タインホア市ドンヴェー区MBQH2125フェーズ1の住宅街の一角。写真：PV

アプリケーションからのストーリー

2025年3月、タインホア新聞はMBQH 2125フェーズ1（タインホア市ドンヴェー区、タインホア市南部都市地区住宅・緑地プロジェクトに属する）に住む世帯から嘆願書を受け取りました。

請願書の1つは、次のような文言で始まります。「MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の投資家がレッドブックを発行していないことに関して、関係当局に請願書を提出するのはこれで4回目です。MBQH 2125プロジェクトフェーズ1の投資家と関係当局の対応は満足のいくものではなく、対応が遅れ、世帯の正当な願望が回避されている兆候が見られます。」

MBQH 2125プロジェクトフェーズ1は、面積82,188.8平方メートル、土地633区画（ヴィラ85区画、タウンハウス548区画）を有するタインホア^市の大規模都市開発プロジェクトの一つであることが分かっています。ハノイロイヤル不動産株式会社が、このプロジェクトの土地使用権のオークションで優勝した（2018年8月2日、タインホア省人民委員会の決定第2939/QD-UBND号による）。同社は土地使用料の納付義務を履行し、土地使用権証明書を交付された。天然資源・環境省（現農業・天然資源省）は関係部署と連携し、2019年からハノイロイヤル不動産株式会社への現地の土地の引き渡しを組織した。

国はプロジェクト投資家に土地使用権証明書を交付しているものの、この敷地で土地を購入した世帯にはまだレッドブックが交付されていない。多くの関連する権利も影響を受けるため、多くの世帯にとって懸念事項となります。

MBQH 2125フェーズ1の住民であるNHAさんは、「私たちは何度も投資家と面会し、土地を購入した世帯にレッドブックを発行する手続きを進めるよう要請しましたが、応じてもらえませんでした。街の賑やかな市街地の真ん中に住んでいながら、いまだにレッドブックがないことで、出生や結婚、区での勉強などの登録ができないなど、住民の生活や活動に大きな影響が出ています」と述べました。

LTGさんの家族は、MBQH 2125フェーズ1で「ローン契約」に基づいて土地を購入し、2022年から2023年にかけて住宅建設を開始した世帯の1つです。彼女の家も、設計基準に照らして間違って建てられた多くのアパートのうちの1つです。家の前には 4 階と 1 階のスペースが足りず、裏側にも十分なスペースが残っていません。 Gさんはこう語りました。「この地域では、2024年以前に建てられた住宅のほとんどが、承認された設計に従っていません。なぜなら、当時は土地を購入して建てただけで、投資家からの指導、監督、注意喚起は一切なかったからです。多くの世帯が今、住宅の設計と建築密度が正しくないことに不安を感じています。将来、レッドブックの申請を完了させる方法はあるのでしょうか？レッドブックのない住宅は、土地利用者の権利も制限され、銀行に抵当権を設定することもできず、仕事に便利な場所に移りたい場合も、それを保留にせざるを得ないのです！」

法的および責任問題

MBQH 2125 プロジェクトフェーズ 1 の法的な話に戻ると、おそらく問題の核心は投資家のプロジェクト実施方法に起因しています。規定によると、MBQH 2125プロジェクトフェーズ1では、投資家は顧客に販売する前に、管轄当局が承認した設計に従って未完成の住宅のすべての建設項目を完了する必要があるが、現実はまったく異なる。

上空から見たタインホア市。写真：PV

「土地使用権オークションの落札直後、未完成住宅を建設するための資金がなかったため、ハノイ・ホアン・ジャー不動産株式会社はベトナム繁栄投資グループ株式会社と連携し、未完成住宅の建設は行いませんでした。しかし、住宅建設のために土地を購入したいという顧客のニーズに基づき、『ローン契約』という形で土地を売却する相談に乗りました。このローン契約では情報の守秘義務が定められています」と、この場所で土地を購入したある世帯は語った。

一部の世帯は次のように付け加えた。「顧客との合意に基づき、『ローン契約』のロット番号は、プロジェクト内の土地区画のロット番号、つまり債務番号です。合意に基づき全額を支払った顧客には、投資家がローン契約書、土地引渡し議事録、設計図に沿って住宅を建設する誓約書、そして顧客自身が住宅を建設するための添付書類などの書類を引き渡します。顧客が住宅の大まかな建設を完了すると、投資家はこれを承認し、売買契約の締結手続きを進め、顧客にレッドブックを発行する手続きを行います。」

これはかなり一般的な「脱法行為」です。投資家は、未完成の家を建てて完成した家を販売するのではなく、「ローン契約」を通じて人々に土地を販売し、人々に自分の家を建てさせます。この状況は、2 つの大きな、そして容易に目に見え得る結果をもたらします。人々は投資家との土地売買に関する完全な法的文書を持っておらず、代金を支払った土地に対する所有権を持っていません。管理が不十分なため、多くの世帯が承認された都市設計に従って住宅を建てておらず、それが後々さまざまな悪影響を及ぼしています。

MBQH 2125フェーズ1の居住者であるLT Tさんは、「当初、顧客が家を建て始めた際、投資家は確認や監督を行わなかったため、多くの世帯が一般的な設計図に従わず、独自の設計で勝手に家を建てていました。近年は監督が厳しくなり、顧客は承認された設計図に従って建てるようになりました。さらに、各世帯は着工時に、設計図通りに建てることを約束する1億ドンの頭金と、プロジェクト管理・監督費用として3,000万ドンを支払わなければなりません」と述べました。

現在までのMBQH 2125フェーズ1の人口密度はかなり混雑しています。記者が敷地内の家屋の列を観察したところ、設計通りに建てた世帯もあれば、設計に反して建てた世帯もあったことがわかった。多くの世帯が懸念しているのは、家が正しく建てられているかどうか、この場所で土地を購入する世帯にレッドブックがいつ発行されるかということです。 「投資家がレッドブック全体の管理を終了したため、顧客にレッドブックを発行する手続きを行っていないと聞いており、懸念しています。世帯の資産が侵害される可能性はありますか？」住民のNTTさんは不思議に思った。

国民からの請願と省人民委員会の指示による圧力を受け、2025年2月にハノイ・ホアン・ジャー不動産株式会社は書面で回答した。同社は、2025年2月10日付の公式文書03/CV-HNHG号および2025年2月14日付の公式文書04/CV-HNHG号において、「当社は現在までに、落札した633区画のうち570区画の建設を完了しており、残りの63区画の建設投資を継続している」と述べた。「融資契約による資金調達については、2020年企業法第7条第3項に基づき、合法的な行為であると考えている」としている。進捗の遅延については、「特にCOVID-19パンデミックが長期化し、ベトナム経済全体、特に当社に大きな影響を及ぼしている状況において、主観的および客観的な多くの要因」が原因であると同社は説明している。同社が「2025年第2四半期に対象世帯への土地使用権証明書の発行を完了する予定」と明言していることは注目に値する。

MBQH 2125 プロジェクトフェーズ 1 は、タインホア省の都市プロジェクト管理における欠陥の典型的な例です。投資家が承認された設計に従って住宅を建設せず、世帯が自分で住宅を建てるための融資契約を通じて「土地を売る」という形を取り、建設プロセス中の監督と管理を欠いているという事実は、多くの結果をもたらしています。プロジェクト開始から7年が経ち、人々は土地を購入し定住しましたが、これまで何度も要請や請願を行ったにもかかわらず、レッドブックは未だに交付されず、国民の怒りを買っています。

2025年第2四半期にレッドブックの発行を完了するという投資家の最新のコミットメントは前向きな兆候ですが、設定されたロードマップに従って実施され、MBQH 2125フェーズ1の問題解決に貢献することを確実にするために、当局による厳密な監督が必要です。この状況から、州の管理機関は、将来同様の状況を回避するために、新しい都市エリアプロジェクトにおける建設注文やその他の問題の管理において、より抜本的な解決策を講じる必要があります。

トゥ・ドゥン - ヴィエット・フォン

レッスン2: MBQH 2125フェーズ1のプロジェクトの「クローン」

出典: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm