ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาควรจัดเก็บในอัตรา 20 เปอร์เซ็นต์ของส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย

ตามที่รองศาสตราจารย์ ดร. ฟาน ฮู งี รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคารและการเงิน (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) กล่าวว่า รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในแหล่งรายได้ที่สำคัญในระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อย่างไรก็ตาม วิธีการคำนวณภาษีจากรายได้ประเภทนี้ยังคงมีข้อจำกัดมากมาย

นายงี กล่าวว่า ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์คิดในอัตรา 2% ของมูลค่าธุรกรรม นั่นก็คือ ผู้ขายจะต้องเสียภาษีเท่ากับ 2% ของมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่คำนึงถึงกำไรหรือขาดทุน

ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเสนอให้จัดเก็บภาษีเฉพาะเมื่อขายบ้านที่มีกำไร โดยใช้ภาษีอัตรา 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายเพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี

“แม้ว่าภาษี 2% จากมูลค่าธุรกรรมจะจัดเก็บได้ง่าย แต่ก็สร้างช่องโหว่ขนาดใหญ่ในการประกาศราคาขาย ผู้ขายมักจะประกาศราคาโอนต่ำกว่าราคาจริงเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สูญเสียรายได้ในงบประมาณของรัฐเท่านั้น แต่ยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความโปร่งใสอีกด้วย

ในทางกลับกัน ตัวเลือกภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายมีข้อได้เปรียบเพราะสะท้อนรายได้ที่แท้จริงได้อย่างถูกต้อง อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มีปัญหาในการกำหนดราคาซื้อที่ถูกต้อง โดยเฉพาะกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน ซึ่งไม่มีกลไกการบริหารจัดการราคาซื้อและราคาขายที่โปร่งใสเหมือนในปัจจุบัน” รองศาสตราจารย์ ดร. Phan Huu Nghi วิเคราะห์

ดังนั้นเพื่อให้เกิดความยุติธรรมและจำกัดการหลีกเลี่ยงภาษี เขาจึงเสนอให้ใช้ภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย เช่นเดียวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล

ปัจจุบันหน่วยงานภาษีและกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมมีข้อมูลราคาซื้อและราคาขายที่ครบถ้วนเพื่อการคำนวณภาษี ดังนั้นการควบคุมราคาโอนจึงเป็นไปได้โดยสิ้นเชิงโดยการเปรียบเทียบกับข้อมูลจริง

“การเก็บภาษี 20% จากกำไรจริงจะช่วยจำกัดสถานการณ์การขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ หากนโยบายการเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มถูกบังคับใช้อย่างเคร่งครัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนวณราคาขายอย่างรอบคอบมากขึ้นด้วย ซึ่งช่วยให้ตลาดดำเนินการได้อย่างโปร่งใสและเป็นรูปธรรมมากขึ้น” นายงีวิเคราะห์

บ้านหลังที่สองควรเก็บภาษีหรือไม่?

ต.ส. นายเหงียน ตรี ฮิเออ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวว่า ในเวียดนาม ภาษีอสังหาริมทรัพย์จะหยุดอยู่เฉพาะรายได้ เช่น ภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตร ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเท่านั้น

ขณะเดียวกัน สหรัฐอเมริกา แคนาดา ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ ต่างใช้ภาษีทรัพย์สินประจำปีกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมในการกระจายทรัพย์สินและสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับงบประมาณของรัฐ

“การใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่มีประสิทธิภาพในเวียดนามทำให้เกิดการเก็งกำไรและการกักตุนอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น”

เมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สินปกติ รัฐจะสูญเสียแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว” นายฮิ่วกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าในสหรัฐฯ พลเมืองทุกคนต้องเสียภาษีสำหรับบ้านหลังแรกของตน หน่วยงานภาษีจะใช้มูลค่าในขณะที่ซื้อทรัพย์สินเป็นฐานในการจัดเก็บภาษี ในแต่ละปี เจ้าหน้าที่กรมสรรพากรอาจกลับมาตรวจสอบมูลค่าที่ต้องเสียภาษีตามฐานนั้น อัตราภาษีอยู่ที่ประมาณ 1-3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างบนที่ดิน

บ้านหลังแรกยังคงต้องเสียภาษีหากใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่ดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับธนาคารเมื่อกู้ยืมอสังหาริมทรัพย์จะถูกหักออกจากรายได้ที่ไม่ต้องเสียภาษี สำหรับทรัพย์สินที่สองขึ้นไปนั้น ทั้งหมดต้องเสียภาษีตามปกติ ไม่มีสิทธิประโยชน์ใดๆ

ดังนั้น นายฮิ่วจึงเสนอว่าในเวียดนาม เราควรเก็บภาษีบ้านหลังที่สองเพื่อจำกัดการเก็งกำไร

ในขณะเดียวกัน นางสาวเหงียน ทิ กุก ประธานสมาคมที่ปรึกษาภาษีเวียดนาม (VTCA) ไม่เห็นด้วยกับภาษีบ้านหลังที่สอง เธออธิบายว่าบ้านหนึ่งหลังอาจมีความยาวเพียงไม่กี่สิบเมตร แต่บ้านบางหลังก็มีความยาวหลายพันตารางเมตรเช่นกัน ดังนั้นทำไมต้องเก็บภาษีบ้านหลังที่สองด้วย?

นางสาวคุ๊กเชื่อว่าจำเป็นต้องใช้ภาษีทรัพย์สินเป็นนโยบายภาษีที่แยกต่างหาก ไม่ใช่เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่รวมถึงทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เช่น เรือและเครื่องบินด้วย อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์ที่ได้รับการเสื่อมราคาภายใต้กฎระเบียบว่าด้วยสินทรัพย์ถาวรจะไม่ถูกเก็บภาษี อัตราภาษีทรัพย์สินที่เสนอจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้

ประชาชนกังวลเรื่องข้อเสนอเก็บภาษีอสังหาฯ แห่งที่ 2 กระทรวงการคลังว่าอย่างไร ? กระทรวงการคลังกำลังดำเนินการวิจัยและระบุปัญหาและข้อบกพร่องในการบังคับใช้นโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อรายงานต่อหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่