ราคาอพาร์ทเม้นท์ขึ้นอีกแล้ว

ตามข้อมูลของ CBRE ราคาขายรองก็เพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 3 ต่อไตรมาส และร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยแตะระดับประมาณ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร ที่น่าสังเกตคือ โครงการบางแห่งในทำเลศักยภาพมีราคาปรับขึ้นถึง 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูงและภาวะขาดแคลนอย่างรุนแรง

ราคาอพาร์ทเมนท์เฉลี่ยในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 66 ล้านดองต่อตารางเมตร

นอกจากนี้รายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์โดย DKRA Group ยังระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิตในการพัฒนาโครงการ ราคารองมีการบันทึกการเพิ่มขึ้นโดยทั่วไปร้อยละ 5 - 9 ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยมีราคาสูงสุดถึง 493 ล้านบาท/ตรม.

โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลจากหน่วยงานวิจัยตลาด เช่น CBRE แสดงให้เห็นว่านครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาขาดแคลนอุปทานอพาร์ทเมนท์ โดยเฉพาะอพาร์ทเมนท์ระดับกลางและระดับไฮเอนด์ ในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2567 นครโฮจิมินห์บันทึกอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่เพียงประมาณ 11,000 รายการ โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์เป็นหลัก อุปทานที่ต่ำนี้ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่ในระยะถัดไป

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด บริษัท ดีเคอาร์เอ กรุ๊ป กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 4 กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับเกรดเอ ที่มีราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. จะยังคงครองตำแหน่งผู้นำในนครโฮจิมินห์ต่อไป ขณะที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับคลาสบีและซี จะไม่ปรากฏอยู่ในตลาดนครโฮจิมินห์มากนัก

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาหลักอาจยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิตเพื่อการพัฒนาโครงการ” นายทังกล่าว

ในขณะเดียวกัน หน่วยวิจัยตลาดต่างเชื่อว่า เมื่อนครโฮจิมินห์เริ่มใช้รายการราคาที่ดินใหม่เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2024 ภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รายได้ส่วนบุคคล ค่าธรรมเนียม และค่าธรรมเนียมการโอน จะเพิ่มขึ้นตามลำดับเช่นกัน ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงกดดันเพิ่มขึ้น และทำให้ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนประสบปัญหาเพิ่มมากขึ้น

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการโครงการบัตดองซาน ภาคใต้ ให้ความเห็นว่ารายการราคาที่ดินใหม่ทำให้ผู้พัฒนาต้องปรับราคาอสังหาริมทรัพย์ ในเวลานี้ความได้เปรียบด้านราคาจะตกอยู่กับโครงการที่มีการวางแผนที่มั่นคง ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อที่ชำระเงินในระยะนี้ก็จะหลีกเลี่ยง "อาการช็อก" จากการขึ้นราคาซ้ำซ้อนเนื่องจากความแตกต่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์กับรายการราคาที่ดินใหม่

ราคาที่อยู่อาศัยกำลังกดดันผู้คน

ขึ้นกล่าวปาฐกถาในงานสัมมนาตลาดอสังหาฯภาคใต้ เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2560 โดย รศ.ดร. ต.ส. นายทราน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันบริหารจัดการเศรษฐกิจกลาง (CIEM) กล่าวว่าในปี 2567 ตลาดจะเห็นถึงความแตกต่าง ซึ่งตลาดอพาร์ทเม้นท์ก็มี “ราคาปรับขึ้น” หากราคาอพาร์ตเมนท์ระดับกลางก่อนช่วงปี 2565 - 2566 มีราคาผันผวนอยู่ที่ประมาณ 35 - 40 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2567 ราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยผันผวนอยู่ที่ 65 - 70 ล้านดอง/ตรม.

และด้วยราคาเท่านี้ ทำให้แรงกดดันให้คนงานต้องซื้อบ้านมีมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์เพิ่มมากขึ้น เนื่องจากจำนวนแรงงานต่างด้าวเพิ่มขึ้น โดยเน้นไปที่กลุ่มคนระดับกลางและระดับสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในพื้นที่โดยรอบเขตอุตสาหกรรมและเมืองบริวารในจังหวัดบิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอัน แต่รายได้ไม่สามารถตามราคาบ้านได้

โครงการ Rare Comic Boulevard ในนครโฮจิมินห์ ราคาต่ำกว่า 40 ล้าน/ตร.ม.

