อสังหาฯ : คาดที่ดิน 3 แปลง ในเขตนิคมอุตสาหกรรมใหม่ ถู่เทียม จะถูกประมูลขายในไตรมาส 2 ปี 68

ฉันควรลงทุนในส่วนไหน?

มีเงินจำนวนมากกว่า 3 พันล้านดองฝากอยู่ในธนาคาร ซึ่งนักลงทุนในฮานอยต้องการถอนออกมาเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ดิน ที่ดินประมูล หรือ ห้องชุด เป็นส่วนที่เขากำลังค้นคว้าอยู่

เชื่อว่าราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา จึงเป็นเรื่องยากที่จะสูญเสียเงิน นักลงทุนรายนี้วางแผนที่จะลงทุนในที่ดินด้วยเงินที่มีอยู่ และบางครั้งต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยและให้เช่า

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลของนักลงทุน นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 วิเคราะห์ว่า ที่ดินที่นำมาประมูลเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์พิเศษที่มีสถานะทางกฎหมายดี โครงสร้างพื้นฐานสวยงาม และมีราคาสมเหตุสมผล จึงดึงดูดนักลงทุนมาเป็นเวลานานแล้ว อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินผ่านการประมูลนั้นมักจะประสบกับปรากฏการณ์ Fomo (จิตวิทยาของฝูงชน) ได้ง่ายมาก ซึ่งก็คือการซื้อในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด

ดังนั้น คุณเชว กล่าวว่า ผู้ลงทุนที่เข้าร่วมการประมูลอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จะต้องตรวจสอบราคาตลาดอย่างรอบคอบ ควรใช้เงินทุนที่ไม่ได้ใช้งาน ทำความเข้าใจในการวางแผน และยอมรับการลงทุนในระยะกลางและระยะยาว หากการประเมินดี ในเวลาเดียวกันคุณต้องเข้มแข็งทางจิตใจเพื่อหลีกเลี่ยงการเกิด Fomo การสูญเสียเงินฝากของคุณหรือต้องเผชิญผลที่ตามมาอันเลวร้าย แม้แต่กฎหมาย

สำหรับอพาร์ทเมนท์ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ในฮานอยที่เปิดขายอยู่ที่ประมาณ 65-85 ล้านดอง/ตรม. โดยหลายโครงการมีราคาขายตั้งแต่ 100-200 ล้านดอง/ตรม. ด้วยราคาขายนี้ แทบจะมีแต่คนซื้อบ้านเท่านั้นที่สนใจ เพราะการซื้อเพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่าต้องใช้เวลาถึง 30-50 ปีถึงจะคืนทุน ซึ่งราคานี้ก็เกินกว่ารายได้ของคนทั่วไปแล้ว

พร้อมกันนี้ ตามคำกล่าวของผู้นำกลุ่ม G6 คาดว่าอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมในฮานอยตั้งแต่ปี 2025 ถึงปี 2030 จะมีจำนวนมาก ปัจจุบันมีโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างการคัดเลือกนักลงทุนประมาณ 14 โครงการ โครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ 67 โครงการ และที่ดินเปล่า 83 แปลงพร้อมโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ที่อยู่ในกองทุนที่ดิน 20% สำหรับบ้านพักอาศัยของรัฐ ที่น่าสังเกตคือในปี 2568 ฮานอยจะเปิดขายหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมมากกว่า 6,000 หน่วย

ซึ่งจะส่งผลต่อราคาห้องชุดในอนาคตรวมไปถึงสภาพคล่องด้วย เมื่อผู้คนสามารถซื้อบ้านได้มากขึ้น ก็จะส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเช่าและราคาเช่าด้วย

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยอพาร์ทเมนท์เพิ่มขึ้น 50-200% ส่วนบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้น 20-50% ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองของฮานอย เช่น หุ่งเอียน บั๊กนิญ และฮานาม ก็มีอัตราการขยายตัว 10-50% เช่นกันในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นจึงไม่น่าดึงดูดอีกต่อไป ปัจจุบันกระแสเงินมีแนวโน้มจะเคลื่อนตัวไปทางใต้ เช่น นครโฮจิมินห์ ฟูก๊วก ดานัง... ในปี 2568 นักลงทุนอาจสนใจกลุ่มที่ดินหรือที่ดินเพื่อการเกษตรเอนกประสงค์” นายเกว กล่าว

ในขณะเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท การลงทุนและพัฒนาโครงการร่วมทุน วิเคราะห์ว่า ด้วยอัตราการขยายตัวของเมืองที่แข็งแกร่ง ความต้องการในพื้นที่ต่างๆ จะสูง ดังนั้น การลงทุนเพื่อเพิ่มกำไรจากการขายและการซื้อที่ดินยังคงเป็นสิ่งที่ดีและปลอดภัย

ตามที่เขากล่าวไว้ ด้วยเงิน 3,000-4,000 ล้านดอง คุณสามารถลงทุนในที่ดินรอบๆ ฮานอย ซึ่งเป็นแกนเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรมเช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือหุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง กวางนิญ...

