企業はそれをやりたいが「障壁」に直面している

最近、「2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを展開するための会議で、建設副大臣のグエン・ヴァン・シン氏は、「ボトルネック」を取り除き、社会住宅の開発を促進するための多くのメカニズムと政策があると述べた。

しかし、社会住宅の需要が大きいいくつかの主要地域では、2025年までのプロジェクトの目標と比較すると、投資レベルがまだ限られていることが指摘されています。具体的には、ホーチミン市には4,996戸のアパートを含む7つのプロジェクトがあり、19%を達成しています。ハノイには1,700戸のアパートを含む3つのプロジェクトのみがあり、9％を満たしています。また、ヴィンフック、ナムディン、ニンビン、クアンガイ、ロンアンなど、2021年から現在までの期間に建設が開始されるプロジェクトがない地域もあります...

また、建設省によると、120兆VND規模の融資プログラムに関しては、現在28の地方自治体が融資対象となる68のプロジェクト（融資需要30兆VND以上）のリストを発表している。現時点では、5つの地域で6つの社会住宅プロジェクトがあり、支出された資本は約4,150億ドンです。この現実は、社会住宅や労働者向け住宅分野に投資する企業の実際的なニーズと比較すると、120兆ドンの優遇融資パッケージの支出が依然として遅いことを示しています。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、多くの企業が社会住宅セグメントの市場需要を把握しているものの、実際に事業を開始すると多くの困難に直面したと述べた。「計画、土地資金、諸手続き、実施プロセスから投資家プロセスと成果、ターゲット選定まで、すべてが複雑に絡み合っています。条件は複雑で、利益は抑制され、販売価格は固定されているため、再計算した結果、魅力がないと判断しました。これが、社会住宅プロジェクトがあまり多くなく、企業が政府からの支援資金を吸収できない理由です。」

多くの地域で社会住宅の導入が遅れている現状について、元天然資源・環境副大臣のダン・フン・ヴォ教授は率直にこう述べた。「社会住宅プロジェクトを実施するには、投資家は多くの行政手続きを経なければなりません。これは企業にとって『恐怖』であり、大きな不安と恐怖につながります。」

GSによればこうも。ダン・フン・ヴォ氏によると、行政手続きは企業にとって「困難」なだけでなく、社会住宅の享受にも依然として多くの問題があるという。社会住宅は低所得者向けの住宅であるが、労働者が社会住宅にアクセスし、購入および賃貸するための手続きや条件は非常に困難である。

「社会住宅分野には明らかにまだ大きな発展の余地がありますが、企業はこの分野に興味を示していません。これは、多くの地域で社会住宅のための仕組みや土地基金が優先されていないことが一因です。企業が躊躇する理由は、投資と土地の割り当てプロセスがかなり重複し複雑であることです。手続きは長く、プロジェクトの承認、認可から製品が市場に投入されるまで、多くの場合、長い時間がかかります」とダン・フン・ヴォ教授は分析しました。

さらに、天然資源・環境省の元副大臣は、社会住宅建設のための資金の調達も困難であり、要件を満たしていないと述べた。

社会住宅をいかに加速させるか?

不動産専門家のグエン・ヴァン・ドゥック氏は記者団に対し、社会住宅の目的は貧困層が住宅を得られる条件を整えることであり、良い政策だが、その実施方法は効果的ではないと強調した。改正住宅法の新しい規制はよりオープンなものとなっているが、この事業主は社会住宅への国の関与を強調している。

「当社をはじめ多くの企業が貧困層向けの公営住宅建設に投資してきましたが、しばらくすると事業を継続できなくなりました。当時、公営住宅建設には行政手続き、銀行金利、価格、そして長い工期といった問題があり、不動産会社は二重の損失を被っていました。そのため、今日では公営住宅に投資する企業は非常に少ないのです」と彼は語った。

G6グループのグエン・アン・クエ会長は記者会見で、ハノイ西部における同社の社会住宅プロジェクトは、投資手続きの難しさから長年実施できていないと述べた。「私たちのプロジェクトは競売にかけられた土地なので、投資方針を策定する必要があるかどうかが唯一の問題ですが、2020年以降も完成していません。2つ目の問題は、政府機関、特にハノイとホーチミン市が投資手続きを進めるのが遅すぎるため、投資家と住宅のない人々に損失をもたらしていることです。」

一方、ある不動産会社のCEOは、企業が公営住宅に興味を持たない最大の理由は利益面にあると語った。社会住宅は価格によって管理されており、企業の販売コストは当然ながら利益率によって制限されます。価格統制機関は、価格統制と価格制限の対象となる商業住宅とは異なり、価格法は非常に複雑なため、インセンティブはありますが、企業が実際に市場で実施できるほど深く実施されていません。

税金や土地使用料の優遇措置に加え、国家銀行は現在、社会住宅や労働者住宅の開発のための融資として、市場の中長期貸出金利より1.5～2％低い金利で120兆ドンの融資パッケージを実施している。しかし、現在、最大の問題はメカニズム、つまりポリシーとプロセス、手順にあります。複雑な規制、詳細なガイドラインの欠如、煩雑で時間のかかる手続きにより、公営住宅に関心を持つ企業は遠ざかっています。

企業からの分配を見ると、社会住宅を建設する際の投資家の利益は最大でも10％にしか抑えられていないことがわかります。プロジェクトがわずか1年遅れただけでも採算が取れないと見なされるため、企業は法的なボトルネックを取り除き、投資手続きを迅速化すると同時に、社会住宅を建設する際に投資家の利益を増やすソリューションを求めています。

国会科学技術環境委員会常任委員のトラン・ヴァン・カイ氏は、この問題について次のように述べた。「利益は必ず発生しなければなりません。政府は税制手段を通じて規制し、適正な費用を原価に計上することを認めることで、企業が社会住宅建設に投資する際に損失を出さず、企業が参加できる実質10％の利益を確保します。政府は、企業が実質利益を享受できるよう、法政策、土地、優遇融資資金などを通じて支援に参画する必要があります。」

専門家は、今後社会住宅の建設を加速させるためには、不必要な行政手続きを最小限に抑える方向で行政手続きを早急に見直す必要があると述べている。投資家や不動産企業が社会住宅プロジェクトの実施に参加するためのより強力なインセンティブを生み出す政策があります。

N.Giang