ベトナムの不動産市場は、特に第3四半期、そして全体的には2024年の最初の9か月間で、困難な時期を経て前向きな回復を見せています。 （写真：リン・アン）

マンション取引量は依然として市場を「圧倒」している

ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した2024年第3四半期および最初の9か月間のベトナム不動産市場レポートによると、住宅、商業用不動産から工業用不動産まで、すべての不動産セグメントでプラス成長の兆候が見られます。

ベトナムの不動産市場は、経済の安定と政府の支援政策のおかげで、特に第3四半期、特に2024年の最初の9か月間で困難な時期を経て前向きな回復を見せました。 VARs IREの副所長ファム・ティ・ミエン氏は、2024年第3四半期および最初の9か月間の不動産市場レポートを発表し、住宅不動産市場が「加熱」の兆候を見せ始めていると述べた。

土地オークションの話はこれまで以上に「熱く」なっており、オークションは「夜通し」行われ、何百人、何千人もの人が場所を争うために「食べて待つ」ことを受け入れている。落札価格も過去最高で、インフラ投資が充実したプロジェクト用地と同等の価格です。

市場の活況もマンション部門によって牽引されており、一次市場と二次市場の両方で価格が継続的に新たな高水準を記録しています。需要の高まりにより、何千人ものアパート所有者が、家を売却してほしいという電話を定期的に受けている。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新しく開始されたアパートプロジェクトは非常に良好な吸収率を記録しています。

しかし、実際の需給の結果以外にも、市場は「過熱化」の兆候も示している。この状況は土地投機に反映され、住宅価格の高騰や不透明な不動産取引を生み出しています。多くの個人投資家が投機目的で市場に参入し、不動産価格が不当に高騰する原因となっています。

マンション分野でも「過熱化」の兆候が見られ、一部の投機筋の「支援」により、譲渡されたマンションの価格水準はますます高騰している。これらの兆候はすべて供給不足から生じていますが、状況は改善しています。

具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き22,412件の商品が市場に提供され、約14,750件の商品が新たに発売され、前四半期に比べて25％減少したが、2023年の同時期と比較すると60％増加したと述べた。

2024年の最初の9か月間で、市場では38,797件の新製品が販売されました。供給は依然として大きな差別化を記録しています。したがって、新規供給の 70% はアパートメント部門から来ます。そのうち、販売価格が5,000万VND/m2以上の製品が圧倒的多数を占めています。市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんど存在しません。地域別に見ると、北部が新規供給の46％を占めトップとなり、続いて中部地域が29％、南部が25％となった。

VARSの調査データによれば、供給は主にハイエンドおよび高級品分野に集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、新しい不動産商品に対する市場の関心を反映しています。

取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1パーセントポイント減少したが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80%と28パーセントポイント増加した。そのうち、マンション取引件数は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録した。ハノイのアパートプロジェクトでも、販売開始直後に最大90％の吸収率が記録されました。

独身者や若い家族のニーズと経済力により適した、アパート全体の価値を下げる小さなアパートを開発する傾向がますます顕著になっています。これは流動性記録の最良の形式でもあります。

ホーチミン市は10月20日までに土地価格表を発表する予定。

10月14日午後、ホーチミン市国会代表団は市人民委員会と社会経済状況、国会決議の実施状況、第15期国会第8回会議で承認登録された内容について作業会議を行った。

会議では、代表のグエン・トラン・フオン・トラン氏（ホーチミン市女性連合会長）が、市の土地価格表がいつ発行されるかという問題を提起し、有権者がこの問題に非常に関心を持っていると述べた。

これに対し、ホーチミン市天然資源環境局の代表者は、新たな土地価格表が市の評価委員会に提出されたと述べた。

「今朝、評議会は会合を開き、天然資源環境省に提出と署名の完了を指示しました。遅くとも10月20日までには、2025年までの土地価格表が発行される予定です」と天然資源環境省の担当者は述べた。

これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は9月末、市人民評議会に対し、土地価格調整表の実施状況と内容を報告した。これに応じて、天然資源環境省は評議会に提出する申請書を完成させる予定です。 10月10日までに評議会が会合を開いて検討する予定だ。計画によれば、調整された土地価格表は10月15日までにホーチミン市人民委員会によって発行される予定だ。

調整された価格表が入手できない期間中、ホーチミン市人民委員会は9月21日、各部署、支部、トゥドゥック市人民委員会および地区に対し、現在の土地価格表と土地価格調整係数を適用して財務義務と税金を決定することを承認した。

ハノイ郊外の地区、20時間後に土地オークションを「終了」

10月13日、クオックオアイ地区土地基金開発センターは、国​​立オークション株式会社第5号と連携し、クオックオアイ地区イエンソンコミューンソンチュン村の競売用地において、総面積約5,200平方メートルの土地54区画の競売を主催した。

競売にかけられた土地の面積は92.5～121.4平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり約1,250万ドンとなっている。

オークションには 300 人近くの顧客が参加し、1,000 件を超える申し込みがありました。これは、1 区画の土地に関心を持つ顧客が 5 人以上に相当します。

オークション方式は複数ラウンドでの直接投票で、最低 5 ラウンドが必須です。土地区画の一般的な価格は1平方メートルあたり200万VNDです。オークションは入札者がいなくなった場合にのみ終了します。

