最近、政府は不動産市場の回復と突破を支援するために多くの強力な解決策を打ち出してきました。特に、決議33では、政府は市場を「救済」するための具体的かつ詳細な解決策を数多く提案しています。実際、市場もいくつかの肯定的なシグナルを受け取ったものの、突破することはできなかった。

ジャーナリストと世論新聞の記者と話す、シティ不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏。ホーチミン市不動産協会（HoREA）は次のように述べています。「2023年の最初の7か月間、不動産市場は引き続き多くの困難に直面しました。

+ 2023年初頭から現在までの不動産市場をどのように評価しますか?

- 不動産市場は、政府が困難を取り除くための解決策を講じた後、改善の兆しを見せている。しかし、全体的には、過去 7 か月間にわたって、市場は依然として多くの困難、低い流動性、非常に限られた供給に直面しています。

主な理由としては、法的問題が未解決であること、資本へのアクセスが限られていること、2022年後半に投資家の信頼に影響を与えるいくつかの事件が発生していること、そして一般的に、法的問題、供給不足、需給の不均衡など、市場のいくつかの根本的な問題が解決されていないことが挙げられます。

実際、ベトナムは不動産市場の潜在力と強みをまだ十分に活用していません。工業、観光、娯楽用不動産は一部の地域にのみ集中しており、全国のすべての地域で広範な勢いと魅力を生み出しているわけではありません。

多くの投資市場セグメントは依然として大きな障壁や障害に直面しています。潜在的な土地資源が最適に活用されていない。工業団地、経済区、輸出加工区、ハイテク区の不動産は、入居率が低いものの、依然として慎重かつ緩やかなペースで開発が進められています。

あらゆる社会階層の住宅需要は非常に大きく、特に低・中所得者層向けの住宅需​​要が高いのですが、対応のレベルは限られています。

+ 現在の市場の難しさについて、より明確に分析していただけますか?

- 現在、不動産市場の躍進を阻む主な困難と障害が 3 つあります。

まず、土地法に関連する困難、計画法による困難、投資法に関連する困難など、政策や法律に関連する困難があります。

例えば、計画に関しては、1/500 の詳細計画を伴ういくつかのプロジェクトが承認されていますが、ゾーニングや全体計画と一致しておらず、規制に従って見直し、調整、更新が行われています。

あるいは、土地評価方法に関する規制により多くのプロジェクトが困難や障害に遭遇し、実施が遅れることもあります。多くの場合、土地利用計画は発表されているものの、地区レベルでの年間土地利用計画は存在しません...

2番目は資本の流れの困難です。特に、不動産事業向けの融資資金へのアクセスは、主に高金利、プロジェクトの合法性、市場の流動性の信頼性という 3 つの問題により、依然として容易ではありません。実際の実質金利は年11～12％程度です。

最近の0.5～2％の金利引き下げは、政府と銀行システムによる多大な努力によるものです。この動きは経済と不動産ビジネスに好影響を与えています。

ただし、プロジェクト期間を 1 年短縮すると、企業は利息として資本コストを最大 12 ～ 15% 節約できます。年間を通じて給与コスト、機械設備などのコストを節約できることは言うまでもありません。

不動産信用に対するリスク管理に関する厳格な規制は、市場をより健全なものにし、実際のニーズに近づけ、価格バブルを回避するのに役立ちます。

しかしながら、現状では、不動産事業の大部分は財務余力が限られており、自己資本も少なく、事業運営は主に銀行信用資本に依存しているため、信用資本へのアクセスが困難になっています。

社会住宅向けの120兆ドンのパッケージによる融資金利は高すぎる（企業向けは8.7％、住宅購入者向けは年8.2％）ため、投資家や住宅購入者にとって困難となっている。

第三に、総需要と市場の信頼の難しさです。ほとんどの分野、特に高級住宅、高級観光・リゾート不動産および土地で総需要が大幅に減少していることがわかります。市場の信頼は急落した。

ベトナム不動産協会の予備調査によると、プロジェクト開発企業の3分の2は過去1年間にほとんど新規プロジェクト開発活動を行っていなかった。

一方、不動産仲介業では従業員の約50～70％を削減した。投資家の皆さん、ほとんどの投資家は最近不動産市場に資金を投入していません。

+ では、不動産市場の突破を支援するために、どのような提案がありますか?

- 現在最も緊急の課題は、ベトナムの不動産市場における総需要を増やし、重要な供給源を創出することです。現在、ベトナムの不動産市場における最大の需要は、手頃な価格の商業用住宅分野です。したがって、総需要を増やすためには、このタイプを早く、強く、多様に開発する必要があります。

しかし、近い将来、政府は2023年および2023～2025年の社会経済復興開発計画に従って、不動産市場を支援するための解決策を効果的に実施する必要がある。

また、遅延・中断している不動産プロジェクトに対する法的手続きの見直しを早急に完了させ、2022年と2023年に徹底的に処理することで、プロジェクトが再開できる条件を整え、市場への商品供給を確保します。

また、ビジネス環境の改善を目的とした土地利用投資プロジェクトの形成および実施における行政手続きの改革という重要な課題に関する政府決議第43/NQ-CP号2014年6月6日付第2条第1項h点に基づき、承認された1/500の詳細計画がある地域における投資プロジェクトに対する建設許可を国が免除することを期待します。

信用資本に関しては、商業銀行も電子決済や非現金決済による不動産取引に対する金利・手数料の支援を強化する必要があると思います。

また、2023年～2025年の不動産市場における貸出金利は以下の通りと提案します。収益に適した商業住宅セグメントの場合、推奨値は年間 7% 未満です。

社会住宅セグメント: 企業向けには年間 6% 未満を推奨。年利4.5%未満の住宅購入者向け。観光およびリゾート不動産セグメントでは、年間 9% 未満が推奨されます。最後に、高級住宅不動産セグメントおよびその他のセグメントでは、年間 9 ～ 10% が推奨されます。

債券を民間発行ではなく公的に発行する傾向を方向づけ、奨励する。社債、預金の取り消し、不動産譲渡における「二重価格」申告などに関する違反行為を引き続き厳格に処理し、抑止力を高めるとともに投資家の権利を保障し、予算の損失を削減する。社債やファンド証券の投資家を保護するための法的枠組みを整備する。

最後に、土地法の施行を導く法令のいくつかの条項を修正および補足する法令第10/2023/ND-CP号に基づき、数百億米ドルの資金を迅速に解放し、観光およびリゾート不動産の開発を刺激するために、二次投資家への観光およびリゾート不動産の所有権証明書の発行を促進することを推奨します。

+ ありがとうございました！

ベトヴ（演奏）