ការវិនិយោគលើដីនៅតែជា 'កំពូល'? ដីឡូតិ៍ចំនួន 3 នៅតំបន់ទីក្រុង Thu Thiem នឹងត្រូវដាក់លក់ដេញថ្លៃឆាប់ៗនេះ មូលដ្ឋានដើម្បីកំណត់ប្រភេទដី

អចលនទ្រព្យ៖ គេរំពឹងថាដីចំនួន 3 នៅតំបន់ Thu Thiem New Urban Area នឹងត្រូវដាក់ដេញថ្លៃនៅត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025។

តើខ្ញុំគួរវិនិយោគលើផ្នែកណា?

មានចំនួនទឹកប្រាក់ជាង 3 ពាន់លានដុងដែលបានដាក់នៅក្នុងធនាគារ វិនិយោគិននៅទីក្រុងហាណូយចង់ដកវាចេញដើម្បីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ។ ក្នុង​នោះ​ដី​លក់​ដេញ​ថ្លៃ ឬ​អាផាតមិន​ជា​ផ្នែក​ដែល​គាត់​កំពុង​ស្រាវជ្រាវ។

ជឿ​ថា​តម្លៃ​ដី​មាន​និន្នាការ​កើន​ឡើង​តាម​ពេល​វេលា ពិបាក​នឹង​ខាត​លុយ​ណាស់។ វិនិយោគិននេះមានគម្រោងវិនិយោគលើដីមួយកន្លែងជាមួយនឹងលុយដែលមាន ហើយពេលខ្លះចង់ទិញផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ ហើយជួលវាចេញ។

ឆ្លើយតបនឹងកង្វល់របស់វិនិយោគិន លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group បានវិភាគថា ដីដែលបានដាក់លក់ដេញថ្លៃគឺជាផ្នែកអចលនទ្រព្យពិសេសដែលមានស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់ល្អ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្រស់ស្អាត និងតម្លៃសមរម្យ ដូច្នេះហើយវាបានទាក់ទាញអ្នកវិនិយោគជាយូរមកហើយ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការទិញដីលក់ដេញថ្លៃគឺងាយនឹងកើតមានបាតុភូត fomo (ចិត្តវិទ្យាហ្វូងមនុស្ស) ទិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារ។

ដូច្នេះបើតាមលោក Que អ្នកវិនិយោគដែលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យប្រភេទនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិគ្រោះថ្លៃទីផ្សារឱ្យបានហ្មត់ចត់ គួរតែប្រើដើមទុនទំនេរ យល់ពីផែនការ និងទទួលយកការវិនិយោគរយៈពេលមធ្យម និងរយៈពេលវែង ប្រសិនបើការវាយតម្លៃល្អ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះពួកគេត្រូវមានស្ថេរភាពផ្លូវចិត្តដើម្បីជៀសវាង fomo ការបាត់បង់ប្រាក់បញ្ញើឬទទួលរងនូវផលវិបាកដ៏ជូរចត់; សូម្បីតែពាក់ព័ន្ធនឹងច្បាប់។

សម្រាប់អាផាតមិន តម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នគឺប្រហែល 65-85 លានដុង/m2 ជាមួយនឹងគម្រោងជាច្រើនមានតម្លៃចាប់ពី 100-200 លានដុង/m2។ ជាមួយនឹងតម្លៃលក់នេះ ស្ទើរតែមានតែអ្នកទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះដែលចាប់អារម្មណ៍ ព្រោះការទិញដើម្បីវិនិយោគ ជួលនឹងចំណាយពេលពី 30-50 ឆ្នាំដើម្បីយកដើមទុនមកវិញ តម្លៃនេះក៏លើសពីចំណូលរបស់ប្រជាពលរដ្ឋដែរ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ បើតាមប្រធានក្រុម G6 ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅទីក្រុងហាណូយពីឆ្នាំ 2025 ដល់ឆ្នាំ 2030 នឹងមានទំហំធំណាស់។ បច្ចុប្បន្នមានគម្រោងធំៗចំនួន ១៤ ជ្រើសរើសវិនិយោគិន គម្រោងចំនួន ៦៧ កំពុងអនុវត្ត និងមានដីស្អាតចំនួន ៨៣ ដែលមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធរួចរាល់ជាកម្មសិទ្ធិរបស់មូលនិធិដី ២០% សម្រាប់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ គួរ​កត់​សម្គាល់​ថា នៅ​ឆ្នាំ​២០២៥ ទីក្រុង​ហាណូយ​នឹង​បើក​លក់​លំនៅឋាន​សង្គម​ជាង​៦០០០​យូនីត។

នេះនឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលអនាគត ក៏ដូចជាសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលផងដែរ។ នៅពេលដែលមនុស្សជាច្រើនអាចទិញផ្ទះបាន វាក៏នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្រូវការផ្ទះជួល និងតម្លៃជួលផងដែរ។

តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ដោយអាផាតមិនកើនឡើងពី 50-200% ផ្ទះ និងដីកើនឡើង 20-50% ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អចលនទ្រព្យនៅជាយក្រុងហាណូយ ដូចជា Hung Yen, Bac Ninh និង Ha Nam ក៏បានកើនឡើងពី 10-50% ក្នុងរយៈពេលថ្មីៗនេះ ដូច្នេះវានឹងលែងមានភាពទាក់ទាញទៀតហើយ។ បច្ចុប្បន្ននេះ លំហូរសាច់ប្រាក់កំពុងរំកិលទៅភាគខាងត្បូងទីក្រុងហូជីមិញ ភូកុក ដាណាង។ល។នៅឆ្នាំ២០២៥ អ្នកវិនិយោគអាចនឹងចាប់អារម្មណ៍លើផ្នែកដី ឬដីកសិកម្មពហុបំណង”។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Le Dinh Chung អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company បានវិភាគថា ជាមួយនឹងអត្រានគរូបនីយកម្មដ៏រឹងមាំ តម្រូវការក្នុងមូលដ្ឋាននឹងមានកម្រិតខ្ពស់ ដូច្នេះការវិនិយោគដើម្បីបង្កើនដើមទុន ការទិញដីនៅតែល្អ និងមានសុវត្ថិភាព។

តាមលោកថា ដោយមានទឹកប្រាក់ពី 3-4 ពាន់លានដុង អាចវិនិយោគលើដីជុំវិញទីក្រុងហាណូយ អ័ក្សសេដ្ឋកិច្ចជាប់នឹងសួនឧស្សាហកម្មដូចជា Bac Ninh, Bac Giang ឬ Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន SGO Homes បានកត់សម្គាល់ថា នៅពេលទិញដី អ្នកវិនិយោគត្រូវយកចិត្តទុកដាក់លើគម្រោងដែលត្រូវនឹងលក្ខខណ្ឌច្បាប់ យ៉ាងហោចណាស់ត្រូវចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ ឬមានសៀវភៅក្រហម។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ, វាគឺជាការចាំបាច់ដើម្បីពិចារណាសមត្ថភាពរបស់វិនិយោគិន; ជ្រើសរើសទីតាំងដែលបំពេញតម្រូវការ និងទាក់ទាញមនុស្សឱ្យរស់នៅទីនោះនាពេលអនាគត។

ចំណែក​ដី​ដែល​ត្រូវ​បាន​គេ​ដាក់​ដេញ​ថ្លៃ យោង​តាម​លោក Chung ការ​ដេញ​ថ្លៃ​ភាគ​ច្រើន​បច្ចុប្បន្ន​ត្រូវ​បាន​ធ្វើ​ឡើង​ក្នុង​តម្លៃ​ខ្ពស់​ដោយ​ផ្អែក​លើ​ចិត្តសាស្ត្រ និង​ក្តី​សង្ឃឹម​ក្នុង​ការ​លក់​ក្នុង​តម្លៃ​ប៉ុន្មាន​រយ​លាន​ដុង​ទៀត។ នៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃការវិនិយោគវិធីសាស្រ្តនេះនឹងមិនមានប្រសិទ្ធិភាព។

លោក Chung មានប្រសាសន៍ថា “ដីប្រភេទនេះអាចវិនិយោគបានតែក្នុងរយៈពេលខ្លីប៉ុណ្ណោះ នៅពេលដែលទីផ្សារក្តៅ” នោះវាអាចនឹងឡើងថ្លៃបាន ការវិនិយោគរយៈពេលវែង ជាពិសេសនៅពេលនេះ នឹងមិនទទួលបានផលចំណេញដូចការវិនិយោគលើដីគម្រោងនោះទេ។

ព័ត៌មានលម្អិតនៃដីឡូតិ៍តម្លៃ 3 ពាន់លានដុល្លារនៅតំបន់ទីក្រុង Thu Thiem នឹងត្រូវដាក់ដេញថ្លៃ

នាយកដ្ឋានធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាននៃទីក្រុងហូជីមិញ (HCMC) - បាននិយាយថា គេរំពឹងថានៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2025 ទីក្រុងនឹងរៀបចំការដេញថ្លៃដីចំនួន 3 នៅតំបន់ទីក្រុងថ្មី Thu Thiem ទីក្រុង Thu Duc ។

ទាំងនេះគឺជាដីឡូតិ៍ 1-2 និង 1-3 នៅក្នុងតំបន់មុខងារលេខ 1 និងដីឡូតិ៍ 3-5 នៅក្នុងតំបន់មុខងារលេខ 3។ ដែលក្នុងនោះ ដីឡូតិ៍ទី 3-5 ត្រូវបានដាក់ឱ្យដេញថ្លៃក្នុងខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2021 ប៉ុន្តែអ្នកដេញថ្លៃឈ្នះក្រោយមកបានលុបចោលកិច្ចសន្យា ហើយទទួលយកការបាត់បង់ប្រាក់កក់។

ដីឡូតិ៍ 1-2 និងឡូតិ៍ 1-3 គឺជាផ្នែកទាំងពីរនៃការរៀបចំផែនការនៃដីលំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្មពហុមុខងារចំនួន 9 ។ ដីឡូតិ៍ទាំងពីរជាដីស្អាត ទីតាំងល្អ មានខាងមុខផ្ទះ 4 ជាន់ សង់លើមាត្រដ្ឋាន 1 ជាន់ក្រោម និង 14 ជាន់។

ជាក់ស្តែង ដីឡូតិ៍ 1-2 មានផ្ទៃដីជាង 7,886m2 ដែលមាន 205 ល្វែង។ ដីឡូតិ៍ 1-3 មានផ្ទៃដីជាង 5,006m2 ដែលមាន 152 ល្វែង។

ដីនៅសល់ 3-5 គឺជាដីមួយក្នុងចំណោមឡូតិ៍ទាំង 4 ដែលទីក្រុងហូជីមិញដាក់ដេញថ្លៃក្នុងខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ 2021។ ក្រុមហ៊ុនមួយបានឈ្នះការដេញថ្លៃដីនេះក្នុងតម្លៃ 3,820 ពាន់លានដុង ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើម 7 ដង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បន្ទាប់ពីគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានអនុម័តលទ្ធផលដេញថ្លៃ ហើយនាយកដ្ឋានពន្ធដារក្រុងបានចេញសេចក្តីជូនដំណឹងមួយដើម្បីទូទាត់ប្រាក់នោះ សហគ្រាសដែលឈ្នះមិនបានបង់ប្រាក់ និងយល់ព្រមរឹបអូសប្រាក់កក់។

មានទីតាំងនៅតំបន់លំនៅដ្ឋានភាគខាងជើងនៃផែនការតំបន់មុខងារលេខ 3 ដីឡូតិ៍លេខ 3-5 មានផ្ទៃដី 6,446 ម 2 ។ ផ្ទៃដីសាងសង់នៃដីឡូតិ៍នេះមានទំហំ 15,000m2 មានទំហំ 76 ល្វែង និងមានប្រជាជនអតិបរមាចំនួន 608 នាក់។

