ច្បាប់លំនៅឋានថ្មីដែលទើបអនុម័តដោយរដ្ឋសភាថ្មីៗនេះមានបទប្បញ្ញត្តិថ្មីជាច្រើនទាក់ទងនឹងការវិនិយោគលើផ្ទះដែលមានអាផាតមិនជាច្រើនសម្រាប់លក់ ឬជួល ឬហៅថា អាផាតមិនខ្នាតតូច។

ជាពិសេស ច្បាប់លំនៅឋានថ្មីចែងថា អ្នកវិនិយោគត្រូវតែបង្កើតគម្រោងស្រដៀងនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មធម្មតា។

ជាក់ស្តែង យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិថ្មី បុគ្គលដែលចង់សាងសង់អាផាតមិនខ្នាតតូច (ផ្ទះចាប់ពី 2 ជាន់ឡើងទៅ ជាន់នីមួយៗមានអាផាតមិន ឬ 2 ជាន់ និងខ្នាត 20 អាផាតមិន ឬលើសពីនេះ) សម្រាប់លក់ ឬជួល នឹងត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដើម្បីក្លាយជាអ្នកវិនិយោគគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋាន។

អាផាតមិនដែលមានសិទ្ធិទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រនៅក្រោមច្បាប់ភូមិបាល (សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) នឹងត្រូវលក់ ជួល ឬទិញ-ជួល ស្របតាមច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

លើសពីនេះ ការវិនិយោគលើផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចសម្រាប់ជួលត្រូវតែបំពេញតាមតម្រូវការសំណង់ដែលចេញដោយរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងសំណង់។ អគារត្រូវតែបំពេញតាមតម្រូវការការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ ដូចដែលបានកំណត់ដោយច្បាប់។

លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) មានប្រសាសន៍ថា ការរឹតបន្តឹងការសាងសង់ និងការគ្រប់គ្រងអាផាតមេនខ្នាតតូច គឺជារឿងចាំបាច់ ព្រោះអាផាតមិនប្រភេទនេះ បាននិងកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងគគ្រឹកគគ្រេងជាយូរណាស់មកហើយ ជាមួយនឹងការរំលោភបំពានជាច្រើន។

អាផាតមិនខ្នាតតូចនាពេលខាងមុខនឹងស្ទើរតែមិនអាចលក់ទៅឱ្យមនុស្សដោយគ្មានគម្រោងវិនិយោគ។ ដូច្នេះការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនខ្នាតតូចនឹងត្រូវបានកំណត់យ៉ាងខ្លាំងដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិនីតិវិធីដ៏តឹងរឹង។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ការបង្កើតគម្រោងវិនិយោគ និងបំពេញលក្ខខណ្ឌដើម្បីក្លាយជាអ្នកវិនិយោគក្នុងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅដ្ឋាននឹងក្លាយជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំមួយ។ ដោយ​សារ​តែ​អាផាតមិន​ខ្នាត​តូច​ជា​អគារ​ខ្ពស់​ដែល​ត្រូវ​បាន​សាងសង់​នៅ​លើ​ផ្ទៃដី ២០០ - ៣០០ ម២ ជា​ចម្បង​ដែល​មាន​ទីតាំង​ស្ថិត​ក្នុង​ផ្លូវ​ជ្រៅ។ ដូច្នេះហើយ​ការ​រៀបចំ​គម្រោង​ដូច​អគារ​អាផាតមិន​ពាណិជ្ជកម្ម​ធម្មតា​គឺ​ស្ទើរតែ​មិនអាច​ទៅរួច​។

លោក Toan បានវិភាគថា "ជាមួយនឹងផ្លូវតូចដែលមានទទឹងតិចជាង 2 ម៉ែត្រ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការបង្កើតផែនការ 1/500 ពីព្រោះកត្តាជាច្រើនមិនត្រូវបានធានាដូចជា៖ ការការពារភ្លើង ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ សូចនាករចំនួនប្រជាជន និងការវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់បរិស្ថាន។ ការបំពេញតម្រូវការទាំងនេះជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចបច្ចុប្បន្នគឺស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេ" ។

