北部の工業用不動産の魅力

2023年上半期、北部の省・市は製造業分野で最大の外国投資を誘致し、34億米ドルに達しました。これは、新規登録された238件のFDI製造業プロジェクトの63％に相当します。

そのうち、バクザン省は10億6000万米ドルで新規登録プロジェクト全体の20％を占め、これにはシンガポールのFulian Precision Technology工場への6億2100万米ドルの投資と、LONGi Green Energy Technoly Co. Ltdの1億4000万米ドルのプロジェクトが含まれる。バクニン省は、登録資本金総額の9%にあたる4億8,600万米ドルを製造業への外国直接投資（FDI）誘致で全国第3位にランクされています。

投資分野別に見ると、2023年上半期、製造業における新規登録FDI資本のうち電気機器が21％、11億4,000万米ドルと最大の比率を占めた。次いでコンピューター・電子・電気製品産業が総投資額の20％を占め、ゴム・プラスチック製品が15％を占めている。

経済地域別に見ると、北部経済地域では、新規投資資金を受け入れている主な分野はコンピューター、電子・電気製品で、地域全体の総投資資金の19％を占めています。次いで電気機器（15％）ゴム・プラスチック製品はわずか5％、自動車は4％です。一方、南部経済地域では状況はやや逆転しており、ゴム・プラスチック製品への投資資金が最も大きく、地域全体の投資資金の10％を占めています。また、金属製造業が4％、飲料水が約3％を占めています。

さらに、製造業や太陽エネルギーも北へ移行していることが注目されています。 2022年までに北部経済圏でトップ5に入る製造プロジェクトのうち3つは太陽光関連分野です。全国の太陽光発電製品メーカー30社のうち、77％が北部経済圏に所在し、南部経済圏にはわずか23％しか所在していません。

そのうち、トリナ・ソーラーはタイグエン省イエンビン工業団地で2億7500万米ドル相当のプロジェクトを手掛ける最大の投資家である。投資家は主に中国、香港、シンガポールから来ています。 2023年上半期には、米国の太陽光モジュールメーカーであるThornava Solarも、バクニン省クエヴォ工業団地の年間生産能力1ギガワットの近代的な工場で生産を開始した。

2023年、ベトナムの民間企業ADグリーンは、国内外市場向けに太陽光パネルを生産する、4500万ドル相当の3ギガワットの工場を開設した。この施設は、タイビン省ティエンハイ地区のアンニン工業団地の約8ヘクタールの面積をカバーしています。

北部地域の主要テナントグループは、電子機器・コンピューター、自動車、機械設備、太陽光発電関連製造業など付加価値の高い分野のテナントであり、サムスン、LGエレクトロニクス、フォックスコン、キヤノン、ヒュンダイ、ホンダ、ビンファストなどの大手企業が入居していることがわかります。

一方、南部の主な入居企業は、ゴムやプラスチック製品、食品・飲料、建設資材、衣料品などを加工する企業であり、付加価値が低いと評価されている産業である。

サヴィルズ・ハノイの産業アドバイザリーサービス部門シニアマネージャーのトーマス・ルーニー氏は次のようにコメントしています。「北部経済区は戦略的な立地にあり、国内外の市場へのアクセスが良好です。」

過去5年間で、ハイフォン港、ラックフェン深水港、カイラン港を含む3つの主要港を結ぶ一連の高速道路プロジェクトにより、この地域のインフラは大幅に改善されました。さらに、北部経済区は大規模な土地基金を所有しており、高付加価値分野で事業を展開するテナントのエリア需要を満たし、自動車組み立て、電子部品、太陽エネルギー製品などの大規模な投資プロジェクトを多数誘致しています。

「北部経済区は、ハイフォンを経由するベトナムの重要な輸出入ルートを利用できるだけでなく、近隣の市場へ商品を便利に移動できるため、投資家にとって大きな利点であると考えられる」とトーマス・ルーニー氏は述べた。

家賃が高いと競争上の優位性が低下する可能性がある

サヴィルズ・ベトナムの報告によると、2023年上半期、北朝鮮では総面積最大1万2000ヘクタールの工業団地プロジェクトが68件記録された。平均稼働率は前年同期の81％から83％に上昇した。平均土地賃貸価格は、102 米ドル/m2/賃貸サイクルから 138 米ドル/m2/賃貸サイクルに上昇しました。

そのうち、バクニン省は、中国国外でのサプライチェーンの多様化の必要性から電子機器企業やサプライヤーの新たな関心が高まったことにより、2022年の同時期と比較して土地賃貸価格が48％上昇し、賃貸サイクルあたり156米ドル/平方メートルに達しました。

フンイエンは同期間内に45％上昇し、1平方メートルあたり1レンタルサイクルあたり132米ドルに達した。同様に、主要省でも上昇が記録され、ハイズオン省（33%上昇、101米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）、ハイフォン省（28%上昇、129米ドル/平方メートル/レンタルサイクル）が上昇しました。

サヴィルズの報告書によれば、北部経済地域における既設工場の供給は、純賃貸可能面積（NLA）で350万平方メートルに達し、そのうち約61万8000平方メートルが空き地のままとなっている。 2023年上半期の平均賃料は、1平方メートルあたり月額4.8米ドル（VAT抜き）になると予想されています。一方、ハイフォンとバクニンで新規供給が開始されたため、北部地域の既設工場と倉庫の稼働率は83％に低下しました。

サヴィルズ・ベトナムのインダストリアルサービス部門責任者兼副部長、ジョン・キャンベル氏は次のように述べています。「北部経済特区の現在の土地賃貸価格は2桁を超えており、南部経済特区と比較して北部経済特区の競争力が低下しています。地価の上昇は、電子機器、自動車、太陽光発電などの製造業の新規参入を阻害する可能性があります。これらの投資家は、広大な土地を、しかも手頃な価格で所有したいと考えています。」