ينبغي فرض ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.

وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور فان هوو نغي، نائب مدير معهد المصارف والتمويل (جامعة الاقتصاد الوطني)، فإن الدخل من نقل العقارات يعد أحد المصادر المهمة للإيرادات في نظام ضريبة الدخل الشخصي. ومع ذلك، فإن طريقة حساب الضريبة على هذا النوع من الدخل لا تزال تعاني من العديد من القيود.

وقال السيد نغي إن ضريبة الدخل الشخصي على أنشطة نقل العقارات تحسب حاليا بنسبة 2% من قيمة الصفقة. أي أن البائع ملزم بدفع ضريبة تعادل 2% من القيمة الإجمالية للعقار المذكورة في عقد النقل، بغض النظر عن الربح أو الخسارة.

ولذلك اقترح هذا الخبير تحصيل الضريبة فقط عند بيع المنازل بربح، وتطبيق معدل 20% على الفرق بين سعر الشراء والبيع لمنع التهرب الضريبي.

على الرغم من بساطة وسهولة تحصيل ضريبة الـ 2% على قيمة الصفقة، إلا أنها تُحدث ثغرة كبيرة في الإعلان عن أسعار البيع. فكثيرًا ما يُعلن البائعون عن سعر نقل أقل من السعر الفعلي لتقليل مبلغ الضريبة المستحقة. وهذا لا يُسبب خسارة في إيرادات ميزانية الدولة فحسب، بل يُضعف أيضًا شفافية سوق العقارات.

في المقابل، يتميز خيار فرض ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع بميزة عكس الدخل الفعلي بشكل دقيق. "ولكن هذه الطريقة تواجه صعوبة في تحديد سعر الشراء الصحيح، خاصة مع معاملات العقارات التي جرت منذ سنوات عديدة، عندما لم تكن هناك آلية شفافة لإدارة أسعار البيع والشراء كما هو الحال اليوم"، هذا ما حللته الأستاذة المشاركة الدكتورة فان هوو نغي.

ولذلك، ولضمان العدالة والحد من التهرب الضريبي، اقترح تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، على غرار ضريبة دخل الشركات.

في الوقت الحالي، تتوفر لدى السلطات الضريبية ووزارة الزراعة والبيئة معلومات كاملة عن أسعار البيع والشراء لحساب الضرائب. ومن ثم، فإن التحكم في أسعار التحويل ممكن تماما من خلال المقارنة بالبيانات الفعلية.

"إن تطبيق ضريبة بنسبة 20% على الأرباح الفعلية سيساعد في الحد من ارتفاع أسعار العقارات. وإذا طُبقت سياسة ضريبة القيمة المضافة بصرامة، فسيتعين على شركات العقارات أيضًا حساب أسعار البيع بدقة أكبر، مما يُسهم في عمل السوق بشفافية وكفاءة أكبر"، كما حلل السيد نغي.

هل يجب فرض ضرائب على المنازل الثانية؟

تي اس. وقال نجوين تري هيو، مدير معهد البحوث والتطوير للأسواق المالية والعقارية العالمية، إن ضريبة العقارات في فيتنام تتوقف فقط عند الإيرادات مثل ضريبة استخدام الأراضي غير الزراعية، وضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات ورسوم التسجيل.

وفي الوقت نفسه، تفرض الولايات المتحدة وكندا واليابان وكوريا الجنوبية ضرائب عقارية سنوية على قيم العقارات لضمان العدالة في توزيع الأصول وخلق إيرادات مستدامة لميزانية الدولة.

أدى التطبيق غير الفعال لضريبة العقارات في فيتنام إلى تزايد المضاربة واحتكار العقارات. ساهم ذلك في انخفاض المعروض من المساكن لتلبية الطلب الحقيقي، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات.

وقال السيد هيو "عندما لا تخضع العقارات لضريبة الأملاك العادية، تفقد الدولة مصدرًا مستقرًا وطويل الأمد للإيرادات".

وأشار الخبير إلى أنه في الولايات المتحدة، يخضع جميع المواطنين للضريبة على مسكنهم الأول. ستستخدم مصلحة الضرائب القيمة عند شراء العقار كأساس للضريبة. ويجوز للسلطات الضريبية أن تعود سنويا لمراجعة القيمة الخاضعة للضريبة على هذا الأساس. وتبلغ معدلات الضرائب حوالي 1-3% على قيمة الأراضي والمباني المبنية عليها.

يظل المنزل الأول خاضعًا للضريبة إذا تم استخدامه كمسكن، ولكن الفائدة المدفوعة للبنك عند اقتراض العقارات يتم خصمها من الدخل غير الخاضع للضريبة. أما بالنسبة للعقار الثاني وما بعده، فجميعها تخضع للضريبة العادية، دون أي حوافز.

ولذلك اقترح السيد هيو أنه يتعين علينا في فيتنام فرض ضريبة على المنازل الثانية للحد من المضاربة.

في هذه الأثناء، أعربت السيدة نجوين ثي كوك، رئيسة جمعية الاستشارات الضريبية في فيتنام (VTCA)، عن عدم موافقتها على الضريبة المفروضة على المنازل الثانية. وتوضح أن المنزل قد لا يتجاوز طوله بضع عشرات من الأمتار، ولكن هناك أيضًا منازل يبلغ طولها آلاف الأمتار المربعة، فلماذا نفرض ضرائب على المنازل الثانية؟

وترى السيدة كوك أنه من الضروري تطبيق ضريبة الأملاك كسياسة ضريبية منفصلة، ​​ليس فقط على العقارات ولكن أيضا على الأصول ذات القيمة العالية مثل السفن والطائرات. ومع ذلك، لن تخضع الأصول التي تم استهلاكها بموجب لوائح الأصول الثابتة للضريبة. يتم حساب معدل ضريبة الملكية المقترحة كنسبة مئوية من الإيرادات.

الناس قلقون بشأن مقترح فرض ضريبة على العقارات الثانوية، ماذا تقول وزارة المالية؟ وتواصل وزارة المالية البحث والتعرف على الصعوبات والقصور في تنفيذ السياسات الضريبية المتعلقة بالعقارات والإبلاغ عنها للجهات المختصة.