タインホア市クアンタン区MBQH8018の住宅街の一角。写真：PV

赤い本が「遠い夢」になるとき

数百世帯がまだレッドブックを取得していないMBQH 2125フェーズ1は、タインホア市では孤立したケースではありません。現在、タインホア市では、他の都市部プロジェクトも相次いでおり、人々が土地を購入し、家を建て、長年そこに暮らしてきたにもかかわらず、赤い本を手に入れるという夢は人々にとって遠いものになりつつある。多くの投資家による「手抜き」開発モデルと当局のずさんな管理が相まって、法律、計画、管理上の欠陥という憂慮すべき状況を生み出している。

MBQH 934 Dong Hai 区では、Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company (現在の Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) が 345 区画の土地を競売で落札し、345 区画すべてに対する土地使用権証明書を取得しました。 2008年6月5日に締結された契約によれば、Viet Thanh VNC Corporationは、住民に販売する前に、承認された設計に従って345戸の未完成住宅の建設への投資を完了する必要がある。しかし、この会社は約束を果たさず、土地を購入する必要性を利用して「投資資本拠出」の形で資金を動員し、その後「土地使用権譲渡契約」に転換し、世帯が未完成の住宅の建設を完了した後（会社が提供する設計図書に従って）、会社がレッドブックの発行手続きを完了するという条件を付けました。

2021年までに26区画が世帯自身によって建設されたが、多くのアパートが承認された都市設計に従って建設されておらず、評価プロセスやレッドブックの申請に困難が生じている。

MB934の世帯の1人であるTCQ氏は、「世帯が自分の家を建てる過程で、投資家は建築密度に関する国の規制を検査、監督、管理、追加指導しなかったため、一部の世帯が新しい国の規制を十分に理解していなかったり、すぐに更新しなかったりしたために、設計図や許可された建築密度に準拠していない家を建ててしまうという状況が発生しました」と語った。

当局からの圧力を受けて、このMBQHプロジェクトの投資家は2022年から建設を開始する予定です。同社は2025年3月時点で、240区画の概略工事が完了したに過ぎず、未完成の区画がまだ105区画ある。土地使用権証書交付の進捗状況につきましては、345筆中84筆について交付を完了しており、86筆について土地使用権証書交付申請を提出しております。残りの区画の半分以上にはまだ土地使用権証明書が交付されておらず、その中には2021年以前に世帯が設計に反して建てた26区画も含まれる。

東西環状道路プロジェクトの用地確保に伴う移住地を併設したヌイロン市街地プロジェクトは、2016年から9年間実施されているが、まだ100％完了していない（総投資額の約92.8％にしか達していない）。このプロジェクトでは、投資家は、省人民委員会から割り当てられた総住宅地面積155,772.1平方メートル（ ^1,128区画）のうち、住宅地面積^{87,604.8平方メートル}（737区画）の土地使用権証明書を付与され、引き渡されました。しかし、このプロジェクトでは、一部の土地区画や人が承認された計画や設計に従っていないため、土地購入者への土地使用権証明書の付与が依然として問題となっています。

同様の状況は、ミン・フオン投資・建設・貿易株式会社が投資したクアンタン区MBQH8018でも発生しました。ゴ・トゥエン通りに住む住民はこう語った。「家を建てて何年も暮らしているのに、いまだにレッドブックを取得できず、電気代も高いままです。レッドブックを取得せずに長年暮らしてきたことで、多くの人が常に財産の不安を抱えながら暮らしています。」

法律を回避するための「トリック」とその結末

現状では、上記の分野の投資家は、5 段階の「迅速かつ簡単な」プロセスに従ってプロジェクト開発モデルを適用することが多いことがわかります。つまり、高値でオークションに勝つことです。 「出資契約」や「融資契約」という形を通じて買い手から資本を調達すること。最小限のインフラ投資で段階的にコストを削減する。人々が厳密な監督なしに自分の家を建てることを許可する。レッドブックの発行までの時間が長くなりますが、このプロジェクトからのキャッシュフローは他のプロジェクトへの投資に回すことができます。

ヌイロン都市圏プロジェクト内の住宅エリアと、タンホア市東西環状道路プロジェクトの用地整地に使用される移住エリアを組み合わせたもの。写真：PV

不動産業界のベテランであるタンホア市のグエン・チョンH氏によると、問題の本質は持続不可能なビジネスモデルにあるという。投資家が短期的な利益に焦点を当て、長期的な責任を無視し、買い手から動員された資金に全面的に依存するという「公式」を適用し、不安定なスパイラルを生み出しているのだ。一部のプロジェクトは、投資家の資金力、プロジェクト管理能力の不足により、停滞し、進捗を確実にすることができません...

