不動産は、土地に関する法律や政策の変更によって直接的かつ即座に影響を受ける、特殊かつ非常に繊細な業界です。

ハノイ弁護士会のグエン・タン・ハ弁護士によれば、改正土地法には国民の利益を最大限に保護するために調整された条項が多数あるという。

以下は、彼が検討した改正土地法と 2013 年土地法の間の注目すべき新しい点です。

計画および土地利用計画に関する規制の革新

改正土地法は、土地利用計画及び計画の作成過程、内容、方法を革新する方向で、土地利用計画及び計画に関する規定を完成させた。

協議の組織化を通じて土地利用計画への広報、透明性、公衆参加を増やすことを含む。計画区域内の土地使用者の権利の実施に関する規定を補足し、整備する。

土地利用計画が公表されているものの、地区レベルの年次土地利用計画がない場合には、土地使用者は引き続き土地を使用し、土地使用者としての権利を行使することができる。地方自治体が積極的に社会経済を発展させることができるよう、計画目標の決定において地方分権化が図られています。

計画および土地利用計画に関する規制の革新は、土地資源を社会経済発展のための入力として活用するための基盤となるでしょう。土地の管理と利用の有効性と効率性が向上し、党と国家の政策通り、我が国を高所得の先進国にするという勢いが生まれました。

社会経済発展のための土地回復に関する具体的な規制

土地の回収、補償、移住支援については、改正土地法において、国が国家の利益及び公共の利益のため、社会経済の発展のために土地を回収する場合について具体的に規定されている。

これらのケースは、（１）公共事業を建設するプロジェクトでなければならない。 （２）国家機関本部ビルの建設及び公共事業。 （3）その他の場合、住宅、生産地域、土地基金開発、鉱物、地下工事、予算収入を増やすために国が競売や入札のために土地を干拓する場合など、多くの基準のグループを含む。

さらに、この法律は、民主主義、客観性、公平性、公開性、透明性、適時性、法律の規定の遵守を確保しながら、国家と公共の利益のための社会経済発展のための土地回復の順序と手順を多くの新しい点で具体的に規定しています。

これは、コミュニティの共通の利益のためであり、コミュニティと地域の持続可能で文明的かつ現代的な発展のためでもあります。社会政策科目、農業生産に直接関わる科目に注目する。

それと同時に、補償、支援、移住、土地回復を実施するための手順があり、すべての段階で人々の参加の原則を確保し、土地が回復された人々は土地回復前に補償され、移住するという原則を確保します。

商業用住宅プロジェクト開発のための土地取得

商業住宅プロジェクトの開発のための土地回収は、国家と公共の利益のための社会経済開発のための土地回収に関する改正土地法第 79 条第 27 項に規定されている土地回収事例の 1 つです。

この法律では、国が商業住宅プロジェクト、混合住宅プロジェクト、商業・サービスプロジェクトを実施するために土地を干拓することができると規定されているが、これは「市街地建設投資プロジェクト」の場合に限られる。

同法はまた、取消の対象となる市街地プロジェクトの性質を「建設法の規定に従い、技術インフラシステム、社会インフラと住宅を同期させ、複合利用機能を備えた市街地を建設するための投資プロジェクト」と明確にしている。

第79条に規定する場合に土地収用を行う際には、第80条「国防及び安全、国家及び公共の利益のための社会経済発展のための土地収用の根拠及び条件」に規定される根拠及び条件を満たしていなければならない。

上記の設計規制は、2013 年土地法の規定を継承し、商業住宅プロジェクトの実施のための土地回収の条件と基準に関する厳格な規制を確保します。

この規制は、改正土地法における商業用住宅プロジェクト開発のためのより厳格な土地収用を保証するものであり、人々の権利を保障し、土地収用の濫用を回避するための重要な前進となる。

競売によらない土地の割り当て事例

改正土地法では、土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更許可などについて、中央委員会決議第18号の精神に沿って、競売や入札を経ずに土地を割り当てる場合と、土地使用権の競売、土地を利用したプロジェクトを実施するための投資家を選定するための入札を経なければならない場合を具体的に規定し、また、賃貸期間全体にわたって一括払いで土地を賃貸す​​る場合を具体的に規定している。

同法は、土地利用目的の変更を許可する条件と権限を具体的に規定し、天然林である稲作、保安林、特別用途林、生産林の土地利用目的の変更を認可する全権限を省レベルの人民評議会に委任している。

その中で、土地を使用している世帯や個人が、住宅地内の農地、住宅地と同一の区画にある農地を住宅地に、または住宅地ではない非農地を住宅地に用途変更する必要がある場合、主務機関が認可した地区レベルの土地利用計画に基づいて、年度の地区レベルの土地利用計画に基づかずに、土地利用の用途変更を許可することが明確に規定されています。

土地の割り当てと賃貸における仲介業者を削減するための規制を提案する。

改正土地法は、人民全体の土地所有権を代表する権利を実行する上での地方分権と権限委譲を推進し、地方の責任を強化するための管理の統一と、中央政府による厳格な検査、監督、管理を推進し​​ている。関係を減らし、仲介者を減らし、行政改革に関連し、面倒や否定的な感情を減らします。

経済特区、ハイテク特区、空港における土地の割り当てや賃貸における仲介機関が削減されます。行政手続きは、手続きの実行過程において人々を円滑にするために、改革、簡素化、透明性に重点が置かれています。

土地価格表は毎年更新されます

改正土地法は、実際の市場動向に密接に従い、地価表の適用範囲を拡大するために、毎年地価表を発行することを規定しています。

改正法では、省人民委員会が人民評議会に土地価格表の調整、修正、補足の決定を提出し、翌年1月1日から公布、適用されるか、年内に調整、修正、補足を行う責任があり、政府に詳細を規定して、土地価格表が現実に合わせて更新されるようにすることを指定することも規定されている。

書類のない土地利用の場合の土地使用権証明書の発行に関する具体的な規定

土地法に違反することなく、土地使用権に関する書類を持たずに世帯または個人が土地を使用している場合、または適切な権限なしに土地が割り当てられている場合ではありません。

したがって、1980 年 12 月 18 日以前に土地を使用しており、コミューンにより紛争がないことが確認された世帯および個人には、次のように土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書が付与されます。

生活に供する家屋、住居及び工作物の敷地については、その敷地面積が本法第141条第5項に規定する宅地認定限度以上である場合は、認定された宅地面積は宅地認定限度と同一であり、土地使用料を納める必要はない。

生活の用に供する家屋、住居及び工作物が設けられた土地については、その土地の面積が本法第141条第5項に規定する宅地認定限度より小さいときは、その土地の全面積を宅地面積と判定し、土地使用料を納める必要はない。

非農業生産、商業、貿易及びサービス目的で使用される土地については、実際の使用面積に応じて非農業生産及び商業用地として認定される。土地利用の形態は、土地使用料を徴収して土地を割り当てる形態として認められており、土地利用期間は安定的かつ長期的です。