Batdongsan.com.vn이 10월 4일에 발표한 2023년 3분기 보고서에 따르면 부동산 시장은 거래 수요와 구매자 심리에 있어 긍정적인 징후를 보이고 있는 것으로 나타났습니다. (출처: 건설신문)

반전점을 알리는 3가지 중요한 지표

보고서에 따르면, 이전에 예측했던 추세와 일치하는 부동산 시장의 3가지 기본 지표가 있습니다.

첫째 , 은행 금리에 관해서, 2008~2012년 기간에는 시장에서 은행 금리 조정의 조짐이 나타나기까지 4년이 걸렸지만, 이 기간인 2023년 1분기부터 국가은행은 운영 금리를 인하하기 위해 2차례 조정을 한 후, 여러 유형의 금리가 인하되었습니다.

둘째, 신용 성장에 관한 것입니다. 2012년 사례를 돌이켜보면, 신용 성장률은 20%에서 7%로 떨어진 반면, 인플레이션은 8%로 상승했습니다. 2013년까지 신용 성장률은 12%로 증가했고, 인플레이션은 6%로 증가했습니다. 신용 완화가 이루어진 해에 부동산 시장은 즉각적으로 반전의 조짐을 보였습니다. 현재 시장 상황에서 국립은행은 2023년 초부터 2023년 전체 신용 성장률을 2022년 14%에 비해 14~15%로 목표로 삼았는데, 이는 긍정적인 신호입니다.

셋째, 부동산 정책에 대해서요. 2008년 부동산 시장 유동성이 폭락했지만, 3조원 규모의 지원책과 개정 토지법 시행 등 시장을 뒷받침하는 정책이 나온 것은 2013년이 되어서였다. 2022년에도 신용이 긴축되고, 금리가 상승하며, 유동성이 감소하면서 시장은 부진한 성과를 반복할 것입니다.

그러나 정부는 2022년 말부터 부동산 시장의 어려움을 해소하기 위한 조치를 지속적으로 시행해 왔습니다. 120,000억 VND 규모의 지원책, 기업의 채권 지불 압박을 완화하는 데 도움이 되는 법령 08, 부동산 시장의 막힘을 해소하는 데 기여하는 결의안 33, 지방인민위원회가 판매를 위해 구획할 수 있는 구역을 규제할 수 있도록 하는 법령 35 등이 있습니다.

보고서는 위 지표를 분석한 결과, "부동산 시장은 2023년 2분기~4분기에 회복될 가능성이 높다"는 의견을 여전히 유지하고 있습니다.

토지구획: 남쪽은 급격히 증가하고 북쪽은 꾸준히 증가합니다.

Batdongsan.com.vn 의 데이터에 따르면 토지 가격 지수는 2018년부터 현재까지 전국적으로 안정적인 증가세를 유지했지만 2023년에는 특정 지역 및 지방 간에 차이가 나는 경향이 있습니다.

2018년 1분기부터 2023년 3분기까지 장기간에 걸쳐 남부지역 토지 매매가격은 71% 상승하였고, 북부지역은 54% 상승하였습니다. 따라서 지난 5년 동안 남부의 토지 가격 평균 상승률은 북부보다 높습니다.

하지만 2023년만 놓고 봐도 두 지역의 토지 가격은 다른 추세를 보이고 있습니다. 북부 지역의 토지 평균 매매가는 지속적으로 상승하여 2023년 3분기에는 2022년 4분기 대비 4.9% 상승했습니다. 반면, 남부 지역의 토지 가격 차트는 하락세를 보이며 작년 말부터 현재까지 26.2% 하락했습니다.

북부의 대표적인 지방들은 2018년 1분기부터 2023년 3분기까지 장기간에 걸쳐 토지 가격이 안정적으로 상승했습니다. 대표적인 지방으로는 하이퐁(128% 상승), 꽝닌(44% 상승), 흥옌(36% 상승), 박닌(20% 상승)이 있습니다.

남부 지역에서는 빈즈엉의 토지 가격이 2018년 초 대비 147% 상승했으며, 이는 이 지역에서 가장 좋은 토지 가격 성장률을 유지하고 있는 지방 중 하나입니다. 롱안, 바리어붕따우, 동나이 등 다른 지역의 토지는 최근 매매 가격이 하락하는 추세이지만, 지난 5년간 전체적으로는 가격이 각각 89%, 64%, 60% 상승했습니다.

저층 부동산 시장은 차별화되어 있습니다.

올해 초부터 전국의 저층 부동산 시장은 거래량이 감소하면서 침체에 빠졌습니다. Batdongsan.com.vn 의 2023년 3분기 보고서에 따르면, 설문조사에 참여한 중개인의 57%가 저층 부동산 상품 거래가 50% 이상 감소했다고 답했고, 28%는 거래가 10~50% 감소했다고 답했습니다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 현재 가격이 구매자들에게 가장 큰 장벽이라고 말했습니다. 저층 부동산은 사람들의 평균 소득보다 가격이 훨씬 높고, 가치가 높은 제품은 대출을 받아 구매하기 어렵기 때문입니다.

2023년 3분기 하노이 타운하우스 평균 매매 가격은 m2당 3억 3,300만 동이고, 호치민시는 m2당 2억 900만 동입니다. 호치민

딘 민 투안 씨는 저층 부동산 부문마다 다른 추세와 회복 잠재력이 있다고 말했습니다. 구체적으로, 타운하우스는 거시경제의 영향과 코로나19 팬데믹 이후의 영향으로 관광과 소매 활동이 크게 성장하지 않았기 때문에 여전히 조용한 편입니다.

Batdongsan.com.vn 의 데이터에 따르면, 도심 지역의 타운하우스에 대한 관심 수준은 거의 변동이 없는 반면, 중부, 북부, 남부 지역의 해안 관광 지역에서는 2021년 1분기에 비해 각각 11%, 22%, 41% 감소했습니다.

올해 초부터 전국의 저층 부동산 시장은 거래량이 감소하면서 침체에 빠졌습니다. (출처: Dan Viet)

한편, 교외 도시 지역의 타운하우스와 빌라는 도시 지역이 교외 및 주변 지역으로 확장되는 추세를 뒷받침하는 미래 인프라 네트워크 덕분에 상당한 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 몇 년 동안 스타레이크 도시 지역, 치푸트라, 하노이 시, 빈홈 리버사이드, 파크시티, 에코파크(하노이) 등 많은 교외 도시 지역에서 빌라와 타운하우스 가격이 좋은 성장률을 보였습니다. 이들 지역은 연간 20~30% 이상 상승했습니다. Batdongsan.com.vn 의 데이터에 따르면, 스완 베이 도시 지역, 에코 빌리지 사이공 강, 미즈키 공원(호치민시)의 가격은 연간 약 20%씩 상승했습니다.

하노이의 개인 주택에 대한 관심 수준과 매물 가격은 안정적으로 유지되고 있습니다. 이러한 유형의 주택은 실제 주택 수요를 충족시키기 때문에 수요가 유지됩니다. 2023년 3분기에는 타이호, 하이바쯩, 동다, 황마이, 하동 등 여러 지역의 개인 주택 매물 가격이 2022년 동기 대비 4%~9% 상승했습니다. 하노이 일부 지역에서는 관심 수준도 2%~3% 소폭 상승했습니다.

그리고 TP에서도요. 호치민시에서는 개인 주택에 대한 매도 가격과 관심도가 하락 추세를 보이고 있지만, 감소폭은 2022년 3분기와 비교해 10%를 넘지 않습니다.

아파트 투자는 연평균 약 12.5%의 수익을 달성합니다.

보고서는 또한 아파트가 지난 1년 동안 부정적인 시장 영향을 가장 적게 받은 부동산 유형이라고 밝혔는데, 이는 이러한 유형이 실제 주택 수요를 충족시키기 때문입니다. 2023년 3분기에는 아파트에 대한 관심이 회복 조짐을 보였으며, 아파트 매수 수요는 전분기 대비 1% 증가했고, 임대 수요는 6% 증가했습니다. 그 중에서도 20억~40억 VND 가격대의 아파트가 가장 많이 검색됐습니다.

2023년에는 아파트 매매 가격이 크게 변동하지 않을 것으로 예상되며, 하노이에서는 1~5% 정도 소폭 상승할 것으로 예상되고, 호치민시는 거의 변동이 없을 것으로 예상됩니다. 호치민시 그러나 2015년부터 현재까지 장기적으로 볼 때 하노이와 호치민시의 아파트 가격 상승 지수는. 호치민시는 국민소득 성장률을 넘어섰습니다. 8년 후, 도시의 아파트 가격. 호치민시와 하노이는 각각 82%, 56% 성장했지만, 도시 지역 주민의 소득은 39%만 증가했습니다.

Batdongsan.com.vn 의 전략 이사인 레 바오 롱 씨는 다음과 같이 말했습니다. "소득 증가율이 주택 가격 상승률을 따라가지 못하면서 아파트 구매가 점점 더 어려워지고 있습니다. 앞으로는 주요 아파트 프로젝트 가격도 높아질 것입니다. 비용이 상승하는 상황에서 투자자들은 수익을 극대화해야 하기 때문입니다.

부동산 소비자들의 심리를 살펴보면, 주택 가격이 높아지면서 사람들은 집을 사기 위해 임대를 하거나 돈을 빌릴 방법을 찾고 있습니다. 하지만 현재 많은 구매자는 이자율에 대한 우려로 인해 아직 대출을 받아 구매하지 않았습니다."

아파트 가격은 끊임없이 상승하고 이러한 유형의 부동산을 사고 임대하려는 수요도 항상 높기 때문에 아파트에 투자할 때 평균 수익률은 연간 최대 12.5%에 이릅니다(가격 상승과 임대 수익을 합친 수치). 이는 주식, 금, 외화, 토지, 저축 등 다른 유형의 투자보다 더 좋고 안정적인 수익입니다.