เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 'กระจาย' สู่ชานเมืองด้วยกระแสเงินทุน FDI

ความสัมพันธ์ระหว่างเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์และการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท Savills Vietnam กล่าวว่า โดยทั่วไปแล้ว กระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าสู่เวียดนามค่อนข้างแข็งแกร่งในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

แม้ว่า FDI จะชะลอตัวลงเล็กน้อยในปีนี้ แต่หากดูตัวเลขในช่วงสามปีที่ผ่านมา จะพบว่ามี FDI จดทะเบียนใหม่ประมาณ 2-4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โรงไฟฟ้า ก๊าซธรรมชาติเหลว และพลังงาน หากไม่นับโครงการพลังงานขนาดใหญ่เหล่านี้ เมื่อพิจารณาจากจำนวน FDI จดทะเบียนใหม่ในปีนี้ FDI ยังคงเป็นไปในเชิงบวก" ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว

เมื่อย้อนกลับไปที่ธรรมชาติของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) คุณทรอย กริฟฟิธส์ มองว่าแนวโน้มการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) กำลังเปลี่ยนแปลงไป เดิมทีเวียดนามเคยเป็นประเทศที่ดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติด้วยต้นทุนที่สามารถแข่งขันได้ในหลายสาขาและหลายปัจจัย ปัจจุบัน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นไปที่บริการวางเซิร์ฟเวอร์ร่วม (Server Colocation) และการเพิ่มประสิทธิภาพห่วงโซ่อุปทาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์

“สิ่งนี้จะนำมาซึ่งผลประโยชน์ทาง เศรษฐกิจ ที่มากขึ้น เมื่อมีผู้จัดการชาวต่างชาติเข้ามาทำงานมากขึ้น ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็จะเพิ่มขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าว

เมื่อเปรียบเทียบแนวโน้มการเติบโตระหว่างสองเมืองที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่าในฮานอย ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่อยู่ในสองกลุ่มคือคลาส A และ B ปัจจุบันความต้องการกำลังขยายไปยังพื้นที่ที่อยู่ติดกับฮานอย เช่น บั๊กนิญ หุ่งเอียน และ ไห่เซือง ขอบคุณการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมต่อฮานอยและเมืองเหล่านี้

ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีความหลากหลายมากขึ้น โดยมีโครงการจำนวนมากอยู่ในกลุ่ม C กลุ่มผู้เช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์มีรายได้หลายระดับ รวมถึงผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขาและอุตสาหกรรม ทำให้เกิดความต้องการที่หลากหลาย ทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย

เขากล่าวว่า แม้ในช่วงเวลาที่ดูเหมือนจะยากลำบากอย่างโควิด-19 ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงดำเนินไปได้ดี ในกรุงฮานอย ราคาและผลประกอบการแทบไม่ได้รับผลกระทบ แม้ว่าตลาดในนครโฮจิมินห์จะปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่ปัจจุบันกำลังฟื้นตัวได้ดีมาก จึงกล่าวได้ว่านี่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและมีการดำเนินงานที่มั่นคง

การแข่งขันที่รุนแรงระหว่างประเภทการเช่า

ซาวิลส์ระบุว่า ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้รับแรงหนุนจากกระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) แต่การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในนครโฮจิมินห์เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลง ทำให้แนวโน้มในอนาคตยังคงท้าทาย สำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เงินทุน FDI รวมอยู่ที่ 1.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 19% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีการจดทะเบียน FDI ใหม่ 192 ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากโครงการใหม่ 597 โครงการ

ความต้องการระยะยาวจากธุรกิจยังคงมีเสถียรภาพ แต่การเติบโตอาจเป็นเรื่องยากท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงจากอพาร์ตเมนต์ให้เช่า Savills ระบุว่ามีอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามากกว่า 40,000 ห้องที่ส่งมอบในช่วงสามปีที่ผ่านมา ผู้เช่าหลักของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์คือผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมและธุรกิจในนครโฮจิมินห์ ลองอาน ด่งนาย และบิ่ญเซือง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพสูงสุด โครงการต่างๆ จึงผสมผสานการเช่าระยะยาวและระยะสั้นเข้าด้วยกัน

คุณ Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Savills นครโฮจิมินห์ ได้ประเมินประเภทนี้ว่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีผลประกอบการที่ดี เนื่องจากมีผู้เชี่ยวชาญต่างชาติกลับมาใช้บริการอีกครั้ง โครงการเก่าที่ได้รับการปรับปรุงใหม่จะสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขันเมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ด้วยความต้องการที่พักอาศัยราคาประหยัดที่สูง อพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอและหนึ่งห้องนอนจึงเป็นตัวเลือกยอดนิยม ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา Savills มีอพาร์ตเมนต์ 1,849 ยูนิต จากโครงการใหม่ระดับเกรด B และ C จำนวน 48 โครงการ โดยนักลงทุนมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาอพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอและหนึ่งห้องนอน ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 85% ของอุปทานใหม่

ก่อนหน้านี้ รายงานตลาดไตรมาส 2/2567 ของ Savills ระบุว่าอุปทานอยู่ที่ 8,490 ยูนิต ทรงตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คาดว่าอุปทานในอนาคตในนครโฮจิมินห์จะมีจำกัด ภายในปี 2568 คาดว่าจะมีโครงการ 5 โครงการเข้าร่วม ประมาณ 500 ยูนิต โดย 63% ของจำนวนนี้จะตั้งอยู่ในเขต 1 จากโครงการเกรด B และ C จำนวน 3 โครงการ

อัตราการเข้าพักของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 79% ลดลง 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 4% เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากความต้องการเช่าระยะสั้นในช่วงโลว์ซีซั่นมีน้อย ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 513,000 ดองเวียดนาม/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน

ค่าเช่าในโครงการเกรด A และ B ทั้ง 14 โครงการ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน เนื่องจากค่าเช่าคงที่มานานกว่าหนึ่งปี และผู้พัฒนาได้ยกเลิกมาตรการส่งเสริมการขาย โครงการ 9 ใน 14 โครงการ (คิดเป็น 74% ของอุปทานทั้งหมด) มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ค่อนข้างสูง โดยอยู่ที่อย่างน้อย 80%