この文書では、天然資源環境省は、比較法を含む 3 つの土地評価方法を規制する方向で土地評価方法を修正および補足することを提案しています。収益法;地価調整係数方式。したがって、政令第 44/2014/ND-CP と比較すると、政令草案では 2 つの土地評価方法が削減されています。

天然資源・環境省によると、3つの土地評価方法（比較、収益、地価調整係数）の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになったという。

具体的には、控除法は、土地に付随する資産がある土地区画に比較法を適用する際のステップであり、比較対象の土地区画の土地に付随する資産の価値を分離するために適用されるため、比較法に控除法が統合されています。

同時に、天然資源・環境省は法令草案第44号で、土地の評価に剰余金法を使用しないことを提案した。

政府に提出された草案によると、天然資源環境省は、土地の評価に剰余金法が使用されない理由について、剰余金法は、不動産の想定総開発収益から想定総開発費用を差し引いて計算することにより土地を評価する方法であると述べた。

したがって、不動産の想定総開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の動向と変動性、将来の賃貸価格、稼働率などの想定要素に基づく必要があり、銀行の貸出金利に応じて評価時点までのキャッシュフローを割り引く必要があります。

不動産の想定総開発費の計算は、管轄の政府機関が発行した基準と単価に基づくほか、建設期間、毎年の建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費や販売費などにも左右されます。

上述の総開発収益と総開発費用の想定要素の計算は非常に複雑であり、評価結果は不確実で不正確であり、大きな誤差が生じます（同じ土地区画の場合、想定要素の指標を 1 つ変更するだけで評価結果が変わります）。簡単に悪用され、土地鑑定人や地域の特定の土地価格を決定する人々にリスクをもたらします。

これが、近年、特定の土地価格の決定、評価、決定が困難になり、遅れが生じる主な原因です。

一方、不動産ビジネスでは、不動産を造成するプロセスの前に、必ず土地が最初に存在し、価格が決定されます。不動産の将来の価値を予測して土地価格を決定することは適切ではなく、土地価格が投資家の不動産営業手法に左右され、土地の真の市場価値を反映しなくなります。

また、剰余金法は、投資家が収益を仮定し、発生するコストを見積もることで得られる利益を計算し、それによって投資するかどうかを決定する際によく使用されます。

天然資源環境省は、決議第18-NQ/TW号の精神に則り、土地価格の決定方法は市場原理に準拠したものでなければならないと考えています。したがって、法令草案第44号が、土地の評価、土地使用者の財政的義務の計算、および国が土地を収用する場合の補償の計算に剰余金法を適用しないという事実は、党の政策と一致している。

剰余金方式を適用しないことによる制限を克服するために、政令草案第44号では比較方式の内容を修正および補足しました。

ここでは、技術インフラ投資コストを控除するための控除手法を組み合わせることに基づいて、技術インフラに投資されていない土地区画と土地面積の評価に関するガイダンスが提供されます。同時に、土地評価結果の正確性を確保するため、地価を決定する際に年次調整係数方式を適用して比較検証しなければならないという規定を補充する必要がある。