ประเด็นใหม่บางประการเกี่ยวกับการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ทนายความ Pham Thi Bich Hao กรรมการบริษัทกฎหมาย Duc An จำกัด หารือกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับประเด็นใหม่ในการอนุมัติหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินปี 2024

ประการแรก หนังสือปกแดงจะออกให้กับครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่ใช้ที่ดินพร้อมเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงและมีเอกสารใดเอกสารหนึ่งต่อไปนี้จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จะได้รับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เช่น เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในกระบวนการดำเนินนโยบายที่ดินของรัฐ เอกสารแสดงสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องภายใต้ระบบเดิมออกให้แก่ผู้ใช้ที่ดิน ได้แก่ หนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารซื้อขาย เอกสารซื้อขายบ้านที่รับรองแล้ว หนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวหรือชื่อในสมุดทะเบียนที่ดิน สมุดทะเบียนที่ดิน สมุดบัญชี สมุดบัญชีรายการที่ดิน สมุดทะเบียนที่ดินที่จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 2523 ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารจากฟาร์มเกษตรและป่าไม้ของรัฐเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยหรือที่อยู่อาศัยรวมกับการผลิตทางการเกษตรและป่าไม้ ครัวเรือน บุคคล และชุมชน ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินตามคำพิพากษาหรือคำพิพากษาของศาล ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารใดเอกสารหนึ่งข้างต้น เอกสารดังกล่าวบันทึกชื่อบุคคลอื่นและมีเอกสารการโอนสิทธิการใช้ที่ดินแนบมาด้วย แต่ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ยังไม่มีการดำเนินการตามขั้นตอนการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ออก.

ประการที่สอง ให้หนังสือปกแดงแก่ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มี 3 กรณีที่ครัวเรือนแต่ละครัวเรือนใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ ส่วนครัวเรือนแต่ละครัวเรือนใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 ถึงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาท จะได้รับหนังสือรับรองสีแดง สำหรับที่ดินพร้อมบ้านและสิ่งปลูกสร้าง หากพื้นที่ของแปลงที่ดินเท่ากับหรือมากกว่าขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ซึ่งพื้นที่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยที่ได้รับการรับรองว่าเท่ากับขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินเพื่อ การเกษตรกรรม อย่างมั่นคงและได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินนั้นว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดง (Red Book) ในรูปแบบของการจัดสรรที่ดินโดยรัฐโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ดินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน แต่ไม่เกินวงเงินที่กำหนดสำหรับการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรให้แก่บุคคล ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดงจะได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินในสภาพปัจจุบันเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดิน และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ประการที่สาม สำหรับกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557

กรณีการใช้ที่ดินอันเป็นการรุกล้ำเข้าไปในเขตปลอดภัยของโครงการสาธารณูปโภค หลังจากที่ทางราชการได้ประกาศติดตั้งเครื่องหมายเขตปลอดภัย หรือรุกล้ำเข้าไปในที่ดินที่ใช้เพื่อก่อสร้างอาคารที่ทำการหน่วยงาน โครงการสาธารณูปโภค และโครงการสาธารณูปโภคอื่นๆ แล้ว ทางราชการต้องทวงคืนที่ดินดังกล่าว

กรณีครัวเรือนใดครัวเรือนหนึ่งมีการใช้ที่ดินเนื่องจากการบุกรุกที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้น หากการใช้ที่ดินมีความมั่นคงและเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองแบ่งเขต หรือผังเมืองก่อสร้าง หรือผังเมืองชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในบทบัญญัติข้างต้น ผู้ใช้ที่ดินอาจใช้ที่ดินเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดิน แต่ต้องรักษาสถานะการใช้ที่ดินปัจจุบันไว้และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรกรรมที่ตนเองได้ทวงคืนมาและไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือรับรองที่ดินสีแดงจากรัฐตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม หากครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือรับรองที่ดินสีแดง

ประการที่สี่ การออกหนังสือปกแดงให้กับครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับความยินยอมอย่างถูกต้อง

ที่ดินที่จัดสรรให้แก่ครัวเรือนและบุคคลโดยไม่ได้รับอำนาจที่เหมาะสมตามบทบัญญัติของกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินในขณะที่จัดสรรหรือการใช้ที่ดินเนื่องจากการซื้อ การชำระบัญชี การประเมินราคา การจำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่ติดกับที่ดินไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย การออกหนังสือปกแดงจะดำเนินการดังต่อไปนี้

ในกรณีที่ที่ดินนั้นได้มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลว่าไม่มีข้อพิพาท ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง ในกรณีที่ที่ดินนั้นได้มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และปัจจุบันได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังเมืองระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองแบ่งเขต ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือรับรองสีแดง กรณีที่ดินได้มีการใช้สอยอย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2547 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 และบัดนี้คณะกรรมการประชาชนตำบลที่ดินตั้งอยู่ได้ยืนยันแล้วว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไป ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับหนังสือสีแดงดังต่อไปนี้ สำหรับแปลงที่ดินที่มีบ้านเรือนและโรงงานที่ใช้ชีวิตตามขอบเขตการจัดสรรที่ดิน พื้นที่ที่เหลือจะได้รับการยอมรับตามสถานะปัจจุบัน

ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ถึงวันที่ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้วว่า ที่ดินดังกล่าวไม่มีข้อพิพาทใดๆ ตามผังเมือง และผู้ใช้ที่ดินมีเอกสารที่พิสูจน์ได้ว่าได้ชำระเงินเพื่อใช้ที่ดินแล้ว วงเงินที่ดินจะถูกกำหนดตามวงเงินที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับอยู่อาศัย รัฐจะไม่ออกหนังสือรับรองการเช่าที่ดินสำหรับที่ดินที่ได้รับการจัดสรรให้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 เป็นต้นไป ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 140 วรรค 4 ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรองการเช่าที่ดินต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน