価格は高水準で「アンカー」され続けている

サヴィルズ・ベトナムの2023年上半期市場レポートによると、アパート市場では新規供給が前四半期比76%増、前年比125%増の3,596戸となった。そのうち、主要市場では20,412戸が販売され、前四半期比5％増、前年比14％増となった。

対照的に、ヴィラとタウンハウスの市場では、四半期に新規プロジェクトはなく、新規供給はすべて既存プロジェクトからの126ユニットで、前四半期比334%増、前年比14%減となった。主な供給は14のプロジェクトからの797ユニットで、前四半期比5％増、前年比20％減でした。

2023年第2四半期時点で、ハノイ市場におけるマンションの平均一次販売価格は5,300万ドン/^{平方メートル}に達し、前四半期比1％増、前年比17％増となった。この価格は18四半期連続で上昇しており、2019年第1四半期と比べて73％高くなっています。サヴィルズ・ハノイのコンサルティングおよびリサーチ部門のシニアディレクターであるド・トゥー・ハン氏は、次のようにコメントしています。「土地価格と建設コストの高騰のためです。」さらに、製品の品質や周囲のインフラやユーティリティ、社内プロジェクトの改善に投資する必要性から、プライマリーマーケット価格、つまり新しく開始されたプロジェクトの価格は、販売されるアパートの一般的な市場レベルよりも常に高くなります。

カウザイ地区のホアン・タン・ニャンさんは、「家族は子供たちが別々に暮らすためにアパートを購入したいと思っていますが、都心部の価格は高すぎるし、郊外の物件の価格もまだ高いのです」と語った。私たちは6〜7件のプロジェクトについて相談しましたが、まだ決めていません。なぜなら、購入すると銀行からさらにお金を借りなければならず、収入は多くない中で、利息の支払いのプレッシャーが今のところ最大の懸念事項だからです。

一方、ヴィラやタウンハウスについては、2023年第2四半期の価格は前四半期と比較して一部のヴィラやタウンハウス製品で下方調整が見られました。タウンハウス製品は値下げは記録されていません。具体的には、メリン地区の未販売の土地では、一次供給の増加に伴い一次ヴィラ価格が四半期ごとに10％下落し、1平方メートルあたり1億^ドンの未販売価格となったため、顧客需要が実際には増加していないにもかかわらず供給過剰が発生しました。ショップハウスの価格は四半期ごとに7％減少しました。対照的に、隣接する物件の価格は四半期で4％上昇し、1億7,300万VND/ ^m2に達した。

低層住宅とアパートの価格がまちまちな推移を見せていることについて、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べた。「ヴィラやタウンハウス市場の価格下落は、中心部から離れた場所でプロジェクトが手頃な価格で立ち上げられ、市場水準が低下したことが原因であることに留意すべきです。実際、低層住宅セグメントの価格は依然として高く、特にハノイ環状2号線と環状3号線に隣接する地域、社会インフラ整備計画のある開発地域、安定した交通インフラ、人口密度の高い地域では顕著です。」

所得の伸びは価格上昇とともに「延長」している

純移住数の増加、人口増加、高い都市化率により、長期的な住宅需要は高いままです。さらに、2023年から2025年にかけてハノイの世帯数は​​15万7000世帯増加すると予測されています。しかし、今後の供給には、販売開始が予想される全タイプのアパート59,000戸、低層住宅9,000戸、社会住宅18,700戸のみが含まれる。住宅不足は7万300戸。

住宅需要の高さに直面して、ハノイの人々の平均所得が住宅を所有できるかどうかが疑問となっている。サヴィルズ・ベトナムの報告書では、ハノイは2023年までに一人当たり平均所得を1億5000万ベトナムドン/年とすることを目指していると指摘されている。2019年と比較すると、平均所得成長率は6%/年である。一方、2019年から2023年上半期までのマンション価格の上昇率は年13％となっている。

ハン氏は次のように述べました。「ハノイの一人当たり所得の伸びは、マンション価格の伸びよりも低いことは明らかです。この差が拡大し続ければ、住宅取得に時間がかかることを示す好例です。この二つの数字が縮まらなければ、ハノイ在住者だけでなく、仕事や子供のためにハノイで住宅を所有したいと考えている他省出身者など、一般の人々にとって住宅取得はより長期化し、困難になるでしょう。低層住宅は言うまでもなく、価格が高騰すると、購入者は価格の妥当性だけでなく、実際の価値に見合った商品かどうかも考慮するようになります。そのため、購入者の意思決定プロセスはより遅く、より長引くことになるでしょう。」

しかし、別荘やタウンハウスの市場では、手頃な価格とよく計画されたプロジェクトの商品が依然として買い手を惹きつけています。これは、ハノイの低層マンションセグメントの四半期取引が、暗い第1四半期の後、改善傾向にあり、販売戸数が106戸で前四半期比20％増となっているという事実に反映されている。

「これは、2023年第2四半期末に記録された明るい兆候の一つです。当時、市場には1戸あたり約100億ドンの低層プロジェクトが多数存在していました。ハノイにおける2023年第2四半期の記録によると、100億ドン未満の主要価格のプロジェクトが取引の39%を占め、100億ドンから200億ドンのアパートが28%、300億ドンを超えるアパートはわずか13%でした。データによると、価格が手頃であればあるほど、販売率も向上することがわかります」とハン氏はコメントしました。

ダイフォン建設投資不動産株式会社の営業部長ディン・ヴァン・トロイ氏は次のように語った。「一次供給は限られているが、今日のハノイ市場における住宅購入者にとっての利点は、二次市場を選択できることである。二次市場は、事前に開発され、法的に保証され、よりリーズナブルな価格の製品が多数ある。」

現状では、二次市場価格は一次市場価格と依然として競争力があります。サヴィルズ・ベトナムによると、一般的に低層住宅の価格は、2023年第2四半期には二次供給分が一次供給分より20％安くなるという。一次市場には選択肢があまりありませんが、二次市場には価格面での選択肢が多くあります。製品はもはや新品ではありませんが、その代わりに購入者はすぐに使用できる状態、またはすぐに使用できる状態になっています。

特に、最近、ハノイは公共投資支出を促進しています。これは、ハノイの経済活動全般、特に不動産事業を含むその他の活動を促進する上で好ましい要因です。環状4号線の建設工事が始まったばかりで、メリン、ダンフォン、ホアイドゥック、ソクソン、ハドン、タンオアイなどの郊外地域の開発が促進されることが期待されています。2027年に環状4号線が開通すると、環状4号線周辺の住宅供給が現在よりも増加すると予測されています。