不動産市場は、経済における金融政策、金利政策、キャッシュフロー政策に敏感なセクターです。 （出典：クリスタルベイ）

不動産への25兆ドンの資金流入を厳しく管理

銀行業界は、経済発展の推進力を生み出すために、信用の伸びを16％増加させ、25兆ドンに相当する金額を経済に注入し、2025年にGDP成長率8％を達成することを目指している。しかし、専門家によると、金融バブルのリスクを回避するために、特に不動産セクターにおいて優先セクターを明確に特定する必要があるという。

巨額の資金が投入されるなか、特に製造業の優先分野において適切に配分されなければ、インフレ、資産バブル、不良債権の増加といった状況が再び引き起こされるだろう...

不動産市場は、経済における金融政策、金利政策、キャッシュフロー政策に敏感なセクターです。現在、不動産信用残高総額は31億5千万ベトナムドンに達し、経済全体の未払い債務の約20％を占めています。

ハノイとホーチミン市の不動産所有価値が、大都市で住宅を必要とする大多数の人々の支払能力をはるかに超える高い水準に達している状況では、キャッシュフローの動きを配分し、厳密に管理し、現金が高度に投機的な場所に流入する状況を回避する必要があります。教訓は、多くの景気循環が大きなバブルを引き起こしてきたということだ。専門家によると、これは信用拡大が容易すぎるため、不良債権比率が上昇したためだという。

国家金融政策諮問委​​員会の委員であるトラン・デュ・リッチ博士は、今年の経済成長は信用の流れに大きく左右されると述べた。 25兆ドンという巨額の資本が経済に「注入」されれば、総需要に大きな押し上げ効果をもたらすだろう。

しかし、この専門家は「上記の資本の大部分が生産や事業に流れず、株式や不動産に流れれば、以前起こったような金融バブルが発生するリスクは非常に高くなる」と警告した。

エコノミカ・ベトナムのディレクター、レ・ズイ・ビン博士によると、不動産市場の発展は経済成長に不可欠な要素です。しかし、投機目的の不動産への資金流入は、住宅購入を支援するという目的に反して、道を誤るリスクがある。

専門家は、このような事態を防ぐためには不動産市場を再構築する抜本的な対策が必要だと指摘している。具体的には、投機的な取引に役立つ商品ではなく、実際の住宅ニーズに応える不動産商品の開発に政策が重点を置く必要がある。

今年に入って銀行融資が引き続き力強く伸びていることは経済にとって明るい兆候だが、特にこの資金が不動産に流入した場合、金融バブルのリスクについての警告も伴う。

政府と国立銀行は、不動産市場が投機に陥って経済​​の安定に影響を及ぼすのを防ぎながら、人々の真のニーズに応え、実際の住宅プロジェクトに信用の流れを向けるための解決策を持つ必要がある。

管理機関の観点から、国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は、銀行融資が経済成長を積極的に支援するために、銀行業界は投資、生産・事業、輸出などの優先分野に資本を集中させると語った。特に、銀行は社会住宅の購入など消費者融資に重点を置く。

ベトナムで住宅を購入する外国人が増えている。

近年、ベトナム全体、特にハノイでは外国人による住宅所有が増加傾向にあります。特に、2023年住宅法が2024年8月1日に正式に施行されるため、外国人がベトナムで住宅を所有することが容易になりました。

建設省の統計によると、2015年から2023年第3四半期末までに、3,000人以上の外国人がベトナムで住宅を購入しており、主に商業住宅プロジェクトのアパートで、大規模な省や都市に集中している。このうちハノイは1,765戸と半分以上を占めているが、これは2018年から2022年までの期間における国内住宅総量のわずか約0.53％に過ぎない。

2024年上半期時点で、外国人はハノイで1,000戸以上のアパートを購入している。 2024年の第4四半期には、ハノイ建設局はさらに7件のアパートプロジェクトを許可し、約3,000戸のアパートを外国人に販売する予定だ。都市部にあるプロジェクトでも、外国人向けに販売が許可されたアパートの60％以上が、ベトナム人向けより10％高い価格ですぐに完売した。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、外国人が住宅を所有するのに有利な条件を規定した2023年住宅法が2024年8月1日に発効し、ベトナムで最も活気のある不動産市場の一つであるハノイで外国人が住宅を購入する傾向を強く促進していると述べた。

