1. Immobilien und der Immobilienmarkt sind ein weit gefasster Begriff. Neben Wohnungsfragen umfasst er auch das gewerbliche Immobiliensystem (Exportverarbeitungszonen, Industrieparks/-cluster, Fabriken usw.), Büros zur Miete usw. Die hier erwähnten Immobilien beschränken sich auf Wohnimmobilien, Grundstücke, städtische Gebiete, Tourismus usw.

Aufgrund der großen Bevölkerung (derzeit etwa 100 Millionen Menschen) und des Infrastruktursystems wird zunehmend in die Verkehrsinfrastruktur (Autobahnen, Flughäfen usw.) investiert. Die Urbanisierungsrate schreitet recht schnell voran, das Einkommen der Bevölkerung steigt, die Wirtschaft ist offen, was in unserem Land zu einer enormen Nachfrage nach Wohnraum und Unterkünften, Erholungsgebieten, Gesundheitsversorgung usw. führt. Die Wohn- und Bevölkerungsverteilung, das Einkommensniveau, die Psychologie der Menschen und die Sorgen eines Teils der Ausländer wirken sich stark auf die Struktur und den Aufbau von Immobilien aus, insbesondere von Wohnungen, Bürogebäuden, Erholungsgebieten usw.

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt unseres Landes dank eines immer umfassenderen Systems von Mechanismen und Strategien zur Förderung der Entwicklung des Immobilienmarktes, einer großen Offenheit der Wirtschaft und einer immer tieferen Integration stark entwickelt und viele wichtige Ergebnisse erzielt (die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf wird bis Ende 2023 etwa 27,8 m² erreichen, die Wachstumsrate des Immobilienmarktes ist mit über 15 %/Jahr stets hoch; der jährliche Haushaltsbeitrag liegt stets über 11 % usw.). Der Wert des Immobilienmarktes ohne Industrieimmobilien beträgt Hunderte Milliarden US-Dollar) ⁽¹⁾ . Durch Investitionen und Entwicklung sind viele große, angesehene Unternehmen auf dem Immobilienmarkt entstanden. Es entstehen viele zivilisierte und moderne Stadtgebiete mit synchroner Versorgung, viele Resorts mit regionalem und internationalem Standard, …

Trotz der erzielten Ergebnisse weist der Immobilienmarkt jedoch noch einige Einschränkungen auf, wie zum Beispiel:

Erstens führt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund unangemessener Immobilieninvestitionen zwischen Regionen und Orten zu lokalen Engpässen und Überschüssen bei Immobilienprodukten. Bei Immobilienprodukten handelt es sich hauptsächlich um Grundstücke (in einigen geplanten Gebieten, Vororten, in der Nähe von Verkehrssystemen usw.), Villen, hochpreisige Wohnungen in städtischen Gebieten, Resorts usw. Das Immobilienangebot ist günstig und entspricht dem tatsächlichen Bedarf. Die Mehrheit der Menschen ist noch immer mit Unterversorgung und der Schaffung von Möglichkeiten konfrontiert, insbesondere im menschenwürdigen Segment, wie etwa Sozialwohnungen und kostengünstigem Wohnraum. Statistiken des Bauministeriums zeigen, dass viele Immobiliensegmente bis 2023 die Prognosen übertroffen haben. Bis 2025 werden bis zu 57 % der Arbeitnehmer Sozialwohnungen oder Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen müssen, wobei fast die Hälfte der Arbeitnehmer dieser Gruppe Sozialwohnungen benötigt.

Zweitens sind die Verfahren zur Umsetzung von Immobilienprojekten vielerorts noch immer kompliziert, formell und umständlich. Es herrscht eine Mentalität, die darin besteht, sich nicht zu trauen, Entscheidungen zu treffen, sich nicht zu trauen, etwas zu tun, und die darin besteht, an vielen Stellen und oft nach Meinungen zu fragen (insbesondere zu Planungsfragen, Investitionspolitik, Grundstückszuteilung, Grundstückspreisen usw.). Einige Kommunen holen im Rahmen eines Verwaltungsverfahrens/auf Verwaltungsebene immer noch die Meinung des ständigen Ausschusses des Parteikomitees zu dem Projekt ein, was bei den Investoren große Bedenken hervorruft. Viele Projekte im Zusammenhang mit Inspektionsergebnissen, Audits, Vorfällen, Fällen usw. können nicht synchron, vollständig und mit klaren Verfahren umgesetzt werden.

