Определение цен на землю: даже аудит — сложная задача

18 октября в Ханое состоялся Форум «Содействие экономическому восстановлению и развитию: ключевые моменты и роль государственного аудита». Одной из важных тем Форума стала тема «Управление землей и ценообразование на землю – недостатки практики и деятельности государственного аудита». Форум провёл заместитель Государственного аудитора Ха Тхи Ми Зунг и заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган.

На Форуме не только представители инвесторов в недвижимость «жаловались» на трудности, но и некоторые крупные провинции и города также делились трудностями, с которыми столкнулись эти органы власти.

Таким образом, ожидается, что семинар выявит трудности и проблемы в определении цен на землю и на их основе предложит решения совместно с Государственным аудитом.

Провинции и города также испытывают трудности с определением цен на землю.

На семинаре Народный комитет Ханоя сообщил, что в последнее время этим ведомством была проведена тщательная децентрализация и делегирование полномочий с целью повышения инициативы Народных комитетов районного уровня в вопросах приобретения земель, расчистки территорий, определения конкретных цен на землю в качестве основы для компенсации и переселения, оперативного решения проблем, связанных с приобретением земель, компенсацией, поддержкой, переселением, а также реализацией государственных инвестиционных проектов в городе (проекты кольцевой дороги №3 и 4, железнодорожные проекты и т. д.).

На практике Народный комитет города Ханоя считает, что применение цен на жилые земли для определения цен на аренду земли для государственных объектов, перешедших на финансовую автономию в соответствии с положениями пункта d, статьи 3 Постановления правительства 44/ND-CP от 15 мая 2014 года, является нецелесообразным.

Тем временем Народный комитет провинции Кханьхоа также сталкивается с проблемой «исправления ошибок» при определении цен на землю для многих предыдущих проектов.

Народный комитет провинции Кханьхоа отметил, что оценка земли — это определение стоимости земли в денежном выражении для определённой цели использования в определённый момент времени. Оценка земли играет важную роль как в экономике, так и в деятельности государства по управлению земельными ресурсами.

Помимо задачи определения конкретных цен на землю для целей сбора платы за землепользование, арендной платы, компенсаций и поддержки переселения в этом районе, провинция Кханьхоа также должна определять цены на землю для устранения нарушений в проектах, реализуемых в соответствии с заключениями Центрального инспекционного комитета и Государственной инспекции. Это новая, особая и весьма сложная задача в области определения конкретных цен на землю в провинции.

Это агентство совместно занималось определением конкретных цен на землю для борьбы с незаконными проектами и проектами по сбору платы за землепользование. Постоянный комитет провинциального комитета партии и провинциальный народный комитет тесно контролировали эту работу, но она по-прежнему выполняется медленно и не выполняет поставленные задачи из-за следующих проблем: проекты, связанные с корректировкой планировки, изменением структуры и формы землепользования, требуют переопределения цен на землю; проблемы с юридическими документами по инвестициям, землепользованию, строительному планированию, деталями, типами земель; отсутствие данных о рыночных ценах на землю...

Департамент планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды оценил, что структура цен на землю и прейскурант цен на землю были составлены в соответствии с нормативными актами с учетом общих цен на землю на рынке.

Однако, излагая краткие результаты Постановления № 19-NQ/TW, подытоживающего реализацию Закона о земле 2013 года, можно увидеть, что до сих пор некоторые правовые положения о ценах на землю больше не действуют на практике, что выявило некоторые ограничения, такие как: некоторые методы определения цен на землю не подходят для реальных условий информации на рынке прав землепользования, не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю;

Инвесторы «жалуются» на трудности

Выступая на семинаре, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), дал оценку текущему статусу «определения цен на землю» с целью «определения конкретных цен на землю» в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, Закон о земле 2013 года и Указ 44/2014/ND-CP предусматривают «5 методов оценки земли» и «применение методов оценки земли», но они не являются полными, неконкретными, не соответствуют практическому опыту; некоторые положения не являются по-настоящему «стандартными», например, предусматривают «метод вычитания», хотя это всего лишь способ расчета «метода сравнения»; или не предусматривают «метод массовой оценки земли», хотя на самом деле государство применяет «метод массовой оценки земли» для построения цен на землю «фрейма цен на землю» или «прейскуранта цен на землю»; или применяют «метод коэффициента корректировки цены на землю» только к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют стоимость менее 30, 20 или 10 миллиардов донгов согласно «прейскуранту цен на землю», но не применяют к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют более высокую стоимость.

Применение «методов оценки земли» не даёт надёжных результатов. Например, в одном и том же проекте одно и то же консалтинговое агентство по оценке земли применяет два разных «метода оценки земли» для «определения цены земли», что часто даёт два разных результата с разницей примерно в 20%; или в проекте два консалтинговых агентства по оценке земли при применении одного и того же «метода оценки земли» для «определения цены земли» также даёт два совершенно разных результата.

Г-н Чау привел пример проекта городской территории в провинции Биньтхуан, где первое государственное агентство оценило стоимость земли в 900 миллиардов донгов, второе государственное агентство провело проверку и оценило стоимость земли в 1800 миллиардов донгов, а третье государственное агентство провело повторную проверку и оценило стоимость земли в более чем 3000 миллиардов донгов.

Поскольку определение цен на землю вызывает трудности у многих инвесторов, г-н Ле Хоанг Чау оценил весьма важную роль Государственного аудита в выполнении задачи аудита работы по «определению цен на землю, оценке цен на землю, принятию решений по ценам на землю», «определению конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование, арендной платы за землю для проектов, использующих землю, для «оценки и подтверждения точности и достоверности государственной финансовой информации, государственных активов или финансовых отчетов, связанных с управлением и использованием государственных финансов, государственных активов, соблюдения закона и эффективности в управлении и использовании государственных финансов и государственных активов».

Даже аудит является проблемой.

Государственный аудит региона I сообщил, что в настоящее время, согласно нормативным актам, у нас действуют пять методов оценки земель. Как показывает аудиторская практика, в основном населённые пункты используют сравнительный метод для расчёта удельных цен на землю при компенсации за землю; метод прибавочной стоимости для оценки земель в зонах планирования; доходный метод для оценки сельскохозяйственных земель и метод корректировки коэффициента стоимости земли для небольших малоценных земельных участков.

Во многих населённых пунктах возникают задержки с оценкой стоимости земли. Срок утверждения цен на землю для взимания платы за землепользование часто значительно отстаёт от срока выделения земельных участков. Некоторые проекты длились 2–3 года без утверждения цен на землю.

Во многих случаях цены на землю не корректируются или не корректируются своевременно, когда корректировки в планировании влияют на цены на землю или когда заканчивается пятилетний цикл стабилизации цен на аренду земли. Задержка в оценке земли приводит к тому, что сборы за пользование землей не поступают своевременно в государственный бюджет.

Аудиты показывают, что во многих проектах цены на землю были оценены ненадлежащим образом – они были значительно ниже аукционной цены или рыночной справочной цены на момент оценки. Во многих случаях выбор разнородных сопоставимых активов в сочетании с ненадлежащей количественной оценкой и корректировкой различных факторов приводил к снижению стоимости оцениваемой земли.

Существуют проекты, в которых подбираются сопоставимые активы в момент времени, далекий от момента оценки, но не учитывается фактор корректировки сравнительной цены до уровня на момент оценки. Многие проекты берут информацию о цене сопоставимых активов по договору купли-продажи у нотариуса, что не обеспечивает достоверности и точности информации о цене в договоре по сравнению с фактической ценой сделки.

Кроме того, многие факторы, включаемые в оценку, не имеют четкой основы или не определены как соответствующие действительности, например: норма инвестиций, уровень заполняемости, стандартная норма прибыли инвестора, коэффициент себестоимости продаж, коэффициент дисконтирования денежных потоков...

Государственный аудит региона I провёл оценку практики и выявил трудности и несоответствия в определении инвестиционных затрат на освоение земель по методу добавленной стоимости. Проверка показала отсутствие единообразия между населёнными пунктами: некоторые населённые пункты были определены на основе инвестиционных ставок, некоторые – на основе детальных смет; некоторые населённые пункты составили предварительные сметные расчёты и потребовали детального расчёта.

Роль государственного аудита

Доктор Ву Динь Ань оценил, что оценка земли в целом и методы оценки земли в частности являются одними из ключевых тем государственного аудита в последнее время.

Аудиторская деятельность по данному содержанию должна строго соответствовать требованиям Центрального постановления об отмене рамок цен на землю (рамки цен на землю, установленные в Указе 96/2019/ND-CP, являются основой для выпуска местными органами власти прейскурантов цен на землю на период 2020–2024 годов), иметь механизмы и методы определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и определять функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цен на землю.

Соответственно, Центральное правительство разрабатывает критерии и процедуры проверки и надзора за составлением прейскурантов на землю на местах. Народные советы провинций принимают решения, проверяют и контролируют применение прейскурантов на землю.

«Государственный аудит проводит проверку оценки земли, независимости совета по оценке земли, дееспособности организаций, консультирующих по оценке земли, дееспособности и этики оценщиков, а также соблюдения правил, обеспечивающих гласность и прозрачность, таких как: государственные цены на землю, обязательные транзакции через торговые площадки, оплата через банки, отсутствие наличных денег;…» - д-р Ву Динь Ань высказал свое мнение о роли Государственного аудита в определении цен на землю.