約20時間と12回の入札を経て、10月14日午前2時頃までに54区画の土地が競売にかけられ、最高価格は開始価格の4.4倍となる1平方メートルあたり約5,500万ドンに達した。最低落札価格は1平方メートルあたり約4,500万VNDで、開始価格の3.6倍に上ります。

オークションでクオックオアイ地区が集めた総額は約2,430億ドンで、開始価格との差額は約1,800億ドンだった。

いくつかの不動産ウェブサイトの調査によると、イエンソンコミューンで売りに出されている不動産の価格は1平方メートルあたり2,800万～5,000万です。

最近の土地市場では、一部地域で価格が上昇しているものの、取引は依然として低調であることが指摘されています。投資家が資金難に陥っているところは、損失を抑えるために価格を下げていますが、それでも取引は困難です。

ホーチミン市のアパート供給が東部で急増

今年11月、ホーチミン市のマンション市場でキングクラウンインフィニティプロジェクトが正式に販売開始される予定だ。ヴォ・ヴァン・ンガン通り（トゥドゥック市ビントー区）に位置するキング・クラウン・インフィニティは、30階建てのアポロとアルテミスの2つのタワーで構成され、市場に729戸のアパートメントを提供します。場所とエリアによって異なりますが、キングクラウンインフィニティのアパートの販売価格は9,000万VND/m2からとなります。

ホーチミン市東部で今年最後の数か月間に正式に新製品が発売されたもう一つのホーチミン市のアパートプロジェクトは、投資家ガムダランドによるイートンパークです。マイ・チー・トー通りに位置するイートン・パークは、2,000戸の高級アパートメントを市場に提供しています。第一期の価格は1平方メートルあたり約1億2000万で、1ベッドルームのアパートで約60～70億、2ベッドルームのアパートで80～100億、3ベッドルームのアパートで130～150億に相当します。イートンパークは、2024年第4四半期にA5棟とA6棟のほぼすべてを清算した後、平均価格が1平方メートルあたり1億4,200万ドンからの550戸のアパートメントを含むA1棟とA2棟の製品バスケットの発売を継続する予定です。

また、2024年第4四半期には、ホーチミン市東部のマンション供給が、ビンホームズ・グランド・パーク都市圏のオーパスワン分譲地から補充される予定です。 Opus One分譲地は、投資家のVinhomesと日本のパートナーであるSAMTYの共同事業である。このプロジェクトは4棟のタワーから構成され、8,000万VND/m2から始まる価格の高級マンション2,000戸が市場に追加されることが分かっています。

東部では、ホーチミン市タムフー区のフィアト アップタウン プロジェクトによる新たなアパートの供給も歓迎されるでしょう。 Thu Duc Fiato Uptown は、1.6 ヘクタールの土地に建つ 4 つのアパートメント ビルで構成されており、約 400 戸のアパートメントと商業サービス アパートメントがあります。フィアト アップタウンのアパートメント価格は 5,500 万 VND/m2 からです。

Batdongsan.com.vn の不動産市場データによると、ホーチミン市のアパート価格は長年にわたって継続的に上昇しています。 2015年から2023年にかけて、ホーチミン市のマンション価格上昇指数は国民の所得の伸び率を上回りました。 2015年から2023年までの8年間で、ホーチミン市のアパート価格は56％上昇しましたが、都市部の人々の収入はわずか39％しか増加しませんでした。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの報告によると、過去10年間でホーチミン市のアパートの価格は平均して年間約12％上昇している。ホーチミン市の主要市場では、アパートの平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンを超えています。二次市場では、アパートの平均価格は1平方メートルあたり4,500万VNDです。

Batdongsan.com.vnのデータによると、2024年第3四半期だけでも、昨年の同時期と比較して、ホーチミン市のアパートが市場で最も好調だったという。関心の伸びが最も高かったタイプで、昨年の同時期と比べて19%に達しました。

アパートは、昨年の同時期と比べて最も価格が上昇した物件タイプでもあり、12%に達しました。価格が高いにもかかわらず、完全な法的文書を備え、大規模で評判の良い投資家からのプロジェクトなど、一部のプロジェクトは市場で依然としてかなり良好な流動性を維持していることは言及する価値があります。プロジェクトの流動性比率は、各ローンチごとに 60% を超えます。

この現実について、南部地域の Batdongsan.com.vn ディレクターの Dinh Minh Tuan 氏は、実際には、きれいな土地資金の不足により、将来の供給は非常に限られていると述べました。法的なボトルネックはまだ解決途中であり、投資家が新しいプロジェクトを実施することが困難になっています。さらに、大きな財政的圧力により、多くの投資家はプロジェクトを実施するための資金を欠いています。

さらに、2024年土地法における新土地価格表の調整に関する新たな点は、企業の投入コストと顧客への販売価格に影響を与え、将来の販売価格の上昇傾向につながるでしょう。アパートは依然として、長期投資と実際の居住の需要の大きな割合を占めています。したがって、マンションは依然として市場で良好な吸収力を維持し、販売価格は引き続き上昇傾向に推移するでしょう。