Drittens beeinträchtigt die Situation der Kapitalmobilisierung durch groß angelegte Anleiheemissionen, Investitionskooperationen durch Kapitaleinlagen und Immobilientransaktionen ohne ausreichende Bedingungen bei einigen großen Projekten die Gesundheit des Marktes und führt zu psychologischer Instabilität bei den Investoren, wenn die Projekte nur langsam umgesetzt werden (derzeit gibt es eine Situation, in der viele Kleinanleger große Immobilienunternehmen aufsuchen und darum bitten, ihr Kapital abzuziehen oder die Zusammenarbeit vor Ablauf der Frist zu beenden).

Viertens schwanken Immobilienpreise und -transaktionen ungewöhnlich stark. Es gibt Zeiten, in denen die Preise schnell steigen, in die Höhe schnellen und ein regelrechtes Fieber erreichen, aber es gibt auch Zeiten, in denen das Rohstoffsegment ruhig ist und die Transaktionen begrenzt sind. Auf dem Markt gibt es viele Projekte, die nach der Fertigstellung schwer zu verkaufen sind und eine geringe Liquidität aufweisen, aber es gibt auch Projekte mit lokalem Preisfieber. viele Projekte nicht umgesetzt. Es besteht das Phänomen, dass durch virtuelle Auktionen hohe Preise geschaffen werden, um den Markt zu manipulieren, das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu verzerren und das Bauinvestitionsmanagement zu beeinträchtigen (Entschädigung für die Räumung des Geländes, sozialer Investitionsdruck usw.).

Die Ursachen für die oben genannte Situation sind hauptsächlich auf die folgenden Probleme zurückzuführen:

Erstens sind Informationen zur allgemeinen Planung, insbesondere zur Stadtplanung, zu Grundstücken und Projekten unvollständig, nicht aktuell und intransparent, was zu Spekulationen, Spontaneität und Bewegungen führt und Massenpsychologie anzieht.

Zweitens ist die Psychologie der Immobilieninvestoren hauptsächlich spekulativ und kumulativ, was den Markt verzerrt. Bei den meisten Privatanlegern handelt es sich um Menschen, die bereits über Wohnverhältnisse verfügen, manche haben Ersparnisse und ein hohes Einkommen, sodass die tatsächliche Nachfrage auf dem Markt falsch widergespiegelt wird.

Drittens garantieren einige Investoren von Immobilienprojekten nicht, dass die Kapazität den Anforderungen entspricht. Es gibt Unternehmen, Organisationen und Einzelpersonen, die als Immobilienmakler tätig sind und sich zusammenschließen, um ein virtuelles Angebot und eine virtuelle Nachfrage zu schaffen, die Preise in die Höhe zu treiben, die Preise aufzublähen und Round-Trip-Transaktionen durchzuführen, um Gewinne zu erzielen.

Viertens werden manche Immobilienprojekte nur langsam umgesetzt, dauern viele Jahre, ohne abgeschlossen zu werden, viele Projekteigentümer wechseln und unterliegen zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen. Bei der Umsetzung der Verfahren (insbesondere Verfahren zur Genehmigung/Anpassung der Investitionspolitik, Kooperationsmechanismen in Form von Build-Transfer (BT), Fragen der Landzuteilung, Berechnung der Landnutzungsgebühren usw.) treten zahlreiche Schwierigkeiten auf, was sich auf das Immobilienangebot und damit auf die Stabilität des Marktes auswirkt.

Fünftens ist die staatliche Verwaltung von Wohnraum und Immobilien noch immer begrenzt, die Mechanismen, Richtlinien und Regulierungssysteme sind teilweise unzureichend und haben mit der praktischen Situation nicht Schritt gehalten. Einige lokale Behörden haben die Situation noch nicht vollständig erfasst und können keine geeigneten Managementmaßnahmen ergreifen.

2. Der Immobilienmarkt ist ein großer Markt der Wirtschaft und wird von vielen Faktoren beeinflusst, insbesondere von Mechanismen, Richtlinien, Planungsfragen, Infrastruktur, Krediten, Sozialpsychologie usw. Die Nachfrage nach Wohnraum und Immobilien wird sich in der kommenden Zeit ändern. Es ist notwendig, die tatsächlichen Daten zu erfassen und die Anforderungen an Quantität, Flächengröße und Qualität sicherzustellen, insbesondere für jede Wohnung/jedes einzelne Haus/jede Villa und den gesamten Gemeinschaftsraum. erfordert verbesserte Versorgungseinrichtungen und eine intensive Anwendung von Wissenschaft und Technologie beim Bau und Betrieb. Daher ist ein synchroner Ansatz erforderlich, der dem Kontext und den Trends entspricht.

Erstens ist es aus entwicklungspolitischer Sicht notwendig, weiterhin die wichtige Rolle des Immobilienmarktes für die Entwicklung der Wirtschaft und die sozialen Ziele zu bekräftigen, die mit der Verantwortung verbunden sind, die Bevölkerung umfassend und angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Das Thema Sozialwohnungen muss als Kern der Ideologie der Entwicklung eines gesunden, effektiven und nachhaltigen Immobilienmarktes betrachtet werden.

Zweitens können einige Lösungen für die Zustandsverwaltung wie folgt in Betracht gezogen werden:

Konzentrieren Sie sich auf die Überprüfung von Immobilienprojekten, die im Rückstand sind oder bei denen es Schwierigkeiten mit den Verfahren und Ressourcen gibt, um Lösungen zu finden, Investitionen und Bauvorhaben zu unterstützen, damit die Häuser bald fertiggestellt und den Käufern übergeben werden können (vermeiden Sie die Situation, dass Hauskäufer massenhaft ihre Hypothekenzahlungen einstellen, weil die Häuser nicht termingerecht übergeben werden, es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien kommt, es zu Hypothekenausfällen kommt, uneinbringliche Forderungen entstehen usw.). Auf lange Sicht ist es notwendig, Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in jeder Phase ins Gleichgewicht zu bringen, um Investitionspläne zu steuern, Investitionen zu ermöglichen, Kredite zu koordinieren und den Fortschritt der Projektumsetzung zu bewerten, wobei insbesondere Segmente mit tatsächlicher Nachfrage (Sozialwohnungen, kostengünstiger Gewerbewohnungsbau usw.) im Fokus stehen. Um die Sicherheit der Menschen zu gewährleisten, die Wohnqualität zu verbessern, Stadtlandschaften zu gestalten und Land wirtschaftlich zu nutzen, ist eine umfassende Bewertung, die Bereitstellung geeigneter Mechanismen und Strategien sowie angemessener und überzeugender Methoden für die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohngebäude erforderlich. Derzeit gibt es im ganzen Land über 2.500 alte Wohnhäuser, davon allein in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt über 2.000 Blöcke. Die Renovierungs- und Wiederaufbaurate liegt jedoch nur bei etwa 1 %, während bei vielen alten Gebäuden ein hohes Sicherheitsrisiko besteht.

Der Markt für Landnutzungsrechte muss effektiv verwaltet werden (insbesondere in Vorstädten und Gebieten, in denen Verkehrssysteme gebaut wurden oder werden). Das Phänomen der Schaffung virtueller Preise, das in jüngster Zeit in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt aufgetreten ist und zu lokaler Aufregung führt, den Markt verzerrt und sich negativ auf Entschädigungen, Räumung, Umsiedlung und das Investitionsumfeld auswirkt, muss gründlich gelöst werden.