อย่างไรก็ตาม ผู้อำนวยการทั่วไป บริษัท SGO Homes กล่าวว่า ในการซื้อที่ดิน นักลงทุนจะต้องใส่ใจกับโครงการที่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย อย่างน้อยที่สุดต้องมีการลงนามในสัญญาซื้อขาย หรือมีหนังสือคู่มือสีแดง พร้อมกันนี้จำเป็นต้องพิจารณาถึงศักยภาพของผู้ลงทุนด้วย เลือกทำเลที่ตั้งที่ตอบสนองความต้องการและดึงดูดผู้อาศัยในอนาคต

ในส่วนของที่ดินที่นำมาประมูลนั้น ตามคำกล่าวของนายจุง การประมูลส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีราคาสูงตามหลักจิตวิทยา และคาดว่าจะขายได้เพิ่มอีกหลายร้อยล้านดอง ในแง่การลงทุนวิธีนี้จะใช้ไม่ได้

“ที่ดินประเภทนี้ลงทุนได้แค่ช่วงสั้นๆ คือตอนที่ตลาด “ฮอต” แล้วถึงจะ “ดีดตัว” การลงทุนระยะยาวโดยเฉพาะในเวลานี้จะไม่สร้างผลกำไรเท่ากับการลงทุนในที่ดินโครงการ” นายจุงกล่าว

รายละเอียดที่ดิน 3 พันล้านเหรียญสหรัฐในเขตเมืองทูเทียมที่กำลังจะถูกประมูล

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เทศบาลเมือง นครโฮจิมินห์ (HCMC) กล่าวว่าคาดว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ทางนครจะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 3 แปลง ในพื้นที่เขตเมืองใหม่ Thu Thiem เมือง Thu Duc

ทั้งนี้ ได้แก่ แปลงที่ 1-2 และ 1-3 ในพื้นที่ปฏิบัติงานหมายเลข 1 และแปลงที่ 3-5 ในพื้นที่ปฏิบัติงานหมายเลข 3 โดยแปลงที่ 3-5 นั้นได้ถูกนำออกประมูลในเดือนพฤศจิกายน 2564 แต่ในเวลาต่อมา ผู้เสนอราคาที่ชนะการประมูลได้ยกเลิกสัญญาและยอมรับเงินมัดจำที่สูญเสียไป

แปลงที่ 1-2 และแปลงที่ 1-3 เป็นส่วนหนึ่งของผังเมืองที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์อเนกประสงค์จำนวน 9 แปลง ที่ดินทั้ง 2 แปลงเป็นที่ดินสะอาด ทำเลดี มีหน้ากว้าง 4 ด้าน ก่อสร้างในขนาด 1 ชั้นใต้ดินและมี 14 ชั้น

โดยเฉพาะแปลงที่ 1-2 มีพื้นที่มากกว่า 7,886 ตร.ม. จำนวน 205 ยูนิต แปลงที่ 1-3 มีพื้นที่มากกว่า 5,006 ตร.ม. จำนวน 152 ยูนิต

แปลงที่เหลือ 3-5 เป็น 1 ใน 4 แปลงที่นครโฮจิมินห์นำออกประมูลในเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2564 มีบริษัทหนึ่งชนะการประมูลที่ดินแปลงนี้ด้วยราคา 3,820 พันล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 7 เท่า

อย่างไรก็ตาม หลังจากที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุมัติผลการประมูลและกรมสรรพากรเมืองได้ออกหนังสือแจ้งให้ชำระเงิน บริษัทที่ชนะการประมูลก็ไม่ได้ชำระเงินและยินยอมที่จะริบเงินมัดจำ

ตั้งอยู่ในเขตที่พักอาศัยภาคเหนือ ผังพื้นที่ใช้สอยหมายเลข 3 ล็อตที่ 3-5 มีพื้นที่ 6,446 ตร.ม. พื้นที่ก่อสร้างของแปลงที่ดินนี้มีขนาด 15,000 ตร.ม. มียูนิตจำนวน 76 ยูนิต และรองรับประชากรได้สูงสุด 608 คน

ตามข้อมูลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของเมือง เนื่องจากราคาที่ดินจะใช้ตามบัญชีราคาที่ปรับแล้ว ราคาเริ่มต้นของที่ดิน 3 แปลงข้างต้นจึงคาดว่าจะสูงกว่า 5,000 พันล้านดอง

เริ่มโครงการบ้านพักอาศัยสังคม CT3 ในดงอันห์ ฮานอย

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม CT3 ในพื้นที่เมืองใหม่ของคิมจุง เขตด่งอันห์ (ฮานอย) เริ่มก่อสร้างอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 3 มีนาคม โดยมีอพาร์ทเมนต์มากกว่า 1,100 ยูนิต โดยราคาคาดการณ์อยู่ที่ 18.4 ล้านดองเวียดนามต่อตร.ม.

