天然資源・環境省によると、今後、新たな土地価格表を調整・発行する地方自治体の数は増加し続けるだろう。

土地の種類ごとに徴収率を明確に定義します。

CEOグループの副社長であるヴー・ラン・アン氏は、2024年土地法の規定によると、商業・サービス用地とは、商業・サービス施設やビジネス、貿易、サービスに役立つその他の事業を建設するための土地であり、ホテル、観光別荘、観光アパートなどの観光・リゾート事業や施設も含まれると述べた。

「2024年土地法はまた、市場原理に基づく土地価格表の構築は、国家、土地利用者、投資家の利益を調和させ、実際に適用するという原則に従って行われなければならないと規定している。

しかし、現実には、地方自治体は商業サービス用地に対して高額の一時地代を徴収することが多い。

商業用地やサービス用地の価格が高騰しているため、商業用地やサービス用地での観光やリゾートプロジェクトへの投資は促進されません。政府と投資家の利益を調和させるために、商業用地やサービス用地の価格を住宅用地の価格の20％～40％程度に決定することを検討すべきだ」とヴー・ラン・アン氏は提案した。

この問題について議論して、ホーチミン市不動産協会の会長であるレ・ホアン・チャウ氏は次のように述べました。「2024年土地法の実施を導く政府の法令102号2024年第5条第4項は、公共事業の建設用地は、文化施設、社会施設、医療、教育、スポーツの建設用地など、多くの種類に分けられると規定しています...」

さらに、非農業生産事業用地も、工業団地用地、産業集積地、商業サービス用地、非農業生産施設用地、鉱業活動に使用される土地などの種類に分けられます。

チャウ氏はさらに、「これは、特に教育、医療、スポーツ目的で使用される土地など、それぞれの土地の種類に応じた土地使用料に関する具体的な規制が必要であることを示している」と付け加えた。

しかし、現在、多くの地方ではこれらの規制がまだ完全には発布されておらず、省レベルの規制も完成していないため、法律を同期的かつ効果的に施行することが困難になっている。」

1つのグループにまとめるのは正しくありません。

国会財政予算委員会の委員であるホアン・ヴァン・クオン教授は、最近の地方土地価格表の作成について語り、土地法は各土地区画の特定の土地価格を決定することを目的としているため、一部の地方が住宅地以外の非農業用地を商業用地やサービス用地と1つのグループにまとめて価格表で共通の価格を決定しているという事実は誤りであり、不注意でさえあると述べた。法律や法令ではこのことについて規定されていません。

クオン氏によると、価格設定は、それぞれの土地タイプの具体的な土地利用目的に基づいて行う必要がある。一方、土地法は、土地の評価だけでなく、土地金融規制においても地方自治体に権限を分散させています。

「土地賃貸に関して、土地価格表上の土地価格が上昇し、企業や投資誘致に影響を与えた場合、地方自治体は必要に応じて、少なくとも0.25%（政府政令103/2024/ND-CPに基づく）の低い土地賃貸価格を適用することができます。経済発展を優先する必要があるプロジェクトには低い税率が適用され、優先度の低いプロジェクトには高い税率が適用されます」とクオン氏は強調した。

天然資源・環境省土地局副局長レ・ヴァン・ビン氏によると、2024年土地法では土地価格の枠組みが廃止され、地方自治体が価格表を発行できるようになるという。したがって、2024年土地法では、人民評議会に土地価格表を提出して決定を受ける責任は省人民委員会にあると規定されている。これは、規制がますます専門的になり、各機関の責任が明確になっていることを示しています。

不動産プロジェクト（住宅、リゾート不動産）の土地評価は、地価表を適用せず、具体的な地価に基づいて決定されます。工業団地のように毎年地代を支払うプロジェクトの場合は年間価格表が適用され、その他の場合はオークションにかけられ、入札されます。

土地を借りて毎年地代を支払っている企業の場合、地価が上昇するとコストが増加します。ただし、2024年土地法第153条第2項は、年払いの土地賃貸の場合に安定した地代を規定しています。したがって、地代金の増加は、各期間において政府が定める率を超えることはないだろう」とビン氏は付け加えた。