Stellen Sie Mittel für die Entwicklung spezieller Wohnformen bereit, kümmern Sie sich um gefährdete Gruppen (Menschen in Gebieten, die anfällig für Naturkatastrophen sind oder häufig davon betroffen sind), konzentrieren Sie sich auf die Beseitigung von Notunterkünften, baufälligen Häusern und Häusern, die den Anforderungen zur Prävention und Kontrolle von Naturkatastrophen nicht genügen, und bauen Sie neue Wohngebiete. Statistiken aus den Gemeinden, die auf den vom Bauministerium festgelegten Kriterien basieren, zeigen, dass die Zahl der provisorischen und baufälligen Häuser, die noch Unterstützung benötigen, 153.881 beträgt, darunter 106.967 neu gebaute Häuser und 46.914 reparierte Häuser in 62/63 Provinzen und Städten. Tatsächlich zeigt eine Zusammenfassung der Folgen des Sturms Nr. 3 im Jahr 2024, dass es viele Probleme bei der Planung von Wohngebieten, dem Bau von Häusern, Warnmeldungen usw. gibt.

Effektive Kontrolle der Immobilienkredite im Hinblick auf eine Steigerung der Effizienz von Investitionen in die Schaffung von Immobilien zur Befriedigung realer Bedürfnisse (Kredite für reale Projekte mit der Fähigkeit zur Fertigstellung) und von Wohnungsbaudarlehen. Tatsächlich zeigen Statistiken der Staatsbank stets, dass das Kreditwachstum für Immobiliengeschäftsaktivitäten viel höher ist als das allgemeine Kreditwachstum der gesamten Wirtschaft. Die zuständigen Behörden müssen die Situation vollständig erfassen und sich auf die Verbesserung und vernünftige Lösung der Beziehung zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt konzentrieren ( derzeit können die tatsächlichen Daten zu Finanz- und Kreditaufwendungen für Immobilienprojekte nicht vollständig und genau ermittelt werden; ganz zu schweigen von der Summe der Gelder, die von den Menschen in Form von Kapitaleinlagen, Investitionskooperationen, Immobiliengeschäften zur Aufteilung künftiger Produkte usw. mobilisiert werden).

Um die Effizienz und die Zweckmäßigkeit der Ausgabe von Immobilienanleihen sowie die Mobilisierung und Verwendung von Kapital durch Unternehmen sicherzustellen, ist eine Kontrolle und Überwachung dieser Unternehmen erforderlich. Die Staatsbank verfügt weiterhin über angemessene Maßnahmen zur Kontrolle von Immobilienkrediten, um die Kreditqualität für Projekte mit hohem Fertigstellungspotenzial und für Produkte, die der Marktnachfrage entsprechen, zu unterstützen und zu verbessern. Laut Angaben der Staatsbank erreichten die ausstehenden Immobilienkredite zum 31. Mai 2024 einen Rekordwert von über 3.019 Billionen VND und machten damit 21,51 % der gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus. Davon entfallen etwa 60 % der gesamten ausstehenden Schulden auf Kredite für den Eigenbedarf, während etwa 40 % der gesamten ausstehenden Schulden auf Kredite für Immobilienunternehmen entfallen.

Die Gemeinden konzentrieren sich darauf, die Planungsarbeit zu beschleunigen und ihre Qualität sicherzustellen, die Umsetzung der Planung, insbesondere der Stadtplanung, gut zu steuern, Wohnbaugebiete klar abzugrenzen, Gebiete für die Entwicklung des Tourismus zu planen usw. Die Ziele der Wohnbauentwicklung müssen mit Programmen und Projekten gemäß konkreten Plänen kurz- und langfristig in die lokalen sozioökonomischen Entwicklungsziele einbezogen werden. Neben der Unterbringung in städtischen und ländlichen Gebieten entsprechend der bestehenden Planung muss auch der Unterbringung von Menschen in abgelegenen Gebieten sowie in Gebieten und Regionen, die stark von Naturkatastrophen, Stürmen, Überschwemmungen, Erdrutschen usw. betroffen sind, gebührende Aufmerksamkeit gewidmet werden.