យោងតាមលោក Toan ជាមួយនឹងអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្ម ការផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណគម្រោង និងការធ្វើផែនការអាចចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំ ខណៈពេលដែលអាផាតមិនខ្នាតតូចរយៈពេលនេះនឹងមានរយៈពេលយូរជាងនេះ។

ក្រៅពីនេះ អាផាតមិនខ្នាតតូចត្រូវបានសាងសង់ជាចម្បងនៅតំបន់កណ្តាល ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីកម្ពស់អគារមានភាពតឹងរ៉ឹងបំផុត ជាធម្មតាដីទំហំ ២០០ ម២ អាចសាងសង់បានតែប្រហែល ៥ ទៅ ៦ ជាន់ប៉ុណ្ណោះ។ ជាមួយនឹងដង់ស៊ីតេ និងកម្ពស់នេះ វិនិយោគិនមិនអាចរកប្រាក់ចំណេញបានទេ ដូច្នេះគ្មាននរណាម្នាក់នឹងធ្វើវាបានទេ។

តាមពិតទៅ បច្ចុប្បន្ននេះរហូតដល់ 95% នៃអាផាតមិនខ្នាតតូចដែលមានស្រាប់ត្រូវបានសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត ពីព្រោះប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានសាងសង់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ អ្នកវិនិយោគនឹងឃើញការខាតបង់មុនពេលពួកគេចាប់ផ្តើម។

«បើទិញដីទំហំ 200 m2 ក្នុងតម្លៃ 10 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែអាចសង់បានត្រឹមតែ 5 ជាន់ ហើយសង់បាន 70% នៃផ្ទៃដីនោះគឺ 700 m2 ទាំងដីនិងសំណង់គឺប្រហែល 22 លានដុង/m2។ បើលក់ក្នុងតម្លៃ 25 លានដុង/m2 វាច្បាស់ណាស់ថាអ្នកវិនិយោគនឹងមិនចំណេញទេ»។

ដូច្នេះហើយ បើតាមលោក Toan នាពេលខាងមុខ ប្រភេទផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច ប្រឈមនឹងការធ្លាក់ថ្លៃ ព្រោះត្រូវបង្កើតគម្រោងវិនិយោគថ្មីដែលត្រូវសាងសង់ នឹងធ្វើឲ្យមនុស្សជាច្រើនមិនអាចទៅរួច។

សម្រាប់អាផាតមេនខ្នាតតូចដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការសាងសង់ ការចំណាយក៏ខ្ពស់ខ្លាំងដែរ មិនប្រកួតប្រជែងជាមួយអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មទេ ព្រោះតម្លៃវិនិយោគគឺថ្លៃពេក។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បាននិយាយថា អ្នកវិនិយោគក្នុងអាផាតមិនខ្នាតតូចគឺជាបុគ្គលដែលត្រូវតែគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ដូចជាអ្នកវិនិយោគធំដែលអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មជាដើម។

ជាពិសេស បុគ្គលត្រូវគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ។ ការលក់ ការជួល និងការជួលត្រូវតែគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

លើសពីនេះទៀតអ្នកទិញផ្ទះនៅអាផាតមិនខ្នាតតូចត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ (សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក) ។ ការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការត្រូវអនុវត្តស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់អគារអាផាតមិន និងកំណត់យ៉ាងច្បាស់នូវការទទួលខុសត្រូវក្នុងការត្រួតពិនិត្យ និងត្រួតពិនិត្យរបស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនគ្រប់លំដាប់ថ្នាក់ ដើម្បីធានាសុវត្ថិភាព និងការពារសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់ប្រជាពលរដ្ឋដែលរស់នៅទីនេះ។

លោក Chau បានមានប្រសាសន៍ថា “បទប្បញ្ញត្តិនេះនឹងបង្កើនការទទួលខុសត្រូវរបស់អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានក្នុងករណីផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច”។