ความพยายามอันยิ่งใหญ่

ณ เดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแล้ว 644 โครงการ โดยมีพื้นที่รวมมากกว่า 580,000 ยูนิต โดยมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 96 โครงการ (เกือบ 57,700 ยูนิต) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 133 โครงการ (ขนาดมากกว่า 110,000 ยูนิต) รัฐบาลมีเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จสมบูรณ์อย่างน้อย 100,000 หลังภายในปี 2568 และรวมเป็น 1 ล้านหลังภายในปี 2573 ในจังหวัดเหงะอาน คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีแผนที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จสมบูรณ์ 28,500 หลังภายในปี 2573 โดย 19,500 หลังสงวนไว้สำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีความต้องการเร่งด่วนแต่เข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้ยาก

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเหงะอานกำลังสั่งให้หน่วยงาน สาขา ท้องถิ่น และนักลงทุนดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยจำนวน 31 โครงการ เมื่อแล้วเสร็จ โครงการเหล่านี้จะสร้างบ้านให้ผู้อยู่อาศัยได้ประมาณ 22,519 หลัง ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ในบริบทที่ท้องถิ่นหลายแห่งยังคงเผชิญกับความยากลำบากในเรื่องกองทุนที่ดิน ทุนการลงทุน และนโยบายการอนุมัติ

จากข้อมูลของคณะกรรมการบริหารเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้ จังหวัดเหงะอานได้อนุมัติแผนการลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับคนงานจำนวน 4 โครงการในเขตอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจตะวันออกเฉียงใต้ โดยมีหน่วยรวมประมาณ 8,200 หน่วย

โดยมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 7,300 ยูนิต เป็นของ 2 โครงการของบริษัท เอ็มเค เซ็นทรัล โซลาร์ เพาเวอร์ จอยท์ สต็อก และบริษัท บีเอ็มซี อินเตอร์เนชั่นแนล เทรดดิ้ง จอยท์ สต็อก ที่ตำบลงีลอง และตำบลงีถวน (งีล็อค) อพาร์ทเมนต์ 525 แห่ง และทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ 23 หลัง สำหรับคนงานและผู้ใช้แรงงาน ในเขตอุตสาหกรรมของบริษัท คิมธี เรียลเอสเตท จอยท์ คอมมูน ในตำบลงีซา (งีล็อค) อพาร์ทเมนต์เกือบ 300 แห่งเป็นของโครงการของบริษัท Song Lam Cement Joint Stock Company ในตำบล Nghi Tien (Nghi Loc )

นอกจากนี้ วิสาหกิจหลายแห่งในเหงะอานยังได้สร้างระบบที่พักอาศัยสำหรับคนงานด้วย ที่น่าสังเกตคือ หอพักโรงงาน Luxshare-ICT Nghe An มีห้องพักจำนวน 2,055 ห้อง ซึ่งให้บริการที่พักแก่คนงานประมาณ 8,220 คนในเขตอุตสาหกรรม VSIP บริษัท เอเวอร์วิน พรีซิชั่น เทคโนโลยี เวียดนาม จำกัด หอพักให้บริการที่พักแก่คนงานประมาณ 1,200 คน คาดว่าในปี 2568 พื้นที่พักอาศัยของพนักงานโรงงาน Luxshare ICT Nghe An 2 จะเริ่มก่อสร้าง รวมถึงอพาร์ทเมนต์ 3,288 แห่ง สำหรับพนักงาน 12,474 คน

มีหลายความยากลำบาก

บริษัท Kim Thi Real Estate Joint Stock Company เป็นหนึ่งในผู้ลงทุนรายแรกๆ ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในจังหวัดเหงะอาน ปัจจุบันบริษัทกำลังดำเนินโครงการก่อสร้างหอพักชุมชนจำนวน 190 ยูนิต อย่างไรก็ตามจนถึงปัจจุบันโครงการดังกล่าวยังคงประสบปัญหาอยู่ เนื่องจากบริษัทฯ ยังไม่สามารถเรียกคืนเงินค่ารื้อถอนที่ดินได้

นายเหงียน ดินห์ ซุง ประธานกรรมการบริหารบริษัท คิม ธี เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก กล่าวถึงปัญหาที่เกิดขึ้นในกระบวนการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันว่า นโยบายเรียกร้องให้มีการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นเรื่องเร่งด่วน แต่ในปัจจุบันยังขาดกองทุนที่ดินสำหรับการลงทุนและดำเนินการ มีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งแล้วแต่ยังไม่ได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ไม่เน้นสร้างบ้านพักอาศัยสังคม หรือไม่ได้จัดสรรเงินกองทุนที่ดินตามที่กำหนดไว้ 20%

นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่ภายใต้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 (มีผลบังคับใช้ 1 ส.ค. 67) ยังทำให้ผู้ลงทุนต้องทบทวนอีกครั้ง เช่น ข้อกำหนดที่เข้มงวดมากในการขายบ้านในอนาคต ตั้งแต่การสร้างฐานราก ระบบโครงสร้างพื้นฐาน ไปจนถึงการปลดล็อคสินเชื่อที่อยู่อาศัย (โครงการของผู้ลงทุนที่จำนองไว้กับธนาคาร) และการแจ้งเตือนจากหน่วยงานจัดการก่อนทำธุรกรรม

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ทำให้บางโครงการประสบปัญหาคือกระบวนการประเมินรายชื่อผู้ซื้อบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งใช้เวลานาน นักลงทุนบางรายกล่าวว่าพวกเขาได้ส่งรายชื่อลูกค้าให้กับทางการไปนานแล้วแต่ไม่ได้รับการตอบกลับใดๆ ส่งผลให้สถานะทางการเงินของบริษัทได้รับผลกระทบเมื่อพวกเขาไม่สามารถระดมทุนจากลูกค้าได้

การตรวจสอบว่าประชาชนมีบ้านหรือที่ดินหรือไม่เพื่อให้แน่ใจว่ามีเงื่อนไขในการซื้อบ้านในปัจจุบันมีความซับซ้อนมาก เพราะมีหลายกรณีที่กรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์หรือไม่ได้จดทะเบียนชื่อโดยตรง การค้นหาในระบบของทางการก็ยังไม่ชัดเจน ส่งผลให้ระยะเวลายาวนานขึ้นและส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ที่ต้องการจริงๆ

ความยากลำบากอีกประการหนึ่งตามที่นักลงทุนกล่าวคือความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนจากธนาคาร ตามข้อมูลของธนาคารแห่งรัฐภาค 8 ในจังหวัดเหงะอานมีโครงการ 2 โครงการที่เข้าเกณฑ์การเบิกจ่ายแต่ยังไม่ได้รับการเบิกจ่าย

รัฐวิสาหกิจแนะนำว่าเพื่อให้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้อย่างรวดเร็ว รัฐจำเป็นต้องทบทวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีกองทุนที่ดิน 20% สำหรับบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังไม่ได้ดำเนินการ เพื่อเรียกคืนและส่งมอบให้หน่วยงานอื่นที่มีกำลังการผลิตเพียงพอ ท้องถิ่นมีหน้าที่รับผิดชอบและเร่งดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่เพื่อให้มี “ที่ดินสะอาด” เพื่อส่งมอบให้กับธุรกิจต่างๆ ขยายกลุ่มผู้มีสิทธิ์ซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ เพิ่มการเข้าถึงสำหรับผู้ไม่มีที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ทางการควรอนุญาตให้มีการคำนวณราคาขายบ้านชั่วคราวโดยอ้างอิงจากต้นทุนที่แท้จริงเมื่อเริ่มขาย จากนั้นจึงปรับปรุงหลังจากการชำระเงินขั้นสุดท้ายและราคาอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานประเมินราคาแล้ว จำกัดการขยายเวลาตรวจสอบรายการซื้อบ้าน เพื่อให้ธุรกิจสามารถหมุนเวียนเงินทุน และประชาชนสามารถคงสถานะที่อยู่อาศัยของตนได้ในเร็ว ๆ นี้...