តើពន្ធអចលនទ្រព្យអាចកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះបានទេ?

នៅក្នុងរបាយការណ៍ផ្ញើទៅការិយាល័យរដ្ឋាភិបាលអំពីហេតុផលនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនាពេលថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា ខ្លួននឹងសិក្សា និងស្នើគោលការណ៍ពន្ធសម្រាប់អ្នកដែលកាន់កាប់ និងប្រើប្រាស់ផ្ទះ និងដីជាច្រើនដើម្បីកំណត់ការរំពឹងទុក និងការទិញលក់ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ កត្តាដែលរួមចំណែកដល់ការកើនឡើងតម្លៃលំនៅដ្ឋាននាពេលថ្មីៗនេះ រួមមាន "ការចូលរួម" នៃអ្នកវិនិយោគមួយចំនួន ក្រុមអ្នកវិនិយោគ អ្នកប៉ាន់ស្មាន និងឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ។ ទាក់ទងនឹងការដេញថ្លៃឈ្នះតម្លៃជាងមួយរយលានក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា ក្រុមវិនិយោគជាច្រើនមានជំនាញក្នុងការចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃ បន្ទាប់មកលក់ភ្លាមៗដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញ។ នៅ​ខាង​ក្រៅ​តំបន់​ដេញ​ថ្លៃ ឈ្មួញ​កណ្តាល​ជា​ច្រើន​កំពុង​រង់​ចាំ​លទ្ធផល​ត្រៀម​ទិញ​លក់​ដី​ក្នុង​តម្លៃ​ខុស​គ្នា ២០០ - ៥០០ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ឡូត៍។ ការអនុវត្តការទិញលក់ដីជាច្រើនឡូតិ៍ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញខុសច្បាប់គឺជារឿងធម្មតា សូម្បីតែរៀបចំឡើងថ្លៃដី និងលំនៅដ្ឋានជុំវិញ។

ក្រុមអ្នកវិនិយោគ និងឈ្មួញកណ្តាលអចលនៈទ្រព្យបុគ្គលមួយចំនួនបានបំភ្លៃព័ត៌មានទីផ្សារដើម្បី "បំប៉ោងតម្លៃ" បង្កើតតម្លៃនិម្មិត... និងទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីការខ្វះចំណេះដឹងរបស់មនុស្សដើម្បីរៀបចំចិត្តសាស្ត្រ ទាក់ទាញការវិនិយោគតាមចិត្តវិទ្យាហ្វូងមនុស្សដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ជាធម្មតា អ្នកវិនិយោគនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានចំណាយជាមធ្យម 3% នៃតម្លៃលក់ដើម្បីបង់ទៅជាន់ជួញដូរ និងឈ្មួញកណ្តាលដើម្បីលក់ផលិតផល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយឈ្មួញកណ្តាលតែងតែជ្រើសរើសលក្ខខណ្ឌទីផ្សារដើម្បីបន្ថែមតម្លៃបន្ថែមទៀតនៅពេលទំនាក់ទំនងជាមួយអតិថិជនដែលបណ្តាលឱ្យអ្នកទិញបង់ប្រាក់ "ភាពខុសគ្នា" ។

“ក្នុងអំឡុងពេលក្តៅគគុក ឈ្មួញកណ្តាលជាច្រើនក៏ប្រើវិធី “ដាក់ប្រាក់” ដើម្បីទិញផ្ទះ និងដីពីអ្នកលក់ បន្ទាប់មកដំឡើងតម្លៃពី ១០ ទៅ ១៥% ដើម្បីលក់ឱ្យអ្នកដទៃ។ ឧទាហរណ៍៖ អាផាតមិនមានតម្លៃ ៥ ពាន់លានដុង ឈ្មួញកណ្តាលដាក់ប្រាក់ ១ ពាន់លានដុងដើម្បីទិញ ហើយយល់ព្រមបង់ក្នុងរយៈពេល ១ ខែ។ ប៉ុន្តែក្នុងរយៈពេល ១ ខែនេះ ឈ្មួញកណ្តាលនឹងរកបានអតិថិជនចំនួន ៦ ពាន់លានដុង។

លើសពីនេះ វិនិយោគិនខ្លះក៏រួមចំណែកជំរុញតម្លៃលំនៅដ្ឋានដោយ “ផ្តល់តម្លៃលក់ខ្ពស់” បង្កើនប្រាក់ចំណេញរំពឹងទុកខ្ពស់ជាងមធ្យមភាគនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងតំបន់ដែលមានគម្រោងតែពីរបី ឬសូម្បីតែមួយប៉ុណ្ណោះដែលបើកសម្រាប់លក់ អ្នកវិនិយោគអាចដំឡើងតម្លៃដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញបាន ដោយសារតែខ្វះការប្រកួតប្រជែង និងតម្លៃយោង»។

មតិ​ជុំវិញ​បញ្ហា​នេះ ធី. លោក Nguyen Van Dinh - អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនវត្ថុបាននិយាយថា មូលហេតុមួយក្នុងចំណោមហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះ និងដីធ្លីគឺបាតុភូតនៃការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុកជាមួយនឹងផ្នត់គំនិតនៃ "គ្មានអ្វីសម្បូរបែបជាងការជួញដូរដី" ដែលគាំទ្រដោយធនាគារ។ នេះគឺជាឯកសារអតិថិជន "VIP" នៃឧស្សាហកម្មធនាគារ ពីព្រោះប្រាក់កម្ចីតែងតែត្រូវបានធានាដោយផ្ទះ និងដី - ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាមានតម្លៃកើនឡើងស្ទើរតែជានិច្ច និងមានហានិភ័យតិចតួច។ តម្រូវការវិនិយោគរបស់ប្រជាពលរដ្ឋមានភាពស្របច្បាប់ ប៉ុន្តែនៅពេលដែលបាតុភូតនេះមានកម្រិតខ្ពស់ វាក្លាយជាការរំពឹងទុក និងការស្តុកទុកផ្ទះ និងដី ធ្វើឱ្យខូចទីផ្សារ ធ្វើឱ្យដីបោះបង់ចោល និងខ្ជះខ្ជាយធនធាន។

ធ. លោក Nguyen Van Dinh បានមានប្រសាសន៍ថា ការយកពន្ធផ្ទះនិងដីគឺជាដំណោះស្រាយចាំបាច់ដែលមានចែងយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ 18-NQ/TW ឆ្នាំ 2022 របស់គណៈកម្មាធិការប្រតិបត្តិមជ្ឈិមស្តីពីការបន្តបង្កើតថ្មី និងស្ថាប័ន និងគោលនយោបាយដ៏ល្អឥតខ្ចោះ ធ្វើអោយប្រសើរឡើងនូវប្រសិទ្ធភាព និងប្រសិទ្ធភាពនៃការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ សេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ១៨ កំណត់ភារកិច្ច និងដំណោះស្រាយ៖ "ជំនះស្ថានភាពនៃការប្រើប្រាស់ដីដែលខ្ជះខ្ជាយ ធ្វើឱ្យដីបាត់បង់ការបំពុល និងការរិចរឹល" "កំណត់អត្រាពន្ធខ្ពស់ចំពោះប្រជាពលរដ្ឋប្រើប្រាស់ផ្ទៃដីធំ ផ្ទះច្រើន ស្មានលើដី ការប្រើប្រាស់ដីយឺត និងទុកដីទំនេរចោល"។

លោក ង្វៀន វ៉ាន់ឌិញ បាននិយាយថា នៅឯការដេញថ្លៃដីធ្លី តម្លៃដេញថ្លៃឈ្នះគឺខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមរាប់សិបដងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ។ មនុស្សភាគច្រើនមានការងឿងឆ្ងល់ចំពោះលទ្ធផលដេញថ្លៃ ជាជាងសប្បាយចិត្តចំពោះការពិតដែលថាថវិការដ្ឋនឹងត្រូវបានបំពេញបន្ថែមជាមួយនឹងប្រភពចំណូលដ៏ធំ។ មូលហេតុ​គឺ​ក្រោយ​ឈ្នះ​ការ​ដេញ​ថ្លៃ ដី​ឡូត៍​ច្រើន​តែ​ត្រូវ​បាន​គេ​បោះ​បង់​ចោល​ក្នុង​ករណី​ជា​ច្រើន​បង្កើត​ជា “ទីក្រុង​ខ្មោច”។ ភាគច្រើននៃ "គម្រោង" ទាំងនេះ ច្រើនតែមានអត្រាកាន់កាប់ទាបបំផុត សូម្បីតែបន្ទាប់ពីការអនុវត្តជាច្រើនទសវត្សរ៍មក មានតែផ្ទះពីរបីខ្នងប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានសាងសង់ ហើយមនុស្សបានផ្លាស់ប្តូរទីលំនៅ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ThS. លោក Nguyen Van Dinh បានឲ្យដឹងថា ការយកពន្ធផ្ទះ និងដីមានមូលដ្ឋាននយោបាយក្នុងសេចក្តីសម្រេចចិត្តលេខ ១៨ របស់បក្ស ប៉ុន្តែត្រូវអនុវត្តស្របគ្នា និងស្មើភាពក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន។

កត្តាសំខាន់មួយគឺតម្រូវការសម្រាប់មូលដ្ឋានទិន្នន័យសម្រាប់ពន្ធដារ ដើម្បីធានាថាពន្ធត្រូវបានកាត់លើមុខវិជ្ជាត្រឹមត្រូវ និងលើកកម្ពស់ប្រសិទ្ធភាពនៃគោលនយោបាយពន្ធដារ។ នៅពេលនេះ ការប្តេជ្ញាចិត្តពិតប្រាកដថាអ្នកណាជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យនេះមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយនៅឡើយទេ ដោយសារតែខ្វះមូលដ្ឋានទិន្នន័យពេញលេញ និងបាតុភូតនៃការឱ្យអ្នកផ្សេងយកឈ្មោះអចលនទ្រព្យនោះ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នាយករដ្ឋមន្ត្រីបានអនុម័តគម្រោងទី 06 ដើម្បីអភិវឌ្ឍកម្មវិធីទិន្នន័យប្រជាជន ការកំណត់អត្តសញ្ញាណ និងការផ្ទៀងផ្ទាត់តាមប្រព័ន្ធអេឡិចត្រូនិក ដើម្បីបម្រើការបំប្លែងឌីជីថល។ ច្បាប់ភូមិបាលថ្មី ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ធុរកិច្ចអចលនវត្ថុក៏បានលើកឡើងផងដែរអំពីការបង្កើតមូលដ្ឋានទិន្នន័យជាតិស្តីពីព័ត៌មានដីធ្លី លំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើអនុវត្តប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពនោះ ក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ គេអាចបង្កើតប្រព័ន្ធទិន្នន័យដែលអាចទុកចិត្តបាន ដែលជាមូលដ្ឋានទិន្នន័យដ៏សំខាន់ ដើម្បីអនុវត្តច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ បន្ទាប់ពីវាត្រូវបានអនុម័ត។

“ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យជាប់ពន្ធ ប្រសិនបើយើងអាចប្រមូលប្រព័ន្ធព័ត៌មាន និងប្រព័ន្ធទិន្នន័យលើអចលនទ្រព្យទៅជា “កម្មសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិ” ហើយឃើញច្បាស់ថាអ្នកណាជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យនេះ នោះអ្វីមួយដែលហាក់ដូចជាមិនអាចកើតឡើងបាន៖ តម្លៃផ្ទះ និងដីនឹងធ្លាក់ចុះ ថែមទាំងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង។ ការប៉ាន់ស្មានអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវបញ្ឈប់ទាំងស្រុង។ ធនាគារក៏នឹងត្រូវស្វែងរកមូលដ្ឋានអតិថិជនថ្មីជំនួសឧកញ៉ាដីធ្លី។

លោក Nguyen Van Dinh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ការបង់ពន្ធគឺដើម្បីបញ្ជាក់នូវទស្សនៈថា "ផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ មិនមែនសម្រាប់ការរំពឹងទុក" ហើយមានតែពេលនោះទេ សុបិននៃការតាំងលំនៅសម្រាប់កម្មករនឹងកាន់តែឆ្ងាយទៅៗ»។

ថ្មីៗនេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យបានបង្ហាញពីភាពប្រសើរឡើង នៅពេលដែលរដ្ឋសភាបានយល់ព្រមជាផ្លូវការលើច្បាប់សំខាន់ៗចំនួន 3 សម្រាប់ទីផ្សារឱ្យចូលជាធរមានក្នុងរយៈពេល 6 ខែមុនចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024។ ខណៈពេលដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានសភាពអ៊ូអរក្នុងទីក្រុងហាណូយ ប៉ុន្តែតំបន់ផ្សេងទៀតនៅតែស្ងប់ស្ងាត់។ នៅក្នុងបរិបទនៃអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ហើយអ្នកវិនិយោគនៅតែ "ជាប់គាំង" នៅក្នុងទីផ្សារខេត្ត សំណើថ្មីនៃការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរបានទទួលនូវទស្សនៈប្រឆាំងជាច្រើន។

តាមពិត ការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរមិនមែនជាសំណើថ្មីទេ ប៉ុន្តែត្រូវបានលើកឡើងតាំងពីឆ្នាំ 2009 ប៉ុន្តែដោយសារហេតុផលជាច្រើន វាមិនអាចត្រូវបានស្របច្បាប់រហូតដល់វាត្រូវបានបញ្ចូលជាផ្លូវការនៅក្នុងដំណោះស្រាយលេខ 18-NQ/TW ដែលចេញក្នុងខែមិថុនា ឆ្នាំ 2022 ដោយគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដំណើរការនៃការបង្កើតបទប្បញ្ញត្តិ/គោលនយោបាយដើម្បីគ្រប់គ្រងទីផ្សារដីធ្លី ជាពិសេសតាមរយៈការយកពន្ធបន្ថែមលើសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងសិទ្ធិកម្មសិទ្ធិលើដីពីអចលនទ្រព្យទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ ប្រឈមនឹងឧបសគ្គជាច្រើន។

ជាពិសេស អ្នកជំនាញជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភថា ប្រសិនបើការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យមិនត្រូវបានគណនា និងកម្រិតដោយប្រុងប្រយ័ត្ននោះ វាអាចបង្កើតផលតបត បង្កើនតម្លៃផ្ទះ និងធ្វើឱ្យប្រជាពលរដ្ឋដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យមពិបាកទទួលបានលំនៅដ្ឋាន។

តើផ្លូវមួយណាដែលសមរម្យ?

ពន្ធគឺជាឧបករណ៍ដ៏មានប្រសិទ្ធភាពក្នុងការដោះស្រាយការគេចពន្ធក្នុងការផ្ទេរអចលនទ្រព្យ ការរំពឹងទុក អតិផរណាតម្លៃ។ល។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរត្រូវគណនាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីឱ្យស្របទៅនឹងការពិតទីផ្សារ និងធានាបាននូវភាពសុខដុមនៃផលប្រយោជន៍របស់ភាគីទាំងអស់។

យោងតាមអ្នកជំនាញជាច្រើន ពន្ធអាចជាឧបករណ៍មួយដើម្បីគ្រប់គ្រងតម្លៃដីឡើងថ្លៃ កាត់បន្ថយការរំពឹងទុក ការពារការក្លែងបន្លំទីផ្សារ និងនាំអចលនទ្រព្យត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតវិញ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ជាមួយនឹងយន្តការគ្រប់គ្រងព័ត៌មានដីធ្លីដែលមិនច្បាស់លាស់នាពេលបច្ចុប្បន្ន ការយកពន្ធមិនងាយស្រួលនោះទេ។