มุมมองโครงการบ้านพักอาศัยสังคม CT3 ในด่งอันห์ ฮานอย (ที่มา : นักลงทุน)

โครงการนี้ได้รับการลงทุนโดยการร่วมทุนระหว่าง Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) และ Viglacera Corporation ตั้งอยู่ในโครงการบ้านพักอาศัยทางสังคม Thang Long Green City ในเขตเมือง Kim Chung

โครงการ Thang Long Green City มีพื้นที่รวมเกือบ 3.7 ไร่ มีอาคารจำนวน 4 หลัง โดยเฉพาะอาคารสังคมบนแปลง CT4 ที่ได้เริ่มใช้งานตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2564 โดยมีห้องพักจำนวน 484 ยูนิต รองรับผู้เข้าพักได้กว่า 1,500 คน

บนแปลง CT3 มีอาคารจำนวน 3 หลัง พื้นที่รวมประมาณ 109,000ตรม. อาคารสูง 12 ชั้นและห้องใต้หลังคา 1 ห้องนี้สามารถรองรับผู้เข้าพักได้กว่า 1,100 ยูนิต รองรับผู้เข้าพักได้กว่า 3,900 คน

นาย Pham Tien Duc ผู้แทนผู้ร่วมลงทุน เปิดเผยว่า โครงการดังกล่าวได้รับการออกแบบโดยสถาปนิกชาวสิงคโปร์ โดยเน้นที่ประโยชน์ใช้สอยที่ทันสมัยและสอดประสานกัน เช่น พื้นที่เล่นสำหรับเด็ก ภูมิทัศน์สีเขียว... สร้างพื้นที่ใช้สอยที่สะดวกสบายและทันสมัย แต่ละห้องชุดได้รับการออกแบบเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้งาน โดยมีพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสม 50-64 ตร.ม. ประกอบด้วยห้องนอน 2-3 ห้อง...

โดยเฉพาะราคาขายพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมแห่งนี้ คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 18.4 ล้านดอง/ตร.ม. (รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม 5% และค่าบำรุงรักษา 2%) โดยราคาต่อหน่วยข้างต้น อพาร์ทเมนท์ขนาด 49.8 ตร.ม. ในโครงการมีราคาอยู่ที่ประมาณ 920 ล้านดอง ห้องชุดใหญ่ที่สุดขนาด 64 ตารางเมตร มีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.2 พันล้านดอง

ในการพูดในพิธีวางศิลาฤกษ์ รองประธานคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอย Duong Duc Tuan ได้ขอให้ผู้ลงทุนร่วมทุนดำเนินการตามมาตรการและแนวทางแก้ไขการก่อสร้างขั้นสูง โดยตั้งเป้าที่จะทำให้โครงการแล้วเสร็จในช่วงต้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2569 เร็วกว่ากำหนด 5 เดือนเมื่อเทียบกับความคืบหน้าที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี 2569

ผู้นำคณะกรรมการประชาชนเมืองยังได้ขอให้ทั้งสองบริษัทสั่งการให้หน่วยงานสมาชิกของตนเร่งดำเนินการขั้นตอนการเตรียมโครงการสำหรับงานที่เหลือและโครงการลงทุนในเมือง โดยเฉพาะโครงการที่แปลง CT5 ในเขตเมืองใหม่คิมจุง จะต้องดำเนินการตามขั้นตอนปรับนโยบายการลงทุนให้แล้วเสร็จในเร็วๆ นี้ เพื่อดำเนินการก่อสร้างต่อในปี 2568 สร้างโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสของเขตเมืองใหม่คิมจุงให้เสร็จ และเพิ่มเงินในกองทุนบ้านพักอาศัยของรัฐให้กับเมือง

ฐานสำหรับการกำหนดชนิดของดิน

ในการกำหนดชนิดของดิน พื้นฐานมีอะไรบ้าง?

มาตรา 10 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้มีการกำหนดประเภทที่ดินโดยอาศัยหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ดังต่อไปนี้

ก) หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองความเป็นเจ้าของบ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน;

ข) เอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัตินี้ กรณีที่ยังไม่มีการออกหนังสือรับรองตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก ของวรรคนี้

ค) การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ ในกรณีที่ยังไม่ได้รับหนังสือรับรองตามข้อ ก ของอนุมาตรานี้

มาตรา 10 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 กำหนดว่า ในกรณีที่ไม่มีเอกสารตามวรรค 1 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และในกรณีที่ประเภทที่ดินที่กำหนดไว้ในเอกสารที่ออกแตกต่างไปจากประเภทที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้หรือแตกต่างไปจากสถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ให้ดำเนินการกำหนดประเภทที่ดินตามระเบียบราชการ

ดังนั้นการกำหนดประเภทของดินจะต้องอาศัยเกณฑ์ข้างต้น