យោងតាមមន្ទីរធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានក្រុង ដោយសារតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តតាមតារាងតម្លៃដែលបានកែសម្រួល តម្លៃចាប់ផ្តើមនៃដីឡូតិ៍ទាំង ៣ ខាងលើ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានតម្លៃលើសពី ៥.០០០ ពាន់លានដុង។

ចាប់ផ្តើមគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម CT3 នៅទីក្រុង Dong Anh ទីក្រុងហាណូយ

គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម CT3 នៅតំបន់ទីក្រុងថ្មី Kim Chung ស្រុក Dong Anh (ហាណូយ) បានចាប់ផ្តើមសាងសង់ជាផ្លូវការនៅថ្ងៃទី 3 ខែមីនា ដោយផ្តល់ផ្ទះល្វែងជាង 1,100 ជាមួយនឹងតម្លៃរំពឹងទុក 18.4 លានដុង/m2។

ទស្សនវិស័យនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម CT3 នៅទីក្រុង Dong Anh ទីក្រុងហាណូយ។ (ប្រភព៖ វិនិយោគិន)

គម្រោងនេះត្រូវបានវិនិយោគដោយការបណ្តាក់ទុនរួមគ្នារវាងក្រុមហ៊ុន Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) និង Viglacera Corporation ដែលមានទីតាំងនៅក្នុងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម Thang Long Green City ក្នុងតំបន់ទីក្រុង Kim Chung។

គម្រោង Thang Long Green City មាន​ផ្ទៃដី​សរុប​ជិត ៣,៧ ហិកតា មាន​អគារ​ចំនួន ៤។ ក្នុងនោះ អគារសង្គមនៅលើដីឡូតិ៍ CT4 ត្រូវបានដាក់ឱ្យប្រើប្រាស់ចាប់ពីត្រីមាសទី៤ ឆ្នាំ២០២១ ជាមួយនឹងផ្ទះល្វែងចំនួន ៤៨៤ ដែលផ្តល់កន្លែងស្នាក់នៅសម្រាប់មនុស្សជាង ១.៥០០នាក់។

នៅលើដីឡូតិ៍ CT3 មានអគារចំនួន 3 ដែលមានផ្ទៃដីសរុបប្រហែល 109,000m2 ។ អគារ​ទាំង​នោះ​មាន​កម្ពស់​១២​ជាន់ និង​មាន​ដំបូល​មួយ​ដែល​ផ្តល់​នូវ​អាផាតមិន​ជាង​១.១០០​ល្វែង ដែល​អាច​ផ្ទុក​មនុស្ស​បាន​ជាង​៣.៩០០​នាក់​។

តំណាងអ្នកវិនិយោគរួមគ្នា លោក Pham Tien Duc អគ្គនាយកនៃសាជីវកម្ម Handico មានប្រសាសន៍ថា គម្រោងនេះត្រូវបានរចនាដោយស្ថាបត្យករសិង្ហបុរី ជាមួយនឹងចំណុចសំខាន់ៗនៃការប្រើប្រាស់ទំនើប និងស៊ីសង្វាក់គ្នា ដូចជាកន្លែងលេងរបស់កុមារ ទេសភាពបៃតង... បង្កើតកន្លែងរស់នៅប្រកបដោយផាសុកភាព និងទំនើប។ អាផាតមិននីមួយៗត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីបង្កើនប្រសិទ្ធភាពការប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងផ្ទៃដីសមស្រប 50-64 m2 រួមទាំងបន្ទប់គេង 2-3 ...

ជាពិសេសតម្លៃលក់នៃតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមនេះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានប្រហែល 18.4 លានដុង/m2 (រួមទាំងអាករលើតម្លៃបន្ថែម 5% និងថ្លៃថែទាំ 2%) ។ ជាមួយនឹងតម្លៃឯកតាខាងលើ ផ្ទះល្វែងទំហំ 49.8m2 ក្នុងគម្រោងមានតម្លៃប្រហែល 920 លានដុង។ អាផាតមិនធំជាងគេទំហំ ៦៤ ម ២ មានតម្លៃប្រហែល ១,២ ពាន់លានដុង។

ថ្លែងមតិក្នុងពិធីបើកការដ្ឋាន អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហាណូយ លោក Duong Duc Tuan បានស្នើសុំអ្នកបណ្តាក់ទុនរួមអនុវត្តវិធានការ និងដំណោះស្រាយសំណង់ជឿនលឿន សំដៅបញ្ចប់គម្រោងនៅដើមត្រីមាសទី ៣ ឆ្នាំ ២០២៦ ពោលគឺ ៥ ខែមុនកាលកំណត់ បើធៀបនឹងការរំពឹងទុកនៃត្រីមាសទី ៤ ឆ្នាំ ២០២៦។

ថ្នាក់ដឹកនាំគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងក៏បានស្នើឱ្យសាជីវកម្មទាំងពីរដឹកនាំអង្គភាពសមាជិករបស់ខ្លួន ដើម្បីពន្លឿននីតិវិធីរៀបចំគម្រោងសម្រាប់ការងារដែលនៅសល់ និងគម្រោងវិនិយោគក្នុងទីក្រុង។ ជាពិសេសការងារនៅដីឡូតិ៍ CT5 ក្នុងតំបន់ទីក្រុងថ្មី Kim Chung ដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីកែសម្រួលគោលនយោបាយវិនិយោគបន្តការសាងសង់នៅឆ្នាំ 2025 បញ្ចប់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធស្របគ្នានៃតំបន់ទីក្រុងថ្មី Kim Chung និងបន្ថែមមូលនិធិលំនៅដ្ឋានសង្គមសម្រាប់ទីក្រុង។

មូលដ្ឋានសម្រាប់កំណត់ប្រភេទដី

នៅពេលកំណត់ប្រភេទដី តើមានមូលដ្ឋានអ្វីខ្លះ?

ប្រការ 1 មាត្រា 10 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងអំពីការកំណត់ប្រភេទដីដោយផ្អែកលើមូលដ្ឋានមួយដូចខាងក្រោមៈ

ក) វិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី; វិញ្ញាបនបត្រនៃភាពជាម្ចាស់ផ្ទះ និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; វិញ្ញាបនបត្រនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី កម្មសិទ្ធិផ្ទះ និងទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀតដែលភ្ជាប់ជាមួយដី; វិញ្ញាបនបត្រ​នៃ​សិទ្ធិ​ប្រើប្រាស់​ដី កម្មសិទ្ធិ​នៃ​ទ្រព្យ​សម្បត្តិ​ភ្ជាប់​នឹង​ដី;

ខ) ឯកសារស្តីពីសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដែលមានចែងក្នុងមាត្រា 137 នៃច្បាប់នេះ ក្នុងករណីដែលវិញ្ញាបនបត្រដែលបានកំណត់ក្នុងចំណុច ក នៃប្រការនេះមិនត្រូវបានផ្តល់។

គ) សេចក្តីសម្រេចស្តីពីការបែងចែកដី ការជួលដី ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច ក្នុងករណីដែលវិញ្ញាបនបត្របញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក នៃប្រការនេះមិនត្រូវបានផ្តល់។

ប្រការ 2 មាត្រា 10 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា ក្នុងករណីដែលគ្មានឯកសារបញ្ជាក់ក្នុងប្រការ 1 នៃមាត្រានេះ និងក្នុងករណីដែលប្រភេទដីដែលបានកំណត់លើឯកសារដែលបានចេញខុសពីការចាត់ថ្នាក់ដីតាមបញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ ឬខុសពីស្ថានភាពប្រើប្រាស់ដីបច្ចុប្បន្ន ការកំណត់ប្រភេទដីត្រូវអនុវត្តទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់រដ្ឋាភិបាល។

ដូច្នេះការកំណត់ប្រភេទដីនឹងផ្អែកលើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យខាងលើ។