在庫を決定する基準は何ですか?

建設部の最新報告によると、全国56省市の2024年第1四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸（マンション、戸建て、土地を含む）で、そのうちマンションは3,706戸。一戸建て住宅 8,468 戸土地は10,855区画あります。したがって、在庫比率は主に個別の住宅不動産セグメントとプロジェクトの土地区画にあることがわかります。

建設省によると、現在在庫にあるアパートの数は3,706戸だが、実際の数はそれよりはるかに多い。

DKRAグループの研究開発部門のディレクターであるVo Hong Thang氏は、不動産在庫は不動産プロジェクトにおいて取引が成功していない製品の数として理解されていると述べた。

タン氏によると、在庫データは、政令44/2022/ND-CP第3条第1項に従って不動産事業者から報告されたデータに基づいています。政令によれば、不動産在庫とは、法律の規定に従って取引の対象となるものの、報告期間中に取引されていないプロジェクトの不動産の量です。

報告期間は四半期ごとに実施され、投資家は政令44/2022/ND-CPに添付されているフォームNo.10および12に従ってプロジェクト情報および取引状況（不動産在庫情報を含む）を報告します。

このうち、第10号様式には、取引対象となる不動産プロジェクトおよび不動産商品に関する情報およびデータが含まれています。様式第12号には、プロジェクトの不動産取引状況に関する情報およびデータが記載されています。

現実はデータとは異なる

不動産業界は、建設省が発表する在庫数値は必ずしも正確ではないと指摘している。トランアングループ不動産株式会社のハ・ヴァン・ティエン副社長は、現在、在庫データを報告している企業は証券取引所に上場している企業であると語った。

非上場不動産企業は年次財務諸表のみで報告します。不動産業界がどのようにして問題を「回避」しているのか、未確認の情報もある。投資家の中には商品を販売できず、会社の従業員に自分の名前で商品を購入させ、銀行から借り入れてキャッシュフローを確保している人もいるという。これらの商品を購入する顧客がいる場合、企業は実際の顧客に販売するために銀行との融資を決済するため、商品は正常に販売されたとみなされますが、実際にはこれはまだ在庫です。したがって、公表された在庫数値は正確ではない可能性があります。

ティエン氏によれば、証券取引所に上場されていない不動産事業の数は非常に多く、これらの事業は地方で多数のプロジェクトを抱えており、販売された商品の量は何年も続くため、実際の在庫は報告された数字よりも多いとのことだ。

たとえば、ビンズオン省では、法的書類が完備したアパートプロジェクトが多数ありますが、販売される製品の数は非常に少ないです。具体的には、ダンコイグループのアストラルシティプロジェクト（4,966戸のアパートメントを含むプロジェクト）が2020年から販売開始されましたが、上記の製品のうち約40％しか売れていません。 Le Phong Group は、法的書類が完備した 3 つのプロジェクトを販売しており、2 つのプロジェクトで住宅の引き渡し手続き中ですが、未販売の製品数は約 1,000 ユニットです...

さらに、ビンズオン省には現在、長い間売りに出されていてほぼ完成しているプロジェクトが数十件あるが、投資家は依然として在庫を売りに出している。一方、建設省によれば、現在市場には約3,706戸のマンションが在庫されている。ご覧のとおり、データは非常に異なります。

また、ホーチミン市では、2023年に市場に売りに出されているプロジェクトは少ないものの、商品の量は少なくありません。たとえば、市内の MT Eastmark City プロジェクト。 Thu Ducでは、2021年から現在までに約2,000戸のアパートが販売され、現在も投資家によって販売中です。 2019年から販売されているノバランド・グループの第1地区のプロジェクトには、まだ売れ残った商品が残っている。アンジャーグループのビンチャン区のアパートプロジェクトは、引き渡しは済んだものの、依然として大量の在庫を抱えている…しかし、2024年初頭、ホーチミン市建設局は、ホーチミン市には現在在庫がないと報告した。

また、在庫に関して特筆すべき話としては、2022年から現在までの厳しい財政状況を経て、不動産商品を注文したものの資金力が足りず、投資家に返品せざるを得ない顧客が多く、そのため在庫量もかなり多くなっているという点です。

さらに、取引対象となるプロジェクトに適用される政令44/2022/ND-CP第3条第1項に基づき、法律の規定に従って在庫として計算することも問題です。

例えば、ホーチミン市では現在、販売が開始され、建設され、顧客に引き渡されたものの、取引の法的条件をまだ満たしていないプロジェクトが多数あり、そのため投資家や顧客は住宅価格の最大95％を集めているにもかかわらず、場所を確保するために手付金契約に署名しただけとなっています。また、これらのプロジェクトは、法的要件を満たしていないため、未形成のプロジェクトとみなされ、製品が売り切れない限り在庫にカウントされません。