที่ที่สะดวกต่อการทำงานมากขึ้น ก็ต้องเก็บเอาไว้!”

ประเด็นทางกฎหมายและความรับผิด

กลับมาที่เรื่องทางกฎหมายในโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 บางทีปัญหาหลักอาจมาจากวิธีการดำเนินโครงการของผู้ลงทุน ตามกฎระเบียบโครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 นักลงทุนจะต้องดำเนินการก่อสร้างบ้านดิบให้ครบทุกรายการตามแบบที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจก่อนจะขายให้ลูกค้า แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง

เมืองThanh Hoa เมื่อมองจากมุมสูง ภาพ: PV

“ทันทีที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากไม่มีเงินทุนสำหรับสร้างบ้านเปล่า บริษัท Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company จึงร่วมมือกับ Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company เพื่อสร้างบ้านเปล่า แต่จากความต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านของลูกค้า พวกเขาจึงปรึกษากับลูกค้าเกี่ยวกับการขายที่ดินผ่านรูปแบบ "สัญญากู้ยืม" สัญญากู้ยืมนี้ต้องมีการรักษาความลับของข้อมูล" ครัวเรือนที่ซื้อที่ดินในทำเลนี้เล่าให้ฟัง

บางครัวเรือนเสริมว่า “ตามข้อตกลงกับลูกค้า หมายเลขแปลงของ “สัญญากู้” คือ หมายเลขแปลง หมายเลขหนี้ของที่ดินในโครงการ ลูกค้าที่ชำระเงินเต็มจำนวนตามข้อตกลงจะได้รับการส่งมอบจากผู้ลงทุนพร้อมเอกสารต่างๆ ได้แก่ สัญญากู้, รายละเอียดการส่งมอบที่ดิน, คำมั่นสัญญาก่อสร้างบ้านตามแบบแปลนพร้อมเอกสารแนบเพื่อให้ลูกค้าสร้างบ้านเอง เมื่อลูกค้าสร้างบ้านแบบหยาบเสร็จแล้ว ผู้ลงทุนจะยอมรับและดำเนินการตามขั้นตอนในการทำสัญญาซื้อขายและดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองให้กับลูกค้า”

นี่เป็นรูปแบบที่ค่อนข้างธรรมดาของการ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" แทนที่จะสร้างบ้านเปล่าและขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว นักลงทุนจะขายที่ดินให้กับผู้คนผ่าน “สัญญากู้ยืม” จากนั้นก็ให้ผู้คนสร้างบ้านของตัวเอง สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลสำคัญ 2 ประการที่เห็นได้ชัด คือ ประชาชนไม่มีเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินกับนักลงทุน และไม่มีสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินที่ตนชำระเงินไปแล้ว เนื่องจากการบริหารจัดการที่ไม่เข้มงวด ทำให้ครัวเรือนจำนวนมากไม่ปฏิบัติตามการสร้างบ้านตามแบบผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งก่อให้เกิดผลที่ตามมามากมายในภายหลัง

นางสาว ล.ต. ผู้พักอาศัยในโครงการ MBQH 2125 เฟส 1 กล่าวว่า “ในช่วงแรก เมื่อลูกค้าเริ่มสร้างบ้าน ผู้ลงทุนไม่ได้ตรวจสอบและควบคุมดูแล ทำให้หลายครัวเรือนสร้างบ้านตามแบบที่ตนเองออกแบบไว้เอง ไม่ปฏิบัติตามแบบแปลนทั่วไป ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การกำกับดูแลเข้มงวดมากขึ้น และลูกค้าก็สร้างบ้านตามแบบที่ได้รับการอนุมัติ นอกจากนี้ เมื่อเริ่มก่อสร้าง แต่ละครัวเรือนจะต้องจ่ายเงินมัดจำ 100 ล้านดองเพื่อผูกมัดให้สร้างตามแบบ และ 30 ล้านดองสำหรับการบริหารและควบคุมดูแลโครงการ”

