2024年の最初の9か月間で、ベトナムの不動産市場は供給の回復、販売価格、買い手からの需要の増加に反映され、多くの好ましい変化を記録しました。それに伴い、多くの不動産プロジェクトや事業が具体的な活動を通じて注目を集め、市場に新たな活力をもたらしています。

前向きな変化

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2024年の最初の9か月間で、40億ベトナムドンを超える価格のマンションが販売されたマンション総数の70％を占めた。特に、ハノイやホーチミン市などの大都市では、マンション価格が引き続き大幅な上昇を記録しています。ハノイでは新築マンションの価格が6％上昇し、平均6,900万ドン/m²に達した。一方、ホーチミン市では、新築マンションの価格は1平方メートルあたり6,800万ドンに達した。価格の高騰は市場の熱気と需要の高さを示しています。

ハノイとホーチミン市で販売が開始された新しい高級マンションプロジェクトは顧客から大きな注目を集めており、吸収率は最大60％～80％に達しています。これらのプロジェクトは、市場の供給増加に貢献するだけでなく、近代的なインフラと便利な交通網のおかげで、多くの居住者を惹きつけています。

Vingroup、Novaland、Sun Groupなど不動産業界の大手企業は、いずれもプロジェクトの実施と事業活動の促進において大きな進歩を遂げています。典型的な例としては、建設業界最大手の請負業者であるホアビン建設グループ社が挙げられます。同社はベトナム投資開発銀行（BIDV）から最大4兆ベトナムドンの信用限度額拡大による支援を受けています。これはホアビンが困難な時期を乗り越えるのに役立つだけでなく、大手不動産企業の回復の明るい兆候でもあります。

ノバランド・グループのアクア・シティ（ドンナイ）とノバワールド・ファンティエット（ファンティエット）の一連の大型プロジェクトは、法的問題が徐々に解決された後、取引量が着実に増加し、一定の回復を記録している。

2024 年の最初の 9 か月間の不動産市場における前向きな変化は、経済の回復と人々の実際の需要だけでなく、法的障害の除去からも生じています。土地法2024、住宅法2023、不動産事業法2023の公布により、企業と投資家にとってより透明性の高い法的回廊が作られました。土地の評価、ライセンス手続き、敷地の整地に関する規制が大幅に改善され、不動産事業がしばしば遭遇する法的障壁の軽減に役立っています。

例えば、ホーチミン市の不動産プロジェクトでは、地下室を撤去した建物を建設するための許可の付与に関連する問題がありました。ホーチミン市人民委員会の決定3803/QD-UBNDと決定3804/QD-UBNDは、マスタープランの承認の根拠となり、同地域の不動産プロジェクトの調整された建設許可の更新の完了に向けて前進しています。これらの決定により、ホーチミン市のプロジェクトにおける法的問題は徐々に解決されることが期待されます。

ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏によると、2024年土地法および土地価格を規制する政令71/2024により、ホーチミン市でまだ土地使用料を計算していない多くのプロジェクトに対する障害が取り除かれたという。現在、市内には土地資金の問題を抱える不動産プロジェクトが約200件ある。ホーチミン市は2024年に36のプロジェクトに対する障害を取り除き、約1万7500の証明書を発行する予定だ。

特に最近、ドンナイ省の不動産プロジェクトに対する法的障害の除去は近隣の省に比べて依然として遅いと判断し、ドンナイ省人民委員会のヴォー・タン・ドゥック委員長は、ビエンホア市のC4分譲地の計画に関連する困難の除去に優先的に取り組むことを強調した。この分譲地は最大1,500ヘクタールの面積をカバーし、ロンフン住宅地（227ヘクタール）、ドナコープが投資したフオックフン島商業サービス都市部（286ヘクタール）、ナムロン投資株式会社によるドンナイウォーターフロント都市部（170ヘクタール）、ノバランドグループによるアクアシティ都市部（305ヘクタール）などの大規模な住宅地および都市部を含む大規模プロジェクトが含まれています。

さらに、国立銀行の信用政策も市場の安定に貢献しています。ベトナム国家銀行の報告によると、2024年6月末までに不動産融資は4.6％増加し、そのうち不動産事業融資は10.3％増加し、特に住宅ローンは1.2％増加した。これは、金融システムが不動産セクターを支援していることを示すと同時に、投資家や住宅購入者の信頼を強めるものである。

BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士によると、不動産市場は正式に回復の段階に入ったという。安定したマクロ経済、抑制されたインフレ、そして徐々に改善される法政策により、今後不動産市場がより力強く発展するための条件が整えられました。さらに、交通インフラ、特にハノイとホーチミン市の地下鉄路線への投資は、引き続き市場の成長を牽引する重要な要素となるでしょう。

困難と課題は残る

しかし、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産業法が施行されたばかりの状況において、不動産業界は依然として一連の困難と課題に直面しています。解決策がなければ、長年の欠点がさらに増大することになります。

建設省によると、2024年土地法の最も重要な点の一つは、古い土地価格の枠組みを廃止することだ。代わりに、土地価格表は毎年更新され、市場に近い価格が決定されます。これは、不動産プロジェクトの建設と開発への投資コストが増加し、不動産価格と住宅価格が15％〜20％上昇することを意味します。この変更は投資家と住宅購入者の両方に問題を引き起こす可能性があります。一方、新たな地価表が厳格に施行されなければ、投機や市場操作の機会が生まれ、異なる社会階層間での住宅所有機会の不平等が拡大することになる。

もう一つの重要な提案は、不動産を大量に所有する人々に課税することを検討することですが、それは社会に価値を生み出すという原則に基づく必要があります。ベトナム不動産協会副会長兼ベトナム不動産仲介業者協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、課税は所有する不動産の数だけでなく、使用目的にも基づくべきだと強調した。賃貸目的で不動産を購入し、地域社会に付加価値を生み出す人々は、この税制に縛られるべきではない。

サヴィルズ・ハノイの取締役ド・トゥー・ハン氏は、第2の不動産税を課すには、全国的な一貫性を確保するために慎重な準備が必要だと述べた。管理システムと、銀行取引や資産申告などの技術的措置の同期がなければ、課税は望ましい効果を達成できず、市場を混乱させる可能性さえあります。

住宅価格の高騰につながる主な要因は、需要と供給の不均衡です。現在、住宅供給は需要に比べて依然として不足しており、特に低・中所得者層向けの低価格住宅部門ではその傾向が顕著です。建設省は市場を規制するため、停滞しているプロジェクトにおける法的障害を取り除き、新たなプロジェクトの立ち上げを促進することで不動産供給を活性化することを提案した。

ベトナム住宅会社（ハノイ）のホー・ティ・トゥ・マイ取締役によると、政府と企業が特に社会住宅と低価格住宅の分野で供給を増やすための抜本的な対策を講じなければ、市場は深刻な結果に直面するだろうという。実際に住宅を必要としている人々は住宅を所有することが困難になり、「価格高騰」が市場全体の不安定化につながる可能性がある。