できるだけ早く資本を引き付けるために、投資家は多くの洗練された「脱法」契約方法を展開してきました。典型的な例は、MBQH 2125 プロジェクトの第 1 フェーズおよび第 2 フェーズでの融資契約です。ドンファット都市南東住宅地区プロジェクト (別名 MB 584)、クアンタン区...;出資契約や長期預金などの形態もあります。これらの形態は購入者にほとんど法的保護を提供しないにもかかわらず、魅力的な価格、最高の立地、人々の法的知識の欠如、そして特に「群衆」と「共同購入」の精神が組み合わさって、軽率な投資の波を生み出しているため、依然として広く受け入れられています。

Le Phuong Hoang法律事務所所長のLe Thi Phuong弁護士は、ローン契約に参加する顧客にとって不利な2つのケースを分析しました。第1に、契約書にローン金額と特定の土地区画との関係が示されていない場合、不動産価格が上昇しても、投資家は不動産を譲渡せずに元金と利息のみを返済する可能性があります。第二に、融資契約書に特定の土地に関する内容が含まれている場合、プロジェクトがまだ販売対象となっていないにもかかわらず、将来の不動産売却を隠蔽する偽装取引とみなされる可能性があります。紛争が発生した場合、両方の取引は裁判所によって無効と宣言される可能性があり、購入者は不動産ではなくお金のみを返金されます。 「ローン契約の利点は、投資家が不動産取引条件に違反することなく、早期に資金を回収できることです。しかし、名目上は単なるローンであるため、購入者の土地使用権はほとんど保護されていません」と、弁護士のレ・ティ・フオン氏は強調した。

ローン契約、資本拠出、保証金などにより購入者に不利な状況が生じるだけでなく、計画に従わない突発的な住宅建設の状況により、混沌とした非同期の建築スタイルが生まれ、都市の美観が破壊され、都市の生活環境に長期的な影響を及ぼしています。

省計画建築研究所のゴ・ゴック・トゥック副所長は次のように分析した。「市街地では、これまでのプロジェクトでは幹線道路と景観軸の粗工事のみが行われました。残りのエリアは、投資家が土地を売却し、住民が自ら住宅を建てるという形で実施されることが多かった。これは、過去数年間、タンホア市の住宅市場における需要と購買力が高くなかったため、一般的に採用されている形態である。」

計画と建設の分野に関しては、ゴ・ゴック・トゥック氏は、建設省の基準には土地利用係数と建設セットバックに関する具体的な規制があると指摘した。しかし、現実には、タインホア市の多くの新規計画地域では、土地を購入した後、規制（ ^{100平方メートル}未満の区画には90％、 ^{200平方メートル}の区画には70％の建築のみ許可...）をはるかに超えて、目標を超えて土地面積の100％を建築するケースがよく見られます。この状況の結果は、都市空間を狭めるだけでなく、住民の生活環境の質にも直接影響を及ぼします。過度に密集した建設プロジェクトにより、緑地やオープンスペースが不足した住宅地が生まれ、都市部は息苦しくなり、空気の循環が悪くなり、環境温度が上昇し、人々の健康と生活の質に長期的な悪影響が生じています。

私たちの調査を通じて、一部の新都市地域で投資家が住民への土地使用権証明書の発行を完了していないという事実に直面して、タインホア市人民委員会が抜本的な措置を講じていることがわかった。 2025年3月27日、タインホア市人民委員会は、市の指導者、関係部門、および9つの計画現場でレッドブックの発行が遅れている企業の代表者らが参加して、この問題に関する会議を開催した。会議では、市内の人民委員会、具体的にはクアンフン区の人民委員会番号2349/UBND-QLDT、1279/UBND-QLDTにおける土地使用権証明書の交付の進捗状況が検討された。 08/UB-CN ナムガン区934/UBND-QLDT、2107/UBND-QLDT、4074/UBND-QLDT 東海区。 6804/UBND-QD フーソン区...

特に、これらの MBQH は長年にわたって存続しており、一部のプロジェクトは 10 年以上続いていますが、多くの MBQH では土地使用権証明書の交付率が低く、多くの土地区画では規制に従って未完成の家が建てられておらず、承認された都市設計に従って建てられていません。これら9つのMBQHにおける困難の解決過程においては、積極的に協力し、土地購入者への土地使用証明書の交付手続きを完了させた事業者もあったが、対応が鈍く、意図的に実施せず、土地を購入した顧客に対する責任を放棄した事業者もあった。

この会議で、タインホア市人民委員会は、住民への土地使用権証明書の発行を完了する期限を、中央政府と省の指示に従って地区レベルの行政モデルが変更される時期である2025年7月1日と設定した。タインホア市人民委員会の責任者は、「この期間が過ぎても企業が従わない場合は、市は世帯ごとに土地使用権の証明書を発行する責任を負わない」と警告した。これは強力な動きであり、投資家は長年続いてきたバックログを迅速に克服することを余儀なくされる。

タインホア市人民委員会はまた、企業に対し、2025年4月30日までにメディアで公表し、区人民委員会に掲示し、具体的な解決策を実施することを義務付けている。しかし、膨大な作業の遅れと迫りくる期限により、特にこれらの問題の根本原因が、多くの不動産事業の運営方法に深く根付いた「ヒット・アンド・ラン」という持続不可能な開発モデルにあることを考えると、企業が期限を守れるかどうかについては依然として懸念がある。

トゥ・ドゥン - ヴィエット・フォン

レッスン3：困難な「問題」の解決と持続可能な都市開発の方向性

出典: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm