เกณฑ์ในการพิจารณากำหนดสต๊อกสินค้ามีอะไรบ้าง?

จากรายงานล่าสุดของกระทรวงก่อสร้าง พบว่า สต๊อกอสังหาฯ ในโครงการต่างๆ ในไตรมาส 1 ปี 2567 ใน 56 จังหวัดและอำเภอทั่วประเทศ มีจำนวนประมาณ 23,029 ยูนิต (รวมห้องชุด บ้านเดี่ยว ที่ดิน) โดยแบ่งเป็น ห้องชุด 3,706 ยูนิต บ้านเดี่ยว 8,468 หลัง ที่ดินมีจำนวน 10,855 แปลง ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าอัตราส่วนสต๊อกสินค้าส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรายบุคคลและแปลงที่ดินของโครงการ

กระทรวงก่อสร้างเผยว่า ปัจจุบันมีห้องชุดที่อยู่ในคลังสินค้าจำนวน 3,706 ยูนิต แต่จำนวนจริงมีมากกว่านี้มาก

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง จำนวนผลิตภัณฑ์ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สามารถซื้อขายได้สำเร็จ

นายทัง เปิดเผยว่า ข้อมูลสินค้าคงคลังนั้นใช้ข้อมูลรายงานโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 3 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP ตามพระราชกฤษฎีกา สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ คือ ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่เข้าข่ายการทำธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ไม่ได้มีการทำธุรกรรมในรอบระยะเวลารายงาน

ระยะเวลาการรายงานจะดำเนินการเป็นรายไตรมาสและผู้ลงทุนจะรายงานข้อมูลโครงการและสถานะการทำธุรกรรม (รวมถึงข้อมูลสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์) ตามแบบฟอร์มเลขที่ 10 และ 12 ที่แนบมากับพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP

โดยแบบที่ 10 ประกอบด้วยข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายเป็นธุรกรรม แบบฟอร์มที่ 12 เป็นข้อมูลและสถานะการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ

ความเป็นจริงแตกต่างจากข้อมูล

ธุรกิจอสังหาฯ เผยตัวเลขสต๊อกสินค้าที่กระทรวงก่อสร้างประกาศไว้ไม่แม่นยำ นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ทราน อันห์ กรุ๊ป เรียลเอสเตท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ปัจจุบัน บริษัทที่รายงานข้อมูลสต๊อกสินค้าเป็นบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนจะรายงานในงบการเงินประจำปีเท่านั้น แม้กระทั่งข้อมูลที่ยังไม่ได้รับการยืนยันเกี่ยวกับวิธีการที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ "หลบเลี่ยง" ปัญหานี้ก็คือ นักลงทุนบางรายไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้ จึงปล่อยให้พนักงานของบริษัทซื้อผลิตภัณฑ์ในนามของตนเอง จากนั้นก็กู้เงินจากธนาคารเพื่อสร้างกระแสเงินสด เมื่อมีลูกค้าซื้อสินค้าเหล่านี้ ธุรกิจจะชำระสินเชื่อกับธนาคารเพื่อขายให้กับลูกค้าจริง ดังนั้นจึงถือว่าสินค้านั้นขายได้สำเร็จ แต่ในความเป็นจริงแล้วก็ยังถือเป็นสินค้าคงเหลืออยู่ ดังนั้นตัวเลขสต๊อกสินค้าที่เผยแพร่จึงอาจไม่ถูกต้อง

นายเทียน กล่าวว่า สต๊อกสินค้าคงเหลือจริงมีมากกว่าตัวเลขที่รายงาน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีจำนวนมาก ธุรกิจเหล่านี้มีโครงการในต่างจังหวัดจำนวนมาก และสินค้าที่ขายได้ก็มีอายุหลายปี

ตัวอย่างเช่น ในจังหวัดบิ่ญเซืองมีโครงการอพาร์ทเมนท์หลายแห่งที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน แต่จำนวนผลิตภัณฑ์ที่ขายได้กลับน้อยมาก โดยเฉพาะกลุ่ม Danh Khoi ที่มีโครงการ Astral City ซึ่งเป็นโครงการขนาด 4,966 ยูนิต ได้เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2563 อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ข้างต้นขายได้เพียงประมาณ 40% เท่านั้น Le Phong Group มีโครงการขาย 3 โครงการพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และอยู่ระหว่างส่งมอบบ้าน 2 โครงการ จำนวนสินค้าที่ขายไม่ได้มีอยู่เกือบ 1,000 ยูนิต...

นอกจากนี้ ในปัจจุบัน บิ่ญเซือง มีโครงการหลายสิบโครงการที่เปิดขายมาเป็นเวลานานและเกือบจะเสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่ผู้ลงทุนยังคงนำสินค้าคงเหลือมาเสนอขายอยู่ ขณะเดียวกัน จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ในปัจจุบันตลาดมีห้องชุดคงเหลืออยู่ประมาณ 3,706 ยูนิต อย่างที่เห็นข้อมูลมีความแตกต่างกันมาก

หรือในนครโฮจิมินห์ ในปี 2566 ถึงแม้จะมีโครงการเปิดขายในตลาดไม่มากนัก แต่ปริมาณสินค้าก็ไม่น้อย เช่น โครงการ MT Eastmark City ในเมือง Thu Duc ซึ่งมีผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์เกือบ 2,000 รายการ ขายตั้งแต่ปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ยังคงเปิดให้นักลงทุนเปิดขายอยู่ โครงการของกลุ่มโนวาแลนด์ในเขต 1 ที่ขายไปตั้งแต่ปี 2562 ยังคงมีสินค้าขายไม่ได้ โครงการอพาร์ทเมนต์ของ An Gia Group ในเขตบิ่ญจันห์ ถึงแม้จะส่งมอบไปแล้วก็ตาม แต่ยังมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก... อย่างไรก็ตาม ในช่วงต้นปี 2567 กรมการก่อสร้างของนครโฮจิมินห์รายงานว่าขณะนี้นครโฮจิมินห์ไม่มีสินค้าคงคลัง

นอกจากนี้ เรื่องของสต๊อกสินค้าที่ต้องพูดถึงก็คือ หลังจากช่วงการเงินที่ยากลำบากตั้งแต่ปี 2022 จนถึงปัจจุบัน ลูกค้าจำนวนมากที่สั่งสินค้าอสังหาฯ แต่ไม่มีกำลังทรัพย์เพียงพอ ก็ต้องส่งสินค้าคืนให้กับนักลงทุน ดังนั้นสต๊อกสินค้าจำนวนนี้ก็ค่อนข้างมากเช่นกัน

นอกจากนี้ การนำข้อ 1 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2022/ND-CP มาใช้กับโครงการที่เข้าข่ายต้องซื้อขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายในการคำนวณเป็นสินค้าคงคลังก็เป็นปัญหาเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ในปัจจุบันมีโครงการต่างๆ มากมายที่เปิดขาย ก่อสร้าง และส่งมอบให้ลูกค้า แต่ยังไม่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายในการทำธุรกรรม ดังนั้น ผู้ลงทุนและลูกค้าจึงเพียงเซ็นสัญญามัดจำเพื่อจองสถานที่ แม้ว่าจะเก็บเงินได้ถึง 95% ของมูลค่าบ้านก็ตาม และโครงการเหล่านี้เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ก็ยังถือเป็นโครงการที่ยังไม่จัดตั้ง และไม่สามารถนับรวมในคลังสินค้าได้หากขายสินค้าไม่หมด