Die Entwicklung von Wohn- und Immobilienflächen muss mit einer sinnvollen und praktikablen Anordnung der Stadträume und einer verbesserten Verkehrsanbindung einhergehen. Verbessern Sie die Stadtqualität durch grüne Bäume, Parks, Seen, öffentliche Arbeiten usw. Der soziale Wohnungsbau muss über einen bahnbrechenden Mechanismus verfügen, um ein zeitnahes und kostengünstiges Angebot zu schaffen, das der Zahlungsfähigkeit der Menschen und der Kreditvergabekapazität der Banken entspricht. Dies ist ein Thema von großer politischer, wirtschaftlicher und sozialer Bedeutung, da es die Arbeiterklasse, Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, Menschen in abgelegenen Gebieten sowie Gebiete betrifft, die stark von Naturkatastrophen, Stürmen, Überschwemmungen usw. betroffen sind.

Fortsetzung der Reform der Verwaltungsverfahren in den Bereichen Grundstücke, Planung, Stadtgebiete, Bauinvestitionen und Immobiliengeschäft. Erstellen Sie eine neue Grundstückspreisliste vor Ort gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024, stellen Sie sicher, dass sie der Realität entspricht und vermeiden Sie Spekulationen und Preissteigerungen. Transparenz, Offenheit und verbesserte Zugänglichkeit von Informationen rund um Immobilien. Verstärkte Verwaltung, Überwachung, Kontrolle und strikte Verfolgung von Gesetzesverstößen im Grundstücks- und Immobiliengeschäft, insbesondere von Immobilienspekulation, Kapitalmobilisierung und -missbrauch, Betrug, Preisinflation zum persönlichen Vorteil usw.

Studieren Sie die Erfahrungen anderer Länder bei der Entwicklung und Verwaltung des Immobilienmarktes, insbesondere des Wohnungsmarktes, um bewährte Verfahren und praktikable Erfahrungen in der Anwendung zu finden (Kontrollfaktoren, die die Immobilienpreise beeinflussen, Probleme mit der Immobilienblase, Kredit- und Immobiliengleichgewicht usw., erfolgreiche Modelle in den untersuchten Ländern weisen in Vietnam Punkte auf, die geeignet/ungeeignet sind usw.).

Überprüfen und verbessern Sie weiterhin Mechanismen und Richtlinien, um Hindernisse zu beseitigen und einen gesunden Immobilienmarkt zu entwickeln. Die Regierung muss die Verordnungen zur Änderung und Ergänzung des Wohnungsgesetzes, des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes über Immobiliengeschäfte, des Grundstücksgesetzes, der Steuervorschriften, der Immobilienkredite usw. fertigstellen. Außerdem muss sie einen Mechanismus entwickeln, um bestimmte förderfähige Gewerbewohnungen in Sozialwohnungen umzuwandeln.

Ergreifen Sie dringend wirksame Maßnahmen zur Umsetzung von Inspektions- und Auditergebnissen, wirksamen Urteilen usw., um eine legale Immobilienquelle für Transaktionen zu schaffen (insbesondere in Großstädten und Gebieten mit starker touristischer und industrieller Entwicklung, wie den Provinzen Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang, Khanh Hoa, Quang Ninh, Dong Nai, Binh Thuan usw.).

Drittens : Implementieren Sie Kommunikationslösungen, um sich ein klares Bild vom Immobilienmarkt zu machen und den Mangel an Informationen bei Immobilieninvestitionen und -geschäften zu begrenzen, der leicht zu Verhaltensweisen führen kann, die sich negativ auf den Markt auswirken./.

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(1) Allgemeines Statistikamt: Pressemitteilung zu den Ergebnissen der Erhebung zum Lebensstandard der Bevölkerung 2023, https://www.gso.gov.vn/tin-tuc-thong-ke/2024/04/thong-cao-bao-chi-ket-qua-khao-sat-muc-song-dan-cu-nam-2023/

Quelle: https://tapchicongsan.org.vn/web/guest/kinh-te/-/2018/1075802/quan-ly%2C-phat-trien-lanh-manh-thi-truong-bat-dong-san-gan-voi-giai-quyet-nha-o-cho-nguoi-dan.aspx