ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยากลำบาก ธุรกิจต่างๆ ประสบความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อ ออกพันธบัตร และระดมทุนจากลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งขาดแคลนเงินทุน ต้องล่าช้าหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว

สต๊อกสินค้านับแสนล้านดอง

สถิติที่ไม่สมบูรณ์จากรายงานการเงินประจำปีของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นปี 2565 มูลค่าคงคลังของกองทุนที่ดินและโครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จมีมูลค่าหลายแสนล้านดอง เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อน นั่นหมายความว่ามีเงินทุนจำนวนมหาศาลอยู่ในที่ดิน แต่บริษัทไม่สามารถนำเงินมาดำเนินการต่อไปได้ ตัวอย่างเช่น No Va Real Estate Investment Group Corporation (Novaland) มีสินทรัพย์เกือบ 134,500 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 22.5% ในช่วงเวลาเดียวกัน และคิดเป็นมากกว่า 50% ของสินทรัพย์ของ Novaland ในปัจจุบันสินค้าคงคลังนี้ตั้งอยู่ในโครงการใหญ่ 3 โครงการ ได้แก่ Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram เช่นเดียวกับการโอนโครงการใหม่

บริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company ยังมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก แม้ว่าจะลดลงเล็กน้อยร้อยละ 7.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลงร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2564 แต่ยังคงมีสินค้าคงคลังเกือบ 15,000 พันล้านดอง โครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นกำลังครอบครองสินค้าคงคลังของ Nam Long ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการ Izumi โครงการ Southgate โครงการ Paragon Dai Phuoc โครงการ Vam Co Dong (Waterpoint) และโครงการ Hoang Nam (Akari) ในขณะเดียวกัน สินค้าคงคลังของ Dat Xanh Group Corporation ก็ยังเกิน 14,200 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นร้อยละ 20 จากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

โครงการหนึ่งที่กำลังดำเนินการอยู่ของ Novaland มีสินค้าคงคลังจำนวนมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งกล่าวว่าพวกเขายังไม่ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์ของตน แต่โครงการต่างๆ ก็หยุดชะงักเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ซึ่งธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมส่วนใหญ่ยังคงติดขัด ดังนั้นจึงจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างเร่งด่วนเพื่อช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินโครงการได้ ต่อมาธนาคารจะต้องเปิดกระเป๋าสตางค์เพื่อช่วยเหลือธุรกิจในการจำนองโครงการเพื่อกู้ยืมเงินทุนและขายผลิตภัณฑ์ เมื่อถึงเวลานี้ลูกค้าต้องการการสนับสนุนด้วยอัตราดอกเบี้ย นโยบาย และเงื่อนไขการกู้ยืมที่ยืดหยุ่น...

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า สมาคมได้เสนอคำแนะนำหลายประการเกี่ยวกับปัญหาปัจจุบันของโครงการในนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันมีโครงการที่ต้องเผชิญกับการตรวจสอบและปัญหาที่ดินสาธารณะมากกว่า 60 โครงการ และมีโครงการที่เผชิญกับปัญหาทางกฎหมายมากกว่า 140 โครงการ โครงการบางส่วนของบริษัทอื่นๆ ในนครโฮจิมินห์ยังคงไม่เสร็จสิ้นและมีปัญหาต่างๆ มากมาย

การพัฒนากองทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ส่วนเรื่องการแก้ไขปัญหาตลาดและแก้ปัญหาสต๊อกอสังหาฯ นั้น นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า ยังคงเป็นเรื่องของกระแสเงินสด ดังนั้น รัฐบาลจำเป็นต้องสั่งให้ธนาคารกลางยกเลิกนโยบายสินเชื่อสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลังควรมี “พื้นที่ซื้อขายตราสารหนี้” อยู่ภายใต้การกำกับดูแล พร้อมส่งเสริมการพัฒนากองทุนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แทนที่จะพึ่งพาช่องทางสินเชื่อ

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า นอกเหนือจากนโยบายที่รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ มุ่งมั่นที่จะแก้ไขแล้ว เรื่องราวภายในของตลาดในปัจจุบันก็ยังเป็นเรื่องของธุรกิจด้วย ในปัจจุบันบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีหนี้สินเป็นพันธบัตร แต่สินค้าของพวกเขาขายไม่ได้และติดขัด จึงไม่มีเงินมาชำระหนี้และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการดำเนินกิจการบริษัท วิธีที่ดีที่สุดในการแก้ไขปัญหานี้คือการช่วยให้พวกเขาขายผลิตภัณฑ์ได้ เช่น เพิ่มการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อดึงดูดผู้ซื้อเพื่อสร้างสภาพคล่อง เคลียร์กระแสเงินสดสำหรับธุรกิจที่มีผลิตภัณฑ์ หรือให้การสนับสนุนสินเชื่อสำหรับธุรกิจในการปรับโครงสร้างการเงินของตน...

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือการขายโครงการสินค้าคงคลัง ในขณะที่บางธุรกิจลดราคาสินค้าถึง 30%-40% แต่ก็ไม่มีผู้ซื้อ นั่นหมายความว่าจะต้องมีส่วนลดเพิ่มเติมเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ “แน่นอนว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องซื่อสัตย์ต่อกัน แต่การช่วยเหลือในปัจจุบันค่อนข้างยากลำบาก” นายดิงห์ เดอะ เฮียน ยอมรับ

นายเฮียนวิเคราะห์ต่อไปว่า หากตลาดและบริษัทอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักหรือล้มละลาย ปัญหาอื่นๆ มากมายก็จะถูกกระทบกระเทือน รวมถึงระบบสินเชื่อด้วย ในขณะที่หลายบริษัทกำลังประสบปัญหาอยู่ แต่ยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายในจังหวัดใกล้เคียง เนื่องจากจะเป็นแรงขับเคลื่อนการพัฒนาเศรษฐกิจและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า สถาบันสินเชื่อจึงต้องหาวิธีสนับสนุนให้สามารถผ่านพ้นความยากลำบากและสร้างความมั่นคงในเร็ววัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธนาคารพาณิชย์ได้เสนอให้รัฐบาลและธนาคารแห่งรัฐมีนโยบายพิเศษในการขยายเวลาชำระหนี้ออกไปอีกประมาณ 3 ปี เพื่อช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ซื้อพันธบัตรคืนหรือขยายเวลาชำระหนี้ภายใต้การควบคุมของธนาคารแห่งรัฐ โดยจะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์และธนาคารต่างๆ หลีกเลี่ยงการสร้าง “ลิ่มเลือด” ขนาดใหญ่ที่ไปอุดตันตลาดได้...

คุณ Pham Lam รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ชี้ให้เห็นปัญหาเร่งด่วน 2 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ประการแรกคือการแก้ไขปัญหาสต๊อกสินค้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะเรื่องสภาพคล่อง ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของสภาพคล่องคือเงิน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยมีบทบาทสำคัญ ในเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องกระตุ้นตลาดด้วยการเปิดใช้งานแพ็คเกจสนับสนุนที่คล้ายกับแพ็คเกจ 30,000 พันล้านดองก่อนหน้านี้ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ ประการที่สอง ในระยะยาว รัฐบาลจะต้องเร่งดำเนินนโยบายอย่างเด็ดขาดเพื่อขจัดอุปสรรค โดยเฉพาะอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและขั้นตอนการบริหารจัดการ