타인호아 시 동베구 MBQH 2125 1단계 주거지역의 한 구석. 사진: PV

응용 프로그램에서 나온 스토리

2025년 3월, 탄호아 신문은 MBQH 2125 1단계(탄호아시 동베구, 탄호아시 남부 도시 지역의 주택 및 공원 프로젝트에 속함)에 거주하는 가구로부터 청원서를 접수했습니다.

청원서 중 하나는 다음과 같은 말로 시작됩니다. "MBQH 2125 프로젝트 1단계 투자자가 적색 장부를 발행하지 않은 것과 관련하여 관련 당국에 청원서를 보낸 것은 이번이 네 번째입니다. MBQH 2125 프로젝트 1단계 투자자와 관련 당국의 답변은 만족스럽지 못하며, 가구의 정당한 열망을 회피하고 지연시키는 조짐이 보입니다."

MBQH 2125 프로젝트 1단계는 82,188.8m2의 면적과 633개의 토지(빌라 부지 85개, 타운하우스 부지 548개)를 포함하는 탄호 ^아시 의 대규모 도시 개발 프로젝트 중 하나로 알려져 있습니다. 하노이 로얄 부동산 주식회사는 이 프로젝트의 토지 사용권 경매에서 낙찰을 받았습니다(탄호아성 인민위원회의 2018년 8월 2일자 결정 제2939/QD-UBND에 따름). 회사는 토지 사용료에 대한 재정적 의무를 이행했으며 토지 사용권 인증서를 받았습니다. 천연자원환경부(현 농업천연자원부)는 관련 부서와 협력하여 2019년부터 하노이 로얄 부동산 주식회사에 해당 토지를 인계하도록 조치했습니다.

국가는 프로젝트 투자자에게 토지 사용권 증명서를 발급했지만, 이곳에서 토지를 구매한 가구에는 아직 적색등본이 발급되지 않았습니다. 이는 많은 가구에 걱정과 근심거리가 되는데, 관련 권리에도 많은 영향이 미치기 때문입니다.

MBQH 2125 1단계 거주자인 NHA 씨는 "우리는 투자자에게 토지를 매입한 가구에 적색 등기부등본 발급 절차를 진행해 달라고 여러 차례 요청했지만, 아무런 답변이 없었습니다. 번화한 도심 한가운데 살면서도 적색 등기부등본이 없다는 것은 출생, 결혼, 학업 등 구청 등록을 할 수 없는 등 주민들의 삶과 활동에 큰 영향을 미치고 있습니다."라고 말했습니다.

LTG 씨의 가족은 "대출 계약"을 통해 MBQH 2125 1단계의 토지를 매입하고 2022~2023년에 주택 건설을 시작한 가구 중 하나입니다. 그녀의 집 역시 설계 규정에 맞지 않게 지어진 수많은 아파트 중 하나입니다. 집의 앞쪽은 4개 층과 1개 옥상이 부족하고, 뒤쪽도 남은 공간이 충분하지 않습니다. G 씨는 이렇게 말했습니다. "이 지역에서 2024년 이전에 지어진 대부분의 주택은 승인된 설계에 맞지 않습니다. 당시에는 투자자의 아무런 지침, 감독, 안내 없이 토지를 매입하고 건축했기 때문입니다. 많은 가구가 주택 설계와 건축 밀도가 맞지 않아 걱정하고 있습니다. 앞으로 레드북 신청을 완료하기 위해 이 문제를 해결할 방법이 있을까요? 레드북이 없는 주택은 토지 사용자의 권리도 제한되어 있고, 은행에 저당을 잡을 수도 없습니다. 그리고 직장에 더 편리한 곳으로 이사하려면 토지를 따로 마련해야 합니다!"

법률 및 책임 문제

MBQH 2125 프로젝트 1단계의 법적 문제로 돌아가면, 아마도 문제의 핵심은 투자자의 프로젝트 구현 방법에서 비롯된 것일 수 있습니다. 규정에 따르면, MBQH 2125 프로젝트 1단계의 경우, 투자자는 고객에게 판매하기 전에 담당 기관에서 승인한 설계에 따라 원시 주택의 모든 건축 항목을 완료해야 하지만 현실은 완전히 다릅니다.

위에서 본 탄호아 시. 사진: PV

토지 사용권 경매에서 낙찰받은 직후, 주택 건설 자금이 부족하여 하노이 황지아 부동산 주식회사는 베트남 번영 투자 그룹 주식회사와 협력하여 주택을 건설하지 않았습니다. 하지만 주택 건설을 위해 토지를 매입해야 하는 고객의 필요성을 고려하여 "대출 계약"을 통해 토지 매매에 대해 고객과 협의했습니다. 이 대출 계약은 정보 기밀 유지를 요구합니다. 이 지역의 토지를 매입한 한 가구는 다음과 같이 말했습니다.

일부 가구는 다음과 같이 덧붙였습니다. "고객과의 계약에 따라 '대출 계약서'의 로트 번호는 해당 프로젝트의 토지 로트 번호, 즉 부채 번호입니다. 계약에 따라 전액을 지불하는 고객에게는 투자자가 대출 계약서, 토지 인도 의사록, 설계도에 따라 주택을 건설하겠다는 확약서, 그리고 고객이 직접 주택을 건설할 수 있도록 첨부된 서류를 포함한 서류를 제공합니다. 고객이 주택의 기초 공사를 완료하면 투자자는 이를 수락하고 매매 계약 체결 절차를 진행하며, 고객에게 적하장(red book)을 발급하는 절차를 진행합니다."

이는 "법을 우회하는" 매우 일반적인 형태입니다. 미완성 주택을 짓고 완성된 주택을 판매하는 대신, 투자자는 "대출 계약"을 통해 사람들에게 토지를 판매한 다음, 사람들이 자신의 주택을 짓도록 합니다. 이러한 상황은 두 가지 주요하고 쉽게 알 수 있는 결과를 초래합니다. 사람들은 투자자와의 토지 매매와 관련된 완전한 법적 문서를 갖고 있지 않으며, 비용을 지불한 토지에 대한 소유권을 갖지 못합니다. 관리가 소홀하여 많은 가구가 승인된 도시 설계에 따라 주택을 짓지 않아 나중에 많은 결과를 초래합니다.

MBQH 2125 1단계 주민인 LT T 씨는 이렇게 말했습니다. "처음에는 고객들이 주택 건설을 시작할 때 투자자가 점검 및 감독을 하지 않아 많은 가구가 일반적인 설계 도면을 따르지 않고 자기 설계대로 임의로 주택을 건설했습니다. 최근 몇 년 동안 감독이 더욱 엄격해지면서 고객들은 승인된 설계에 따라 주택을 건설하고 있습니다. 게다가 각 가구는 건축을 시작할 때 설계대로 건축하는 데 필요한 1억 동(VND)의 계약금과 프로젝트 관리 및 감독을 위한 3천만 동(VND)의 계약금을 지불해야 합니다."

지금까지 MBQH 2125 1단계의 인구 밀도는 매우 혼잡합니다. 기자들이 현장에 있는 주택들을 관찰한 결과, 일부 가구는 설계대로 지었지만, 다른 가구는 설계에 어긋나게 지었다는 사실이 드러났습니다. 많은 가구가 걱정하는 것은 집이 제대로 지어졌는지 여부이고, 이 지역에서 토지를 구매하는 가구는 언제 적색등기부등본을 받을 수 있을까? "투자자가 더 이상 전체 적산 장부를 관리하지 않기 때문에 고객에게 적산 장부를 발급하는 절차를 밟지 않는다는 소식을 듣고 우려하고 있습니다. 가계의 자산이 침해될 가능성이 있습니까?" - 주민인 NTT 여사는 궁금해했습니다.

인민들의 청원과 성 인민위원회의 지시에 따른 압력으로, 하노이 황지아 부동산 주식회사는 2025년 2월에 서면으로 답변했습니다. 2025년 2월 10일자 공식 공문 03/CV-HNHG와 2025년 2월 14일자 공식 공문 04/CV-HNHG에서 회사는 다음과 같이 밝혔습니다. "현재까지 회사는 경매에서 낙찰받은 총 633개 부지 중 570개 부지의 건설을 완료했으며, 나머지 63개 부지 건설에 계속 투자하고 있습니다." "대출 계약"을 통한 자본 조달과 관련하여 회사는 이것이 기업법 2020 제7조 3항에 근거하여 합법적인 활동이라고 생각합니다. 진행 지연과 관련하여 회사는 "주관적, 객관적 요인 모두, 특히 COVID-19 팬데믹이 장기화되어 베트남 경제 전반과 특히 회사에 큰 영향을 미치는 상황에서 여러 요인이 있었다"고 비난했습니다. 주목할 점은 회사가 "2025년 2분기에 자격을 갖춘 가구에 토지 사용권 증명서 발급을 완료할 것으로 예상된다"고 약속했다는 것입니다.

MBQH 2125 프로젝트 1단계는 타인호아의 도시 프로젝트 관리의 단점을 보여주는 전형적인 사례입니다. 투자자들이 승인된 설계에 따라 주택을 짓지 않고 가계가 직접 주택을 짓도록 대출 계약을 통해 '토지 매매' 방식을 사용하고, 건설 과정에서 감독과 관리가 부족해 많은 결과를 초래했습니다. 이 프로젝트가 시작된 지 7년이 지나고 사람들은 땅을 사서 정착했지만, 지금까지 수많은 요청과 청원에도 불구하고 붉은 책을 받지 못해 대중의 공분을 사고 있습니다.

투자자가 2025년 2분기까지 적색목록 발행을 완료하겠다는 최근 공약은 긍정적인 신호이지만, 설정된 로드맵에 따라 사업이 순조롭게 진행될 수 있도록 당국의 철저한 감독이 필요하며, 이를 통해 MBQH 2125 1단계 사업의 문제 해결에 기여할 수 있습니다. 이러한 상황을 고려하여 국가 관리 기관은 신도시 개발 사업의 시공 질서 관리 및 기타 문제에 대해 더욱 과감한 해결책을 마련하여 향후 유사한 상황이 재발하지 않도록 해야 합니다.

토 둥 - 비엣 흐엉

수업 2: MBQH 2125 1단계 "복제" 프로젝트

출처: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm