ข้อเสนอเพิ่มราคาที่ดินเกษตรกรรม 65%-70%: หลายฝ่ายกังวล

ลดแรงกดดันทางการเงินต่อประชาชน

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบัน ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การใช้บัญชีราคาตามมติที่ 79/2024 จะส่งผลกระทบทางลบต่อตลาดโดยรวมในเมือง กล่าวคือ การลดรายได้จากการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน การจำกัดการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการลดขนาดตลาดวัสดุก่อสร้างอย่างรุนแรงอันเนื่องมาจากข้อจำกัดในการก่อสร้างใหม่จากประชาชน เมื่อเร็วๆ นี้ สถาบันทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อเสนอให้ปรับราคาที่ดินเพื่อการเกษตรพร้อมผังเมืองสำหรับที่อยู่อาศัยเป็น 65%-70% ของบัญชีราคาที่ดินตามมติที่ 79/2024 ซึ่งใช้บังคับในพื้นที่นครโฮจิมินห์ก่อนหน้านี้

ดร. ฟาม เวียด ถวน กล่าวว่า ขอบเขตของการปรับปรุงนี้จะใช้กับที่ดิน เกษตรกรรม ที่ปะปนอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มีผังเมืองสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินเกษตรกรรมที่ยังไม่ได้ถูกปรับเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เมื่อมีความจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามแนวทางของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นอกจากนี้ ที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีผังเมืองสำหรับอยู่อาศัยจะไม่ถูกปรับเปลี่ยนให้เพิ่มขึ้นตามข้อเสนอ เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการ นิคมอุตสาหกรรม และกลุ่มธุรกิจต่างๆ สามารถพัฒนาได้ในระยะยาว “หากข้อเสนอได้รับการอนุมัติ ประชาชนจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้นเพียง 2.5-3 เท่า หรือคิดเป็น 250-300% เมื่อเทียบกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามมติ 02/2020 ก่อนหน้านี้ ในขณะเดียวกัน หากไม่ปรับเปลี่ยน จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ประชาชนต้องจ่ายจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยจาก 5-25 เท่า หรือคิดเป็น 500-2,500% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นที่มากเกินไป” ดร. ฟาม เวียด ถวน กล่าว

ยกตัวอย่างกรณีของนาย NK (ตำบล Tan Thanh Dong เขต Cu Chi) เมื่อเขาทราบเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินใหม่ เมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2024 เขาได้ยื่นคำขอแปลงที่ดินเกษตรกรรมเกือบ ^{960 ตารางเมตร} เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เมื่อใช้รายการราคาที่ดินใหม่ เขาต้องจ่ายเงินมากกว่า 4.3 พันล้านดอง ในขณะเดียวกัน ด้วยวิธีการคำนวณที่เสนอโดยสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ นาย K. จะมีภาระทางการเงินน้อยลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินในพื้นที่ของนาย K. คือ 4.3 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} หากราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพิ่มขึ้นเป็น 70% ของราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้น 4.3 x 70% = 3 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ตามวิธีการคำนวณที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 103/2024 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยคือ 4.3 ล้านดอง - 3 ล้านดอง = 1.3 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ดังนั้น เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ^{100 ตารางเมตร} จะต้องจ่ายเพียง 1.3 พันล้านดอง ซึ่งลดลงกว่า 3 พันล้านดองเมื่อเทียบกับการคำนวณในปัจจุบัน

พิจารณาอย่างรอบคอบ

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายเชื่อว่าจำเป็นต้องพิจารณาการขึ้นราคาที่ดินเพื่อการเกษตรอย่างรอบคอบตามที่เสนอ เนื่องจากจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ อาจมีการสะสมที่ดินรอการแปลงสภาพ ทำให้แหล่งผลิตชะลอตัวลง ส่งผลให้การพัฒนาเกษตรกรรมในเมืองถูกเบี่ยงเบนไป

นายโว วัน ถวง ประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์บาเรีย กล่าวว่า การที่ราคาที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้น 65-70% ของราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัย อาจก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย ที่ดินเกษตรกรรมมีมูลค่าใกล้เคียงกับมูลค่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งอาจนำไปสู่การเก็งกำไรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่รอราคาเพิ่มขึ้นได้ง่าย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนในทางลบสำหรับโครงการที่มีที่ดินเพื่ออยู่อาศัยอยู่แล้ว ขณะเดียวกัน นายเล เวียด เลียน กรรมการผู้จัดการ บริษัท บาเรีย-หวุง เต่า เคหะ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า ในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัย ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องสะสมเงินทุนให้มากขึ้นเพื่อให้สามารถปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ ขณะเดียวกัน ในเวลานี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาในการบริหารจัดการการเงินอย่างหนัก

ทนายความเหงียน แคนห์ กรรมการบริษัทกฎหมายเหงียน แคนห์ จำกัด (เขตหวุงเต่า นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า การปรับราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมให้สูงขึ้นเป็นสิ่งจำเป็น แต่ต้องปฏิบัติตามกระบวนการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยปรึกษาหารือกับหน่วยงานเฉพาะทาง สาขา และองค์กรที่ปรึกษาอิสระด้านการประเมินราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเข้าใจหลักการของวิธีการประเมินราคาที่ดินอย่างถ่องแท้ตามหลักการตลาดตามกฎหมายที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินต้องอาศัยข้อมูลจากตลาดการโอนกรรมสิทธิ์ รายได้จากที่ดิน ต้นทุนการลงทุน ราคาที่ดินข้างเคียง... ไม่สามารถคำนวณอัตราส่วนคงที่จากราคาที่ดินที่อยู่อาศัยได้

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html