นายเหงียน ฮวง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระ กล่าวว่า ขณะนี้ โครงการอพาร์ตเมนต์ราคา 3,000-4,000 ล้านบาทต่อยูนิตในนครโฮจิมินห์ ถือว่ามีความเหมาะสมเมื่อเทียบกับระดับตลาดทั่วไป คือ เหมาะสมกับความต้องการของคนส่วนใหญ่ อย่างไรก็ตาม ด้วยกองทุนที่ดินที่มีจำกัดและไม่มีสัญญาณการปรับปรุงในอุปทานใหม่ ราคานี้อาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต และเมื่อราคาบ้านในอนาคตยังคงเพิ่มสูงขึ้น ภาระในการซื้อบ้านของประชาชนก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

นายฮวง กล่าวว่า ราคาคอนโดมิเนียมระดับพื้นฐานจะ “เย็นลง” ได้ก็ต่อเมื่อตลาดมีโครงการสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางโดยเฉพาะเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ด้วยอุปทานอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่มีอยู่อย่างจำกัดและเงื่อนไขทางกฎหมายที่เข้มงวดสำหรับการลงทุน ทำให้การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มนี้ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมาย

“ ทุกๆ ปี นครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ทเมนต์เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 ยูนิต เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน ซึ่ง 60-70% ต้องการซื้อบ้านราคาถูก ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีโซลูชั่นการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับศักยภาพทางการเงิน เพื่อลดภาระของประชาชนในการซื้อบ้าน” นายฮวง กล่าว

หากมองย้อนกลับไปที่ตลาดโดยรวมของนครโฮจิมินห์ในปัจจุบัน จะเห็นได้ว่าความเห็นของผู้สังเกตการณ์ตลาดนั้นมีมูลความจริง เมื่อสำรวจโครงการที่เปิดให้ขายในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบัน พบว่าโครงการที่ชื่อ Conic Boulevard ในเขตบิ่ญจันห์ ซึ่งเพิ่งเปิดให้ขายโดยนักลงทุนเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายนในราคา 37 ล้านดองต่อตารางเมตร ถือเป็นเรื่องยาก

ตามที่นายเหงียน ฮวง กล่าว โครงการนี้ไม่ค่อยมีราคาตามที่ระบุข้างต้น เนื่องจากผู้ลงทุนสร้างและจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้หลายปีแล้ว

ในส่วนของตัวแทนจัดจำหน่ายโครงการ บริษัท เอ็กซิมร์ส ในราคาเพียง 37 ล้านดอง/ตรม. ลูกค้าชำระเงินเพียง 450 ล้านดองเท่านั้น ส่วนที่เหลือธนาคารจะสนับสนุนด้วยสินเชื่อดอกเบี้ย 0% นาน 18 เดือน และระยะปลอดเงินต้นสูงสุด 60 เดือน นี่ถือเป็นโครงการหายากที่ตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีอยู่

ตามหน่วยกระจายโครงการอีกด้วย ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนและราคาที่พุ่งสูงขึ้น โครงการ Conic Boulevard จึงไม่เพียงแต่เป็นโซลูชั่นด้านที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับสถานะการเงินของผู้คนเท่านั้น แต่ยังช่วยลดแรงกดดันต่อตลาดอีกด้วย ด้วยคุณภาพการก่อสร้างที่ได้รับการรับประกัน สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และราคาสมเหตุสมผล Conic Boulevard สัญญาว่าจะมอบโอกาสให้หลายครอบครัวได้ตั้งถิ่นฐานในนครโฮจิมินห์ในช่วงเวลาที่ท้าทายในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม คำถามคือหลังจากโครงการนี้แล้ว นครโฮจิมินห์จะมีโครงการอื่นๆ ที่มีราคาต่ำเช่นนี้อีกหรือไม่ และนี่จะเป็นโครงการสุดท้ายในนครโฮจิมินห์ที่มีราคาเหมาะสมกับการเงินและรายได้ของคนส่วนใหญ่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงในนครโฮจิมินห์หรือไม่?