Es bestehen Bedenken hinsichtlich der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus äußerte Frau Anh den Wunsch, die Einführung der neuen Grundstückspreisliste noch eine Weile zu verschieben, damit sich die Menschen damit vertraut machen und entsprechende Berechnungen anstellen können.

Frau Anh und Frau Huyen gehören zu denjenigen, die direkt von der neuen Grundstückspreisliste betroffen sind. Laut dem Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt betrifft die neue Preisliste zwölf Personengruppen. Am wenigsten betroffen sind diejenigen, denen Umsiedlungsland zugeteilt wurde; die angepasste Preisliste soll sicherstellen, dass die Grundstückspreise den Marktpreisen entsprechen.

Die verbleibenden elf Gruppen werden direkt betroffen sein. Am stärksten betroffen sind dabei Haushalte und Einzelpersonen, denen Landnutzungsrechte gewährt wurden und die den Zweck der Landnutzung geändert haben.

Das Ministerium stellte jedoch klar, dass Flächennutzungsfälle, die vor dem 15. Oktober 1993 stabil waren, von den Flächennutzungsgebühren befreit sind. Überschreitet die Fläche die zulässige Grenze, werden die Gebühren gemäß der Grundstückspreisliste von 2005 erhoben.

Für andere Landnutzungsfälle wird die angemessene Gebührenhöhe anhand des Ursprungs und des Zeitpunkts der Landnutzung festgelegt. Im Entwurf der Verordnung über Landnutzungs- und Pachtgebühren, die von der Regierung erlassen wird, ist eine Gebührenhöhe zwischen 10 % und 50 % des prognostizierten, angepassten Grundstückspreises vorgesehen. Darüber hinaus werden Landnutzer, die Familien von Fördergeldern, Kriegsveteranen und bedürftigen Haushalten angehören, gemäß den Regierungsbestimmungen von den Landnutzungsgebühren befreit oder erhalten Ermäßigungen.

Wird die neue Grundstückspreisliste zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen?

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienstleistungen und Projektentwicklung bei der DKRA Group, erklärte, dass der Entwurf der Grundstückspreisliste 5- bis 30-mal höher liege als der aktuelle Preisrahmen, der derzeitige Preis jedoch bei etwa 70 % des Marktpreises liege. Viele glaubten fälschlicherweise, die Grundstückspreisliste stelle die Steuer dar, die bei der Umwandlung von Land in Wohnbauland zu entrichten sei.

„Die Steuer wird Anpassungsfaktoren und eine Steuerberechnungsmethode beinhalten, daher müssen wir weitere Erlasse und Rundschreiben von staatlichen Verwaltungsbehörden abwarten, bevor wir die Kosten, die den Menschen durch die Änderung der Landnutzung entstehen, genau berechnen können“, sagte Herr Thang.

Insgesamt kam Herr Thang zu dem Schluss, dass die neue Grundstückspreisliste zwei Gruppen betrifft. Für die Bevölkerung wirkt sich die neue Grundstückspreisliste auf die Grundsteuer aus, die Erhöhung beträgt jedoch je nach Gebiet lediglich das 0,5- bis 1-Fache.

Für Unternehmen erhöhen die neuen Grundstückspreislisten die Kosten für Rodung und Entschädigung, da sie sich zunehmend den Marktpreisen annähern. Erhöhte Nutzungsgebühren und damit verbundene Steuern und Abgaben tragen ebenfalls zu steigenden Immobilienpreisen bei, die voraussichtlich auch in Zukunft weiter steigen werden.

Positiv hob er jedoch hervor, dass die neue Grundstückspreisliste die Wirksamkeit des kommenden Bodengesetzes von 2024 widerspiegelt und dazu beiträgt, die rechtliche Umsetzungszeit für Projekte zu verkürzen und rechtliche Hindernisse zu beseitigen. Insbesondere im Bereich der Grundstücksräumung und Entschädigung wird es Unternehmen leichter fallen, mit Anwohnern Vereinbarungen zu treffen, wenn die Preise näher am Markt liegen.

