120兆ドンの融資パッケージの対象となる23のプロジェクト

政府は4月初旬から、市場の中長期貸出金利より1.5～2％低い金利で社会住宅や労働者住宅プロジェクトの投資家や住宅購入者への融資を支援するため、120兆ドンの融資プログラムを実施してきた。これは非常に期待されていたクレジット パッケージです。しかし、首相から何度も指示があったにもかかわらず、支出率は依然として低いままです。現在、融資の対象となるプロジェクトは 23 件のみです。

総投資額31兆3000億VNDを超える23のプロジェクト。そのうち、これらのプロジェクトの融資需要は12兆3000億ドンを超えます。以下の地域を含む: ビンズオン省 4 プロジェクト。ダナン3つのプロジェクト; An Giang、Kien Giang、Tra Vinh にはいずれも 2 つのプロジェクトがあります。残りの省: タイニン、ハティン、バリア - ブンタウ、バクザンにはそれぞれ 1 つのプロジェクトがあります。現在、バクニン省だけで、6 件の適格な社会住宅プロジェクトがあり、最も多く存在します。

このクレジット パッケージの金利は市場金利より 1.5 - 2% 低くなります。現在、金利が下がっているため、このパッケージによる融資金利も下がっています。しかし、ベトナム不動産協会副会長のグエン・チ・タン氏によると、公営住宅の購入資格がある人にとって金利は依然として高いという。

ホーチミン市トゥドゥック市の社会住宅プロジェクト。

「特に住宅購入者向けのローン金利を継続的に引き下げる解決策が必要なのは明らかです。そうして初めて、人々の困難な住宅ニーズを解決できるのです」とグエン・チ・タン氏は述べた。

現在、国立銀行は金利を約6％に引き下げています。タン氏は、適切な金利は最大でも現在国民から集められる金利、つまり約6％であるべきだと考えています。ベトナム人の一般的な収入は不動産価格の20分の1です。明らかに、公営住宅を購入する人の数ははるかに少ないです。

「世界各国は20～30年の分割払いで購入していますが、ベトナムが5年で支払うことは不可能です。これはあくまでも暫定的な解決策に過ぎません。実際には、米国、韓国、シンガポールといった主要先進国は、いずれも20～30年の分割払いをしなければなりません」とグエン・チー・タン氏は述べた。

企業は融資を受けるのに苦労している

計画によれば、ベトコムバンク、アグリバンク、BIDV、ベティンバンクの4つの国営商業銀行が120兆ベトナムドンの融資パッケージに参加することになる。各銀行は約30兆円を支出することになる。現在、BIDVとArgibankが融資を開始している。しかし、現実には、すべての地方自治体が融資対象となるプロジェクトを承認しているわけではない。それで、融資条件をどのように満たすのでしょうか、そして残りのプロジェクトのどこに問題があるのでしょうか?

このプロジェクトは、5ヘクタールを超える敷地に16棟のアパートを建設するもので、周辺には17万人の労働者を抱える4つの工業団地があります。このプロジェクトは規模と立地が有利なので、労働者や低所得者向けの社会住宅に対する大きな需要を満たすことができますが、現在、銀行融資を求めており、投資家は躊躇しています。

「120兆ドンの融資を受ける資格はありますが、この販売ペースでは、すべてのアパートを売り切るのに10年かかるかもしれません。たとえ融資を受ける資格があったとしても、銀行の利息と元金を支払わなければならないため、借り入れる勇気はありません。しかし、その資金をどこから調達すればいいのか分かりません」と、エバーグリーン・バクザン社会住宅プロジェクトのディレクター、グエン・チュン・キエン氏は述べた。

住宅を建てるための借り入れは難しく、住宅購入者の条件も同様に厳しく、市場が大きく発展しない原因となっています。

現在、社会住宅マンションの購入規定を完全に満たしているのはわずか544件で、購入者が条件を満たしていないため、90％以上のマンションが販売できない状況となっている。

2025年までに、バクザン省は27,700戸以上のアパートを備えた14の社会住宅プロジェクトを建設し、完成させる予定だ。この目標の達成にはあと 2 年しか残っていませんが、現状ではプロジェクトがこの資金源を借りることは困難です。

「100%の敷地整地を必要とする住宅プロジェクトの場合、それは非常に困難で時間がかかります。現在、バクザン省の1つのプロジェクトは条件を満たしていますが、融資の対象となる他の13のプロジェクトは、取得が非常に困難です」と、バクザン省建設局長のヴオン・トゥアン・ギア氏は述べています。

同時に、多くの地方自治体は、市場の需要を創出するために、住宅購入者への金利支援の強化や低所得労働者のアクセス条件の拡大も提言した。

抜本的な解決策が必要

建設省はまた、22の主要地方自治体に融資の必要性や優遇融資パッケージの実施における困難や障害について報告するよう要請した。

建設省の統計によると、今年上半期に全国で9つの社会住宅プロジェクトが着工され、総戸数は約1万8800戸となった。現在の進捗状況では、2025年までに40万戸以上の社会住宅を完成させるという目標は大きな課題であり、より抜本的な解決策が必要となります。

「信用機関は各支店に実施を指示しました。現在の課題は、社会住宅の供給、つまり建設省と地方自治体が提供するプロジェクトのリストにかかっています。第二に、このパッケージに対する国民、住宅購入者、そして企業の吸収力です」と、国家金融政策諮問委​​員会のカン・ヴァン・リュック委員は述べた。

建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、「投資家や地方自治体が融資を受けるまでに、規定に従った手続きを完了するのに時間がかかります。当初は少し時間がかかるかもしれませんが、将来的には地方自治体が審査を完了すれば、融資の実行は非常に迅速になるでしょう」と述べました。

2023年上半期ほど、不動産市場を救うための解決策が発表されたことはかつてなかったと言えるでしょう。特に、120兆ドンの融資パッケージは、厳しい経済情勢の中で100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを実施するための「救世主」と考えられています。しかし、このプロジェクトが真の意味を持つのは、人々や企業がこの信用パッケージを利用できるようになってからです。資本があるのに貸し出せない状況が長引くのは矛盾であり、特にハノイやホーチミン市のような大都市では社会住宅の需要が最も高く、現時点で12万ポンドの融資パッケージの借り入れにふさわしいプロジェクトがない中で、これは検討する価値があることだ。