ตลาดแสดงสัญญาณ 'ร้อนแรง' ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง 'ครองบัลลังก์' ฝั่งตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลัง 'เดือด' ด้วยโครงการใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามโดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 โดยรวม แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก (ภาพ: Linh An)

ปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้น" ตลาด

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามสำหรับไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เมื่อไม่นานนี้ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ต่างแสดงสัญญาณการเติบโตในเชิงบวก

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก อันเนื่องมาจากเสถียรภาพทาง เศรษฐกิจ และนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล คุณฟาม ทิ เมียน รองผู้อำนวยการ VARs IRE ได้นำเสนอรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 และ 9 เดือนแรกของปี 2567 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเริ่มแสดงสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น

เรื่องราวการประมูลที่ดินกำลัง “ร้อนแรง” กว่าที่เคย การประมูลจัดขึ้น “ข้ามคืน” มีคนหลายร้อยหรือหลายพันคนยอม “กินรอ” เพื่อแย่งชิงพื้นที่ ราคาที่ชนะการประมูลยังสูงเป็นประวัติการณ์ เทียบเท่ากับที่ดินในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนไว้อย่างคุ้มค่า

ตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยราคาบ้านยังคงทำสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายพันรายได้รับโทรศัพท์ติดต่อขอขายบ้านเป็นประจำ แม้จะมีราคาขายที่สูง แต่โครงการอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ก็มีอัตราการดูดซับที่ดีมาก

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากผลลัพธ์จากอุปทานและอุปสงค์ที่แท้จริงแล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณของ "ความร้อนแรง" อีกด้วย สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่ดิน ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และก่อให้เกิดธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่โปร่งใส นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้าร่วมตลาดเพื่อจุดประสงค์ในการปั่นราคา ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินสมควร

สัญญาณของ "ความร้อนแรง" ก็ปรากฏชัดในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เช่นกัน โดยราคาอพาร์ตเมนต์ที่โอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นเรื่อยๆ อันเนื่องมาจาก "ความช่วยเหลือ" จากกลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่ม สัญญาณเหล่านี้ล้วนมาจากการขาดแคลนอุปทาน แม้ว่าจะมีการปรับตัวดีขึ้นแล้วก็ตาม

โดยนางสาวเมียน กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมีอุปทานเข้าสู่ตลาดจำนวน 22,412 รายการ โดยมีสินค้าเปิดตัวใหม่ประมาณ 14,750 รายการ ลดลงร้อยละ 25 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 60 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดมีสินค้าใหม่เสนอขาย 38,797 รายการ อุปทานยังคงมีความแตกต่างอย่างชัดเจน ส่งผลให้อุปทานใหม่ 70% มาจากกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสินค้าที่มีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไปครองส่วนแบ่งตลาด ตลาดแทบไม่มีอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเหลืออยู่เลย หากพิจารณาตามภูมิภาค ภาคเหนือมีอุปทานใหม่สูงสุดที่ 46% รองลงมาคือภาคกลางที่ 29% และภาคใต้ที่ 25%

ข้อมูลวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นว่า แม้ว่าอุปทานส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหรา แต่ในไตรมาสที่สาม ตลาดโดยรวมมียอดขายสำเร็จประมาณ 10,400 รายการ คิดเป็นอัตราการดูดซับ 51% สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของตลาดในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ แม้ว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่จะมีมาตรฐานสูงและต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับลดลง 25% และ 1 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่เพิ่มขึ้น 80% และ 28 จุดเปอร์เซ็นต์ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ยังคง "ล้นหลาม" คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่สาม โดยโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75% โครงการอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย มีอัตราการดูดซับสูงถึง 90% ทันทีหลังจากเปิดขาย

แนวโน้มการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อลดมูลค่าโดยรวมของอพาร์ตเมนต์ให้เหมาะสมกับความต้องการและฐานะทางการเงินของคนโสดและครอบครัวหนุ่มสาวนั้นเห็นได้ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีที่สุดอีกด้วย

นครโฮจิมินห์จะประกาศราคาที่ดินไม่เกินวันที่ 20 ตุลาคมนี้

บ่ายวันที่ 14 ตุลาคม คณะผู้แทนรัฐสภานครโฮจิมินห์ได้ประชุมเชิงปฏิบัติการร่วมกับคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เกี่ยวกับสถานการณ์เศรษฐกิจและสังคม การปฏิบัติตามมติ ของรัฐสภา และเนื้อหาที่ลงทะเบียนเพื่อรอการอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 8 ของรัฐสภาชุดที่ 15

ในการประชุม ผู้แทน Nguyen Tran Phuong Tran (ประธานสหภาพสตรีนครโฮจิมินห์) ได้หยิบยกประเด็นเรื่องว่าจะออกรายการราคาที่ดินของเมืองเมื่อใด และกล่าวว่าผู้มีสิทธิออกเสียงมีความสนใจในประเด็นนี้มาก

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่ได้รับการส่งไปยังสภาประเมินราคาของเมืองแล้ว

“เช้าวันนี้ สภาฯ ได้ประชุมและมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการยื่นและลงนามให้แล้วเสร็จ คาดว่าอย่างช้าที่สุดภายในวันที่ 20 ตุลาคม จะสามารถออกบัญชีราคาที่ดินสำหรับปี 2568 ได้” ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

ก่อนหน้านี้ เมื่อปลายเดือนกันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้รายงานความคืบหน้าและเนื้อหาของตารางปรับราคาที่ดินต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะจัดทำรายงานให้สภาฯ เสร็จสิ้น คาดว่าสภาฯ จะประชุมเพื่อพิจารณาก่อนวันที่ 10 ตุลาคม ตามแผนดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะออกตารางปรับราคาที่ดินก่อนวันที่ 15 ตุลาคม

ในช่วงเวลาที่ยังไม่มีรายการราคาที่ปรับปรุงแล้ว เมื่อวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้อนุมัติให้หน่วยงาน สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินและภาษี

เขตชานเมืองฮานอย 'ปิด' การประมูลที่ดินหลังผ่านไป 20 ชั่วโมง

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม ศูนย์พัฒนาที่ดินอำเภอ Quoc Oai ประสานงานกับบริษัทประมูลแห่งชาติหมายเลข 5 เพื่อจัดการประมูลที่ดินจำนวน 54 แปลง ณ พื้นที่ประมูลที่ดินในหมู่บ้าน Son Trung ตำบล Yen Son อำเภอ Quoc Oai โดยมีพื้นที่รวมเกือบ 5,200 ตารางเมตร

แปลงที่ดินที่ประมูลมีเนื้อที่ 92.5-121.4 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นเกือบ 12.5 ล้านดอง/ตร.ม.

การประมูลมีลูกค้าเกือบ 300 ราย โดยมีใบสมัครเข้าร่วมกว่า 1,000 ใบ เทียบเท่ากับลูกค้าที่สนใจที่ดิน 1 แปลงกว่า 5 ราย

วิธีการประมูลคือการโหวตโดยตรงหลายรอบ โดยมีขั้นต่ำ 5 รอบ ราคาขายที่ดินแต่ละแปลงอยู่ที่ 2 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลจะสิ้นสุดเมื่อไม่มีลูกค้าเข้าร่วมประมูลแล้วเท่านั้น

หลังจากการประมูลเกือบ 20 ชั่วโมง 12 รอบ จนถึงเวลาประมาณ 02.00 น. ของวันที่ 14 ตุลาคม ที่ดินจำนวน 54 แปลงถูกประมูลสำเร็จ โดยราคาสูงสุดอยู่ที่เกือบ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 4.4 เท่า ส่วนราคาต่ำสุดที่ชนะการประมูลอยู่ที่เกือบ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 3.6 เท่า

ยอดเงินรวมที่อำเภอก๊วกโอ๋ยเก็บได้จากการประมูลมีมูลค่าเกือบ 243,000 ล้านดอง ซึ่งมีความแตกต่างจากราคาเริ่มต้นเกือบ 180,000 ล้านดอง

จากการสำรวจเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์บางแห่ง พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในตำบลเยนซอนที่ขายอยู่ในตลาดอยู่ที่ระหว่าง 28-50 ล้านต่อตารางเมตร

ในตลาดที่ดินช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในบางพื้นที่ แต่การซื้อขายยังคงค่อนข้างเงียบเหงา ในบางพื้นที่ นักลงทุนที่ประสบปัญหาทางการเงินได้ลดราคาเพื่อลดการขาดทุน แต่การซื้อขายก็ยังคงเป็นเรื่องยาก

อุปทานอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงในภาคตะวันออก

เดือนพฤศจิกายนนี้ โครงการ King Crown Infinity จะเปิดขายอย่างเป็นทางการในตลาดอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ โครงการ King Crown Infinity ตั้งอยู่บนถนน Vo Van Ngan (เขต Binh Tho, Thu Duc City) ประกอบด้วยอาคาร Apollo และ Artemis สูง 30 ชั้น จำนวน 2 อาคาร คิดเป็นจำนวนอพาร์ตเมนต์ 729 ยูนิต ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ที่ King Crown Infinity จะเริ่มต้นที่ 90 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่

โครงการอพาร์ตเมนต์อีกโครงการหนึ่งในนครโฮจิมินห์ที่เปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างเป็นทางการในช่วงปลายปีทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์คือ Eaton Park โดยนักลงทุน Gamuda Land ตั้งอยู่บนถนน Mai Chi Tho มีอพาร์ตเมนต์หรูหรา 2,000 ห้องในตลาด ราคาในช่วงแรกอยู่ที่ประมาณ 120 ล้านดอง/ตร.ม. หรือประมาณ 6,000-7,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน, 8,000-10,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน และ 13,000-15,000 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน หลังจากขายอาคาร A5 และ A6 เกือบทั้งหมดแล้ว ในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 Eaton Park จะยังคงเปิดตัวผลิตภัณฑ์ในอาคาร A1 และ A2 ต่อไป ซึ่งรวมถึงอพาร์ตเมนต์ 550 ห้อง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 142 ล้านดอง/ตร.ม.

นอกจากนี้ ในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 จะมีการเปิดตัวโครงการ The Opus One ในย่านใจกลางเมือง Vinhomes Grand Park ซึ่งเป็นโครงการที่เกิดจากการควบรวมกิจการระหว่าง Vinhomes ซึ่งเป็นบริษัทลงทุน และ SAMTY ซึ่งเป็นพันธมิตรจากญี่ปุ่น โครงการนี้ประกอบด้วยอาคาร 4 อาคาร ส่งผลให้มีอพาร์ตเมนต์หรูเข้าสู่ตลาดอีก 2,000 ห้อง ในราคาเริ่มต้นเพียง 80 ล้านดอง/ตร.ม.

ภาคตะวันออกจะต้อนรับอพาร์ตเมนต์ใหม่ในนครโฮจิมินห์จากโครงการเฟียโต อัพทาวน์ ในเขตตัมฟู เมืองทูดึ๊ก เฟียโต อัพทาวน์ ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์ 4 อาคาร บนพื้นที่ 1.6 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัยและอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์เกือบ 400 ห้อง ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ที่เฟียโต อัพทาวน์ อยู่ที่ 55 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2566 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ประชาชน นับตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2566 หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 56% ขณะที่รายได้ของประชากรในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

รายงานของ Cushman & Wakefield ระบุว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นประมาณ 12% ต่อปี ในตลาดแรก ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์สูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนในตลาดรอง ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 45 ล้านดอง/ตร.ม.

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 เพียงปีเดียว อพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้เป็นตลาดที่คึกคักที่สุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีอัตราการเติบโตสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นถึง 19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อพาร์ตเมนต์เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาขายเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเพิ่มขึ้นถึง 12% ที่น่าสังเกตคือ แม้ราคาจะสูง แต่บางโครงการยังคงมีสภาพคล่องในตลาดค่อนข้างดี โดยเฉพาะโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและมาจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีชื่อเสียง อัตราสภาพคล่องของโครงการสูงถึงกว่า 60% ในแต่ละโครงการที่เปิดตัว

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงข้อเท็จจริงนี้ว่า ในความเป็นจริงแล้ว อุปทานในอนาคตมีค่อนข้างจำกัด เนื่องจากที่ดินสะอาดมีไม่เพียงพอ ปัญหาทางกฎหมายยังอยู่ระหว่างการแก้ไข ทำให้นักลงทุนประสบปัญหาในการดำเนินโครงการใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น แรงกดดันทางการเงินที่รุนแรงยังทำให้นักลงทุนจำนวนมากขาดเงินทุนในการดำเนินโครงการ

นอกจากนี้ บทบัญญัติใหม่ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เกี่ยวกับการปรับรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการผลิตของวิสาหกิจและราคาขายสำหรับลูกค้า ส่งผลให้ราคาขายในอนาคตมีแนวโน้มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม อพาร์ตเมนต์ยังคงมีสัดส่วนความต้องการสูงสำหรับการลงทุนระยะยาวและอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น อพาร์ตเมนต์จะยังคงมีอัตราการดูดซับที่ดีในตลาด และราคาขายจะยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อไป