ពន្ធគឺជាដំណោះស្រាយដ៏ល្អ ជួយបង្កើនចំណូលសម្រាប់ថវិការដ្ឋ និងរួមចំណែកកែតម្រូវទីផ្សារក្នុងរយៈពេលខ្លី 6-12 ខែ ឬ 1-2 ឆ្នាំ ប៉ុន្តែមិនអាចរក្សាផលប៉ះពាល់ក្នុងរយៈពេលយូរបានទេ។ ទោះ​យ៉ាង​ណា​ក៏​មាន​ការ​ព្រួយ​បារម្ភ​ដែរ​ថា​ការ​យក​ពន្ធ​នឹង​ឡើង​ថ្លៃ​ព្រោះ​តម្លៃ​ដី​នឹង​ត្រូវ​យក​ពន្ធ​ពី​អ្នក​លក់។

ចែករំលែកជាមួយសារព័ត៌មាន អ្នកជំនាញហិរញ្ញវត្ថុលោក Dinh The Hien បាននិយាយថា ពន្ធលើអចលនទ្រព្យត្រូវបានយល់យ៉ាងសាមញ្ញថាជាពន្ធដែលប្រមូលបានលើមនុស្សដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិ។ ទ្រព្យសកម្មកាន់តែច្រើន ពន្ធកាន់តែច្រើន។ សម្រាប់​អ្នក​ដែល​មាន​កម្រិត​ជីវភាព​មធ្យម ការ​មាន​ផ្ទះ​តែ​មួយ​សម្រាប់​រស់នៅ​មិន​មែន​ជា​បញ្ហា​នោះ​ទេ។

ចំពោះអ្នកដែលមានទ្រព្យច្រើន (អចលនៈទ្រព្យ) និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបង្កើតផលចំណេញជាបន្តបន្ទាប់ ការបង់ពន្ធច្រើនគឺជារឿងធម្មជាតិ។ ក្នុង​ករណី​ខ្ចី​ប្រាក់​សម្រាប់​ការ​វិនិយោគ ពន្ធ​គឺ​ជា​ផ្នែក​មួយ​នៃ​ការ​ចំណាយ​ដែល​អ្នក​វិនិយោគ​ត្រូវ​គណនា "យក​ប្រាក់​ចំណេញ ហើយ​ទទួល​រង​ការ​ខាត"។

ថ្មីៗនេះ សមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) ក៏បានស្នើគោលនយោបាយពន្ធលើអចលនទ្រព្យដែលអនុវត្តចំពោះមនុស្សពីរក្រុម រួមទាំងអ្នកទិញផ្ទះទីពីរ ឬច្រើនជាងនេះ និងម្ចាស់ដែលបោះបង់ចោលគម្រោង។ អត្រាពន្ធនឹងកើនឡើងជាលំដាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការដែលអ្នកលក់មានរយៈពេលខ្លីនៃភាពជាម្ចាស់។

ពីមុនក្នុងខែសីហា ឆ្នាំ 2023 អ្នកបោះឆ្នោតនៅទីក្រុងហូជីមិញបានបន្តស្នើរការយកពន្ធលើផ្ទះទីពីរ និងដំឡើងពន្ធខ្ពស់លើដីទំនេរ និងផ្ទះដែលមិនបង្កើតតម្លៃដី។ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុបាននិយាយថា ខ្លួនបានស្រាវជ្រាវ និងបង្កើតគម្រោងច្បាប់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលរំពឹងថានឹងបញ្ចូលទៅក្នុងកម្មវិធីអភិវឌ្ឍន៍ច្បាប់ និងបទបញ្ញត្តិឆ្នាំ 2024 ហើយដាក់ជូនរដ្ឋសភាដើម្បីផ្តល់យោបល់ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី 8 (ខែតុលា ឆ្នាំ 2024)។

ខាន់ អាន