ความหนาแน่นของประชากรของ MBQH 2125 เฟส 1 จนถึงขณะนี้ค่อนข้างหนาแน่น จากการสังเกตบ้านแถวบางหลังในบริเวณดังกล่าวพบว่า บางหลังสร้างตามแบบที่ออกแบบไว้ ส่วนอีกหลังสร้างไม่ตรงตามแบบที่ออกแบบไว้ สิ่งที่หลายครัวเรือนกังวลคือ บ้านจะถูกสร้างถูกต้องหรือเปล่า แล้วครัวเรือนที่ซื้อที่ดินทำเลนี้จะได้รับหนังสือรับรองถิ่นกำเนิดเมื่อใด? “เรากังวลเพราะได้ยินมาว่านักลงทุนไม่ดำเนินการตามขั้นตอนในการออกสมุดปกแดงให้ลูกค้า เพราะนักลงทุนไม่ได้บริหารจัดการสมุดปกแดงทั้งหมดอีกต่อไป มีความเป็นไปได้หรือไม่ที่ทรัพย์สินของครัวเรือนจะถูกละเมิด?” – คุณนาย NTT ซึ่งเป็นผู้พักอาศัยสงสัย

ภายใต้แรงกดดันจากคำร้องของประชาชนและทิศทางของคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568 บริษัท Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษร ในเอกสารเผยแพร่ทางการฉบับที่ 03/CV-HNHG ลงวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2025 และ 04/CV-HNHG ลงวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2025 บริษัทระบุว่า “จนถึงขณะนี้ บริษัทได้ก่อสร้างที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว 570 แปลง จากทั้งหมด 633 แปลงที่ดินที่ชนะการประมูล และยังคงลงทุนก่อสร้างที่ดินที่เหลืออีก 63 แปลงต่อไป” “ในส่วนของการระดมทุนผ่าน “สัญญากู้ยืมเงิน” บริษัทเชื่อว่าเป็นกิจกรรมที่ถูกกฎหมาย ตามมาตรา 7 วรรค 3 ของกฎหมายว่าด้วยวิสาหกิจ พ.ศ. 2563 ส่วนเรื่องความคืบหน้าที่ล่าช้า บริษัทตำหนิ “หลายปัจจัย ทั้งเชิงอัตนัยและเชิงวัตถุ โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่การระบาดของโควิด-19 ยืดเยื้อ ส่งผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจของเวียดนามโดยรวมและบริษัทโดยเฉพาะ” ทั้งนี้ บริษัทได้ให้คำมั่นว่า “คาดว่าจะดำเนินการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับครัวเรือนที่เข้าเงื่อนไขให้เสร็จสิ้นภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2568”

โครงการ MBQH 2125 ระยะที่ 1 เป็นตัวอย่างทั่วไปของข้อบกพร่องในการบริหารจัดการโครงการในเขตเมืองของThanh Hoa การที่นักลงทุนไม่สร้างบ้านตามแบบที่ได้รับอนุมัติแต่กลับใช้วิธี “ขายที่ดิน” ผ่านสัญญากู้เงินให้ครัวเรือนนำบ้านไปสร้างบ้านเอง และขาดการควบคุมดูแลในระหว่างกระบวนการก่อสร้าง ทำให้เกิดผลกระทบตามมามากมาย ผ่านไป 7 ปีนับตั้งแต่เริ่มโครงการ ชาวบ้านต่างซื้อที่ดินและตั้งถิ่นฐาน แต่จนถึงปัจจุบัน แม้จะมีการร้องขอและคำร้องเป็นจำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ได้รับหนังสือปกแดง ทำให้เกิดความไม่พอใจจากประชาชน

ความมุ่งมั่นล่าสุดของนักลงทุนในการออกหนังสือปกแดงให้เสร็จสิ้นภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก แต่จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิดจากทางการเพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินการเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้ ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาใน MBQH 2125 ระยะที่ 1 ได้ จากสถานการณ์นี้ หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในการจัดการคำสั่งก่อสร้างและปัญหาอื่นๆ ในโครงการเขตเมืองใหม่ เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันในอนาคต

โต ดุง - เวียด เฮือง

บทที่ 2: โครงการ "โคลน" ของ MBQH 2125 เฟส 1

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm