Eine Ecke des Wohngebiets in MBQH 2125, Phase 1, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa. Foto: PV

Geschichten aus den Anwendungen

Im März 2025 erhielt die Zeitung Thanh Hoa eine Petition von Haushalten, die in Phase 1 von MBQH 2125 (gehört zum Wohn- und Grünparkprojekt im südlichen Stadtgebiet von Thanh Hoa, Bezirk Dong Ve, Stadt Thanh Hoa) leben.

Eine der Petitionen beginnt mit den Worten: „Dies ist das vierte Mal, dass wir eine Petition an die zuständigen Behörden bezüglich des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 geschickt haben, weil dieser keine roten Bücher herausgegeben hat. Die Antwort des Investors von MBQH 2125 Projektphase 1 und der zuständigen Behörden ist nicht zufriedenstellend und weist Anzeichen von Verzögerungen und der Umgehung der berechtigten Erwartungen der Haushalte auf.“

Es ist bekannt, dass die Phase 1 des Projekts MBQH 2125 eines der großen Stadtentwicklungsprojekte in der ^Stadt Thanh Hoa mit einer Fläche von 82.188,8 m² ist, darunter 633 Grundstücke (85 Villengrundstücke, 548 Reihenhausgrundstücke). Die Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company ist der Gewinner der Auktion für die Landnutzungsrechte des Projekts (gemäß Entscheidung Nr. 2939/QD-UBND vom 2. August 2018 des Volkskomitees der Provinz Thanh Hoa). Das Unternehmen ist seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Landnutzungsgebühren nachgekommen und hat eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht erhalten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (jetzt Ministerium für Landwirtschaft und natürliche Ressourcen) koordinierte mit den zuständigen Stellen die Organisation der Übergabe des Landes in diesem Bereich an die Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company ab 2019.

Obwohl der Staat dem Projektinvestor Landnutzungsrechtszertifikate ausgestellt hat, wurden den Haushalten, die an diesem Standort Land gekauft haben, noch keine roten Bücher zugeteilt. Dies ist für viele Haushalte ein Grund zur Sorge und Besorgnis, da auch viele damit verbundene Rechte betroffen sind.

Frau NHA, eine Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Wir haben uns viele Male getroffen und den Investor gebeten, die Verfahren zur Ausstellung roter Bücher an Haushalte, die Land gekauft haben, einzuleiten, aber er hat nicht reagiert. Mitten in einem geschäftigen Stadtgebiet zu leben und trotzdem kein rotes Buch zu haben, hat das Leben und die Aktivitäten der Menschen stark beeinträchtigt, beispielsweise die Unmöglichkeit, Geburten, Heiraten oder Studien in der Gemeinde anzumelden.“

Die Familie von Frau LTG ist einer der Haushalte, die im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ ein Grundstück in MBQH 2125 Phase 1 gekauft und 2022–2023 mit dem Bau eines Hauses begonnen haben. Ihr Haus ist außerdem eine von vielen Wohnungen, die im Vergleich zu den Bauvorschriften nicht korrekt gebaut wurden. Die Vorderseite des Hauses hat nicht genügend 4 Stockwerke und 1 Dach, auch die Rückseite bietet nicht genügend Platz. Frau G. erklärte: „In dieser Gegend entsprechen die meisten vor 2024 gebauten Häuser nicht dem genehmigten Entwurf, da damals einfach das Land gekauft und ohne jegliche Anleitung, Aufsicht oder Mahnung des Investors gebaut wurde. Viele Haushalte sind nun besorgt, dass der Hausentwurf und die Baudichte nicht stimmen. Wird es in Zukunft eine Möglichkeit geben, das zu ändern und den Antrag für die Eintragung in das Rote Buch auszufüllen? Da Häuser ohne Rotes Buch auch viele Rechte der Landnutzer eingeschränkt haben, können sie keine Hypothek bei der Bank aufnehmen und wenn sie an einen für die Arbeit bequemeren Ort umziehen möchten, müssen sie das Haus zurücklegen!“

Rechtliche und haftungsrechtliche Fragen

Um auf die Rechtslage in Phase 1 des MBQH 2125-Projekts zurückzukommen: Der Kern des Problems liegt vielleicht in der Methode des Investors zur Projektumsetzung. Gemäß den Vorschriften des MBQH 2125-Projekts Phase 1 muss der Investor vor dem Verkauf an Kunden alle Bauelemente des Rohbaus gemäß dem von der zuständigen Behörde genehmigten Entwurf fertigstellen, doch die Realität sieht völlig anders aus.

Die Stadt Thanh Hoa von oben gesehen. Foto: PV

„Unmittelbar nach dem Gewinn der Auktion für Landnutzungsrechte errichtete die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company in Abstimmung mit der Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company keinen Rohbau, da keine Mittel für den Bau eines Hauses vorhanden waren. Da die Kunden jedoch Land zum Bau von Häusern kaufen wollten, berieten sie sie über den Verkauf von Land in Form eines „Darlehensvertrags“. Dieser Darlehensvertrag erfordert die Vertraulichkeit der Informationen“, teilte ein Haushalt mit, der an diesem Standort ein Grundstück kaufte.

Einige Haushalte fügten hinzu: „Gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden entspricht die Grundstücksnummer des Darlehensvertrags der Grundstücksnummer des Projektgrundstücks. Kunden, die den vollen Betrag vereinbarungsgemäß zahlen, erhalten vom Investor folgende Dokumente: Darlehensvertrag, Protokoll der Grundstücksübergabe, Verpflichtung zum Bau des Hauses gemäß den Konstruktionszeichnungen mit beigefügten Dokumenten, damit der Kunde das Haus selbst bauen kann. Sobald der Kunde den Rohbau abgeschlossen hat, akzeptiert der Investor den Kaufvertrag und leitet die Schritte zum Abschluss des Kaufvertrags sowie zur Ausstellung eines roten Belegs an den Kunden ein.“

Dies ist eine recht verbreitete Form der „Umgehung des Gesetzes“. Anstatt einen Rohbau zu bauen und ein fertiges Haus zu verkaufen, verkauft der Investor den Leuten im Rahmen eines „Darlehensvertrags“ Land und lässt die Leute dann ihre eigenen Häuser bauen. Diese Situation hat zwei schwerwiegende und leicht erkennbare Konsequenzen: Die Menschen verfügen nicht über vollständige Rechtsdokumente bezüglich des Landkaufs und -verkaufs mit Investoren und haben keine Eigentumsrechte an dem Land, für das sie bezahlt haben; Aufgrund nachlässiger Verwaltung halten sich viele Haushalte nicht an die Bauvorschriften für Häuser gemäß den genehmigten städtebaulichen Plänen, was später zahlreiche Konsequenzen nach sich zieht.

Frau LT T, Bewohnerin von MBQH 2125 Phase 1, sagte: „Anfangs, als die Kunden mit dem Bau ihrer Häuser begannen, gab es keine Kontrolle und Überwachung durch den Investor. Daher bauten viele Haushalte eigenmächtig Häuser nach ihren eigenen Entwürfen und nicht nach den allgemeinen Konstruktionszeichnungen. In den letzten Jahren wurde die Überwachung strenger, und die Kunden bauten nach dem genehmigten Entwurf. Darüber hinaus muss jeder Haushalt bei Baubeginn eine Kaution von 100 Millionen VND hinterlegen, um sich zum Bau gemäß dem Entwurf zu verpflichten, sowie 30 Millionen VND für Projektmanagement und -überwachung.“

Die Bevölkerungsdichte von MBQH 2125 Phase 1 ist bisher ziemlich dicht. Beobachtungen von Reportern in einigen Häuserreihen auf dem Gelände zeigten, dass einige Haushalte nach Plan gebaut hatten, während andere gegen den Plan gebaut hatten. Viele Haushalte sind besorgt darüber, ob das Haus richtig gebaut ist oder nicht. Wann wird Haushalten, die an diesem Standort ein Grundstück kaufen, ein rotes Buch ausgestellt? Wir sind besorgt, weil wir gehört haben, dass der Investor keine Verfahren zur Ausgabe von Red Books an Kunden durchführt, da er die gesamten Red Books nicht mehr verwaltet. Besteht die Möglichkeit, dass das Vermögen der Haushalte verletzt wird? – fragte sich Frau NTT, eine Anwohnerin.

Unter dem Druck der Petition der Bevölkerung und der Anweisung des Volkskomitees der Provinz antwortete die Hanoi Hoang Gia Real Estate Joint Stock Company im Februar 2025 schriftlich. In den offiziellen Mitteilungen Nr. 03/CV-HNHG vom 10. Februar 2025 und 04/CV-HNHG vom 14. Februar 2025 erklärte das Unternehmen: „Bislang hat das Unternehmen die Bebauung von 570 der insgesamt 633 bei der Auktion gewonnenen Grundstücke abgeschlossen und investiert weiterhin in die Bebauung der verbleibenden 63 Grundstücke.“ Was die Kapitalbeschaffung durch „Darlehensverträge“ betrifft, so ist das Unternehmen der Ansicht, dass es sich dabei um eine legale Tätigkeit gemäß Klausel 3, Artikel 7 des Unternehmensgesetzes 2020 handelt. Für die Verzögerung des Baufortschritts machte das Unternehmen „viele subjektive und objektive Faktoren verantwortlich, insbesondere die anhaltende COVID-19-Pandemie, die die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und das Unternehmen im Besonderen stark beeinträchtigt hat.“ Bemerkenswert ist die Zusage des Unternehmens: „Es wird erwartet, dass die Ausstellung von Landnutzungsrechtszertifikaten an berechtigte Haushalte im zweiten Quartal 2025 abgeschlossen sein wird.“

Phase 1 des Projekts MBQH 2125 ist ein typisches Beispiel für die Mängel im städtischen Projektmanagement in Thanh Hoa. Die Tatsache, dass Investoren ihre Häuser nicht nach genehmigten Plänen bauen, sondern stattdessen die Form des „Verkaufs von Grundstücken“ über Darlehensverträge nutzen, damit Haushalte ihre eigenen Häuser bauen können, und dass es während des Bauprozesses an Überwachung und Management mangelt, hat viele Konsequenzen. Sieben Jahre nach Beginn des Projekts haben die Menschen Land gekauft und sich niedergelassen, doch bis heute wurde ihnen trotz zahlreicher Anfragen und Petitionen immer noch kein rotes Buch zuerkannt, was zu öffentlicher Empörung führte.

Die jüngste Zusage des Investors, die Ausgabe der roten Bücher im zweiten Quartal 2025 abzuschließen, ist ein positives Signal. Allerdings ist eine genaue Überwachung durch die Behörden erforderlich, um die Umsetzung gemäß dem festgelegten Fahrplan sicherzustellen und zur Lösung der Probleme in Phase 1 von MBQH 2125 beizutragen. Angesichts dieser Situation müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden drastischere Lösungen für die Verwaltung der Bauordnung und anderer Probleme bei neuen Stadtgebietsprojekten finden, um ähnliche Situationen in Zukunft zu vermeiden.

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Lektion 2: „Klon“-Projekte von MBQH 2125 Phase 1

Quelle: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm