Компании, занимающиеся недвижимостью, застряли из-за сборов за пользование землей

Бизнес связан деньгами, которые падают из-за земли

Будучи крупным предприятием в провинции Биньзыонг , с 2018 года по настоящее время Bcons Group зарекомендовала себя разработкой, строительством и передачей клиентам десятков проектов недвижимости среднего класса. Однако, несмотря на то, что с 2023 года по настоящее время новые проекты постоянно получают разрешения на строительство, компания по-прежнему сталкивается с серьёзными трудностями: разрешение на строительство получено, но решение об уплате земельного налога ещё не принято.

Один из лидеров этой группы сообщил, что у Bcons есть проект с более чем 20 этажами, но Департамент природных ресурсов и окружающей среды провинции Биньзыонг пока не объявил решение о плате за землепользование, которую должно платить предприятие.

Неуплата земельного налога лишает предприятие возможности построить дом по продажной цене, подать документы в Министерство промышленности и торговли для получения разрешения на продажу домов и заключить договоры купли-продажи с покупателями. Невыполнение условий для открытия продаж лишает предприятие возможности мобилизовать капитал для строительства.

Компания Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, которая также построила здание до 10-го этажа, сообщила, что в 2022 году получила одобрение на инвестиционную политику, планирование и разрешение на строительство жилого комплекса в городе Диан (провинция Биньзыонг). Сразу после получения разрешения на строительство инвестор получил финансовую поддержку от банка. На данный момент здание построено до 10-го этажа, но плата за пользование землей до сих пор не оплачена, поскольку Департамент природных ресурсов и окружающей среды ещё не оценил размер платы за пользование землей.

Как и Bcons, Phu Dong не может начать продажи будущих проектов, пока не выполнит свои финансовые обязательства.

В Биньзыонге не только два вышеупомянутых предприятия столкнулись с проблемой уплаты земельных сборов, но и многие другие проекты, такие как PiCity Sky Park компании Pi Group в городе Диан, A&T Sky Garden, инвестируемый компанией A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Похожая ситуация наблюдается не только в Биньзыонге, но и в Лонг-Ане . Например, проект апартаментов Destino Centro в районе Бен-Люк получил разрешение на строительство, но не смог уплатить земельные сборы.

Г-н Ле Ван Тханг, генеральный директор акционерной компании Tan Dai Thanh Real Estate, заявил, что до 2022 года провинции сначала будут разрабатывать инвестиционную политику, затем планировать 1/500, а затем рассчитывать размер платы за землепользование для предприятий, чтобы они могли выполнить свои финансовые обязательства, прежде чем выдавать разрешения на строительство. Однако в настоящее время провинции сначала выдают разрешения на строительство, а плата за землепользование оценивается, и предприятия производят оценку. Однако этот этап в настоящее время перегружен, что ставит предприятия в затруднительное положение.

«Если мы не знаем, сколько земельного налога нам нужно заплатить, мы не сможем компенсировать стоимость дома для покупателей. И даже если мы построим дом, не заплатив земельный налог, мы не сможем выставить его на продажу, подписать контракты или получить деньги от покупателей, поэтому у предприятий не будет денег на строительство. Если мы возьмём кредит в банке, проценты по кредиту придётся позже добавить к продажной цене дома, и если цена дома окажется слишком высокой, покупатели его не купят… Вот почему предприятия вынуждены платить земельный налог», — сказал г-н Тханг.

Необходимость «развязывания»

По словам г-жи Нгуен Тхи Бич Туй, заместителя директора Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции Биньзыонг, причина, по которой местные проекты в сфере недвижимости застревают на этапе оплаты сбора за землепользование, заключается в том, что в провинции нет оценочных предприятий, и очень сложно нанять предприятия для оценки стоимости земли.

Г-н Нгуен Ван Зунг, генеральный директор компании Hoang Long Real Estate, сказал, что проблема перегруженности при расчете платы за пользование землей для проектов в сфере недвижимости для предприятий несложна, поскольку Закон о земле предусматривает, что в случае невозможности найти предприятие для оценки стоимости земли, Департамент природных ресурсов и окружающей среды предлагает провинциальному Народному комитету создать междисциплинарную группу для оценки платы за пользование землей для проекта. Однако в действительности, после многочисленных нарушений при оценке стоимости, которые в последнее время привели к убыткам для государственного бюджета, местные чиновники боятся совершать ошибки, боятся ответственности и боятся правовых рисков. Чтобы обезопасить себя при оценке и избежать риска быть привлеченными к ответственности в будущем, местные чиновники часто решают утверждать цены на землю на высоком уровне или откладывать утверждение.

Г-н Зунг заявил о необходимости «развязать» предприятия сферы недвижимости в вопросах утверждения платы за пользование землей. В частности, государство пересмотрит и пересчитает плату за пользование землей для проектов, получивших разрешение на взимание платы за пользование землей, в отношении которых предприятия, по их словам, использовали необоснованные сроки и методы расчета. Кроме того, предприятия должны быть освобождены от штрафных санкций за просрочку платежей, если будет установлено, что стоимость проекта признана необоснованной.

Для новых проектов, проходящих процедуру утверждения и еще не оплаченных за пользование землей, государственные органы управления должны согласовать с предприятиями сроки и методику расчета, чтобы предприятия могли рассчитать затраты и эффективность проекта при его реализации.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что затянувшееся утверждение цен на землю, которое может занять несколько лет или даже десятилетий, не только приводит к стагнации, но и увеличивает издержки для предприятий, поскольку в ожидании оценки предприятиям все равно приходится нести процентные расходы и альтернативные издержки.

По словам г-на Чау, когда процесс утверждения затягивается и невозможно точно предсказать стоимость использования земли, это также создает трудности для предприятий в прогнозировании и финансовом планировании, в результате чего предприятия сталкиваются с риском финансового дефицита или неспособности выплачивать долги.