VARS会長によれば、ベトナム全体、特にハノイでは外国人による住宅所有の増加傾向が今後も続くだろう。これは不動産市場にとって前向きなシグナルであり、市場にまだ「在庫」となっている比較的大量の高級な贅沢品を吸収することに貢献しています。しかし、この傾向は、投資家にとって、この潜在的な顧客グループのニーズを満たす上で多くの課題ももたらします。

この需要グループからチャンスを掴むには、投資家は市場を調査して、ターゲット顧客グループがどの国から来ているか、彼らの支払い能力はどの程度かを判断する必要があります。そこから、海外の顧客のニーズや嗜好に合わせた適切なプロジェクトを実行します。

バリア・ブンタウ省、社会住宅支援のための一連の政策を発表

3月27日、バリア・ブンタウ省人民評議会（任期第7期、2021～2026年）は第27回会議を開催し、同省の社会住宅プロジェクトと軍隊向け住宅に対する支援政策を規定する決議を可決した。

これに応じて、省は、プロジェクト範囲内で、整地、交通システム、照明、廃水処理、公共衛生などを含む技術インフラシステムの構築に投資するために、各プロジェクトに対して最大100億ドンの予算を支援する予定です。

そのうち、コンダオ地区のプロジェクトに対する支援資金レベルは80％です。ブンタウ市、フーミ市、バリア市が50％、残りの地区が40％です。

さらに、これらのプロジェクトは、プロジェクトが審査のために管轄当局で行政手続きを行う際に発生する手数料および料金の100％が支援されます。地方自治体による環境許可評価及び環境影響評価報告書の評価手数料。

この政策は、2030年までにバリア・ブンタウ省に約22,000戸の社会住宅を建設するという目標に貢献し、社会住宅プロジェクトへの投資誘致力を強化することを目指しています。

バリア・ブンタウ省人民委員会は、2027年から2030年にかけて、同地域で約11件のプロジェクトがインフラ資金支援を受け、予算は約716億ドンになると予想されると述べた。

2025年だけでも、この地域では54.3ヘクタール規模の約15の住宅プロジェクトが実施され、12,366戸のアパートが配置される予定です。 2030年までの期間、7つの商業住宅プロジェクトの20％の土地基金内で、9,886戸規模の住宅プロジェクトの実施を継続的に支援し、促進します。

土地利用目的の変更許可手続き

土地利用目的の変更を許可する手続きはどのように規定されていますか？

土地利用目的の変更とは、土地法の規定に従って、土地利用者がある土地利用目的から別の土地利用目的に変更することを許可される場合をいいます。 2024年土地法第227条は、土地利用目的の変更を許可する手続きを規定しています。

したがって、土地利用目的の変更の場合は、本法の規定に従って管轄の国家機関の許可を得る必要があり、以下の順序と手順に従って実施されるものとする。

1. 土地使用者は、規定に従って土地利用目的の変更の申請を提出します。

２ 土地管理主管機関は、土地利用目的の変更に関する条件を検査しなければならない。書類が規定を満たしていない場合、土地使用者に書類を補足し、管轄の土地管理機関に再提出するよう指導します。

3. 管轄土地管理機関は以下の責任を負う。

a) 土地価格表の土地価格を土地使用料と土地賃貸料の計算に適用する場合、管轄の土地管理機関は書類を作成し、管轄レベルの人民委員会に提出して、土地使用目的の変更、土地の割り当て、土地の賃貸借の許可決定を発行しなければならない。

b) 土地使用料と土地賃貸料を計算するために具体的な土地価格を決定する場合、管轄の土地管理機関は書類を作成し、管轄レベルの人民委員会に提出して、土地使用目的の変更、土地の割り当て、土地の賃貸借の許可決定を発行しなければならない。土地価格の決定を組織し、土地使用料と地代を計算するために土地価格の承認を管轄機関に提出します。

4. 土地使用者は、法律の規定に従って土地使用料及び土地賃料を支払う。土地使用料及び地代が減額される場合においては、土地使用料及び地代徴収機関は、土地使用者に対して、土地使用料及び地代を減額しなければならない。

5. 国が土地を借りる場合には、管轄の土地管理機関が土地賃貸契約に署名する。土地登記機関または土地登記機関の支部に書類を移送し、登記を実施し、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書を発行し、土地データベース、地籍記録を更新および修正し、土地使用者に土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書を付与します。

６ 土地使用権の譲渡を受けてその利用目的を変更する場合には、本条の規定に従い、土地使用権の譲渡の登記手続き及び土地利用目的の変更の手続きを、土地利用目的の変更の手続きと同時に行わなければならない。

したがって、土地利用目的の変更を許可する手続きは上記のように規定されています。