Zweitens wurde die Frage der Grundstücksnutzungsgebühren geklärt. Selbst wenn diese Gebühren steigen, verkürzt sich dadurch die rechtliche Umsetzungsdauer von Projekten, und Unternehmen sparen finanzielle Kosten.

Herr Thang erwartet, dass die drei bevorstehenden Gesetze die Genehmigungsverfahren für Projekte vereinfachen, die Projektgenehmigungszeiten verkürzen und Unternehmen helfen werden, finanzielle und administrative Kosten zu sparen. Die Einsparungen bei diesen beiden Kostenarten werden die Gebühren für die Landnutzung ausgleichen und somit den Anstieg der Immobilienpreise abmildern.

Er bewertete die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August als Versuch der staatlichen Verwaltungsbehörden, immobilienbezogene Gesetze zügig in die Praxis umzusetzen. Dieses beschleunigte Verfahren trägt zur Erholung des Marktes bei. Selbstverständlich werden die Entwürfe von Rundschreiben und Richtlinien der staatlichen Behörden gemischte Reaktionen am Markt hervorrufen.

Er ist überzeugt, dass die Regierungsbehörden die notwendigen Anpassungen vornehmen werden, um die praktische Anwendung zu erleichtern. Vielfältiges Feedback ist erforderlich, um das Interesse der Marktteilnehmer zu verdeutlichen.

Auf einer kürzlich abgehaltenen Pressekonferenz erläuterte der Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. August.

Herr Nguyen Toan Thang, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das demnächst in Kraft tretende Landgesetz von 2024 festlegt, dass die vom Provinzvolkskomitee gemäß dem alten Gesetz herausgegebene Grundstückspreisliste bis Ende 2025 weiterhin Gültigkeit behält. Gegebenenfalls wird das Provinzvolkskomitee die Grundstückspreisliste an die Gegebenheiten vor Ort anpassen.

Aufgrund dieser Verordnung hält das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Grundstückspreisliste von 2020 für nicht mehr angemessen. Darüber hinaus ist es notwendig, die Preise für Umsiedlungsgrundstücke gemäß dem neuen Grundstücksgesetz festzulegen.

Anfang Juli beauftragte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt daher das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Federführung und der Koordination mit anderen Ämtern, Behörden und Kommunen bei der Erstellung einer überarbeiteten Grundstückspreisliste. Die neue Preisliste wird keine Anpassungsfaktoren mehr enthalten, sondern nur noch eine einzige Preisspanne aufweisen und die Preise für Umsiedlungsgrundstücke gemäß dem neuen Grundstücksgesetz beinhalten.

Auf die Frage, ob eine Erhöhung der Grundstückspreistabellen zu höheren Immobilienpreisen führen würde, erklärte Herr Nguyen Toan Thang, diese Information sei falsch. Laut Herrn Thang basieren die Grundstückspreistabellen auf Marktdaten und Grundstückspreisdaten, die über Jahre hinweg vom Finanzamt und dem Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt erhoben wurden.

Diese Entwurfspreisliste basiert auf aktuellen Transaktionsdaten und wurde vom Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt angepasst. Sie wird die Immobilienpreise nicht erhöhen; im Gegenteil, die Preise spiegeln die aktuellen Transaktionspreise in der Stadt genau wider. Darüber hinaus erklärte das Amt, dass die dem Volkskomitee der Stadt vorgelegten Grundstückspreise etwa 70 % des aktuellen Marktpreises betragen.

Ein Vertreter der Abteilung für Bodenökonomie (Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt) fügte hinzu, dass die neue Grundstückspreisliste die Projektkosten nicht beeinflusst und daher auch nicht zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt. Darüber hinaus unterliegen Immobilienpreise dem Gesetz von Angebot und Nachfrage und werden durch diese neue Grundstückspreisliste nicht beeinflusst.

Für Fälle, in denen Personen vor dem 1. August dieses Jahres Unterlagen zur Landregistrierung eingereicht haben, erklärte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass die Behörde die zum Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Unterlagen gültige Grundstückspreisliste anwenden wird.