จากรายงานของผู้เชี่ยวชาญ PropertyGuru Vietnam พบว่า ณ สิ้นปี 2566 สภาพคล่องของตลาดที่ดินรองเริ่มแสดงสัญญาณเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอีกครั้ง โดยนักลงทุนเริ่มลงทุนในโครงการที่ให้ส่วนลดสูง มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ตั้งอยู่ในทำเลใกล้กับพื้นที่อยู่อาศัยเดิมที่แออัด และระบบคมนาคมขนส่งที่สะดวกเชื่อมต่อสู่ใจกลางเมือง

ผู้ซื้อมีความต้องการมากขึ้นในด้านคุณภาพและความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ พวกเขามีแนวโน้มที่จะใช้ข้อมูลมากขึ้นในการตัดสินใจ เป็นข้อมูลทางประวัติศาสตร์เกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของราคา ผลตอบแทนจากการลงทุน ตลอดจนอุปทานและอุปสงค์ในหลายปีที่ผ่านมา

แม้ว่าที่ดินจะยังคงเป็นประเภทที่ดินที่มีแนวโน้มดีที่ดึงดูดความสนใจจากผู้คน แต่ในความเป็นจริงในระยะสั้น เมื่อกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) มีผลบังคับใช้ สิ่งเหล่านี้จะก่อให้เกิดผลกระทบที่รุนแรงยิ่งขึ้นต่อกลุ่มนี้ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้กฎเกณฑ์การแบ่งที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในปัจจุบัน คาดการณ์ว่าความต้องการที่ดินจะลดลงอย่างรวดเร็ว เนื่องมาจากผู้ซื้อมีความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงทางกฎหมาย ขณะเดียวกันราคาที่ดินก็จะมีการปรับลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่

นักเศรษฐศาสตร์เหงียน มินห์ ฟอง กล่าวว่า เนื่องจากมีกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการเข้มงวดในการแบ่งที่ดินและกิจกรรมการขายในกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข และสภาพคล่องที่ต่ำตลอดทั้งปี 2566 กลุ่มธุรกิจนี้จะต้องใช้เวลาฟื้นตัวมากขึ้นเช่นกัน คาดการณ์ว่าปลายปี 2567 ราคาที่ดินอาจพลิกกลับได้

“ นักลงทุนที่ใช้การกู้ยืมเงินไม่ควรลงทุนในกลุ่มที่ดินในขณะนี้ ส่วนนักลงทุนรายใหญ่ที่มีกระแสเงินสดที่มั่นคงเพิ่งเริ่มมองหาโอกาสใหม่ๆ ” นายพงศ์กล่าว

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการช่องข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มีความเห็นตรงกันว่า ในอนาคต ตลาดที่ดินจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากต่อไป

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะทำให้การแบ่งย่อยและการขายที่ดินมีความเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ระดับความสนใจในที่ดินลดลงอย่างต่อเนื่อง ราคาที่ดินก็จะมีการปรับลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่

อย่างไรก็ตามในระยะยาวราคาที่ดินอาจจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปและการทำธุรกรรมจะกลับมาอีกครั้ง สาเหตุก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตทางเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชนด้วย

“ ในระยะยาว ราคาที่ดินอาจยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการซื้อขายจะกลับมาอีกครั้ง เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตทางเศรษฐกิจ และรายได้ของประชาชน ที่ดินเป็นประเภทที่สมาชิกในตลาดทุกคนสามารถลงทุนได้ เนื่องจากมีความหลากหลายของพื้นที่ ราคา และภูมิภาค ในพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ดินในพื้นที่เหล่านี้จะยังคงเติบโตได้อย่างยั่งยืน ” นายตวนกล่าว

แม้ว่าจะมีอุปสรรคมากมาย แต่ที่ดินก็ยังถือเป็นส่วนที่ถือว่ามีศักยภาพมาก คุณเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ PropertyGuru Vietnam เปิดเผยว่า จากการสำรวจผู้สมัคร 1,000 รายเกี่ยวกับประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจมากที่สุดในปี 2567 พบว่า 33% ระบุว่าสนใจที่ดิน แม้ว่าปริมาณธุรกรรมประเภทนี้จะลดลงอย่างมากก็ตาม ถัดมาคือบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์อยู่อันดับสอง โดยมีสัดส่วน 26% อพาร์ตเมนต์ติดอันดับที่ 3 มีสัดส่วน 24% ทาวน์เฮาส์และวิลล่าอยู่ที่ 9% และ 6% ตามลำดับ

สำหรับที่ดิน ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง/แปลง ได้รับความสนใจมากที่สุด คิดเป็น 42% ราคา 2,000-4,000 ล้านบาท อยู่อันดับ 2 ดอกเบี้ย 24% ช่วงราคา 4-6 พันล้านดอง อยู่อันดับที่ 3 มีส่วนแบ่ง 10% ช่วงราคาที่เหลือสองช่วงคือ 6,000 - 10,000 ล้านดอง และมากกว่า 15,000 ล้านดอง มีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 9% และ 15% ตามลำดับ

“ ด้วยแนวคิด “ที่ดินทุกตารางนิ้วคือทองคำ” ของบรรพบุรุษของเรา ความต้องการในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และความต้องการในการสะสมสินทรัพย์ของชาวเวียดนามจึงมีมาก ดังนั้น จึงไม่ยากที่จะเข้าใจว่าเหตุใดที่ดินจึงได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากที่สุดในปี 2024 ” คุณลองเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang คาดการณ์ว่าความต้องการที่ดินจะต้องใช้เวลาอย่างน้อยในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จึงจะฟื้นตัว แต่ส่วนนี้จะไม่ร้อนแรงเหมือนก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นเฉพาะในบางพื้นที่เท่านั้น ไม่แพร่หลาย ต้องรอจนถึงปี 2568 เป็นต้นไป ตลาดที่ดินจึงจะเข้าสู่วัฏจักรราคาที่เพิ่มขึ้น

เจา อันห์