第15期国会第8回会議において、政府は、都市部（20ヘクタール以下）規模のNƠTMプロジェクトに関する法的困難を解消するために、全国規模で土地使用権（QSDĐ）の受領またはQSDĐの保有に関する協定を通じて商業住宅プロジェクト（NƠTM）の実施を試行することに関する決議案を国会に提出した。国会で承認されれば、2025年1月1日から5年以内に施行される。

多くのプロジェクトを解きほぐす

天然資源環境大臣ド・ドゥック・ズイ氏によると、2015年7月1日から、2014年住宅法は土地法とは異なる規制を持つことになる。したがって、NƠTMプロジェクトを実施するための土地利用条件は、住宅用地使用権または住宅用地とその他の土地を有することである。土地使用権の譲渡を受ける場合は、宅地であることが必要です。

この規制は、2024年土地法第127条第1項b点および第6項にも引き続き引き継がれており、特に新興地域や住宅地のない地域で、都市部規模以下のNƠTMプロジェクトを実施するケースが狭められています。

「実際、世帯や個人が一定期間内に割り当てできる土地の最大面積は400平方メートルで、残りは同じ土地内の農地であるため、投資家が住宅地で土地使用権の譲渡を受けても、そうすることはできない」と天然資源・環境大臣は述べた。

さらに、ほとんどの不動産プロジェクトは、もともと住宅用地ではない土地で実施されており、プロジェクトの詳細な計画にも、住宅用地、交通用地、緑地など、多くの異なる種類の土地が含まれています。そのため、2024年土地法第127条第1項b号の規定によれば、多くのプロジェクトは実際には実施できません。

この決議案は、投資家が土地にアクセスすることが困難であることなどにより、不動産価格が高騰している状況下で不動産プロジェクトの供給に困難が生じている問題を解決するために作成された。 「新たな農村プロジェクトを実施するために土地使用権の移転を受けるための条件を拡大し、人々の不満を抑え、投資家と地方の間で土地へのアクセスの公平性を確保し、新たな農村プロジェクトの安定供給を維持することに貢献する必要がある」とド・ドゥック・ズイ大臣は述べた。

政府の提出資料によれば、この決議は、土地使用権の受領、土地使用権を有する。土地使用権を有すること及び土地使用権を受けること。環境汚染により移転が必要となる施設の土地エリアでNƠTMプロジェクトを実施する場合、建設計画、都市計画に従って施設を移転する必要があります。

土地使用権の受領または土地使用権の保有に関する契約を通じて新農村開発プロジェクトを実施するための条件に関しては、投資家は農地を含む 1 つ以上の種類の土地で新農村開発プロジェクトを実施します。農地ではなく住宅地ではない土地。宅地と、同一敷地内にあるその他の土地であって、土地使用権の譲り受けに関する協定がある場合それに加えて特定の基準を満たす必要があります。

小規模で試験的に導入する必要がある

この問題について議論した多くの国会議員は、新農村開発分野における投資および事業プロジェクトの実施における困難や障害を取り除く決議を発布する必要性について基本的に同意した。トラン・ホアン・ガン代表（ホーチミン市代表団）は、この政策の試行は、特に新型農村地帯の構築における困難を取り除き、土地利用者と投資家が新型農村地帯と都市開発プロジェクトを積極的に実施するための好ましい条件を創出するなど、国の社会経済発展を支援する上で波及効果をもたらし、人々の居住用地と住宅のニーズの解決に貢献するだろうと認識した。

しかし、懸念事項も数多くあります。ドー・ヴァン・イエン代表（バリア・ブンタウ代表団）は、パイロット試験のために非常に広大な土地タイプを提案する決議草案は土地法に準拠していないと述べた。また、試験的に実施する場合でも、緊急に住宅ニーズのある省や市を中心に小規模で実施し、全国規模に拡大すべきではない。

イエン代表はまた、政府は影響を評価し、「政策を利用して農地を収奪する」あるいは「違反を合法化する」という状況を避け、より厳格で合理的かつ効果的な規制を策定する必要があると提案した。

グエン・ティ・トゥー・ハ副大臣（クアンニン省代表団）は、すべての地域におけるNƠTMの現状を再評価する必要性について表明し、埋め立てられていない、空のままになっている、放棄されている、あるいは法的手続きが完了していないプロジェクト、工事、NƠTMがまだ数多くあると断言した。 NƠTM市場の需要と供給は依然として地域によって異なり、「すべての地域に需要があるわけではない」。

ハ代表は、草案を承認する前に、地方市場の需要と供給を明確に理解するために、NƠTMの現在の状況を評価する必要があると提案した。政府と関係機関は徹底的な評価を行う必要がある。パイロットを地域限定にするかローカルにするか、また特定の住所を持つ必要があるかを検討します。

「草案で提案されているパイロットプロジェクトは、土地を売買し、その後譲渡、収集、合併することで土地を有効に活用せず、利益を得て生産材料を投入物に変え、新農村開発プロジェクトの実施を待つ組織、個人、不動産ビジネス組織の形成につながる可能性がある」とハ氏は警告した。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は検討報告書の中で、新たな農村開発プロジェクトのために住宅地以外の土地使用権を取得する契約を認めることは、農地や他の種類の土地の価格高騰につながるという懸念の意見が委員会内にもあったと述べた。これは、土地の返還や補償を必要とする国だけでなく、人々や企業にも多くの困難を引き起こす可能性があります。

経済委員会の委員長は、政策の濫用を避けるために、農地および非農地（商業用およびサービス用）の使用権を受け取る、または使用する権利を持つための協定を通じて、政府がパイロットメカニズムの適用を見直し、明確にすることを提案した。