不動産税は住宅価格を下げることができますか?

建設部は、最近の不動産価格の上昇原因について政府に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・使用している者が、短期間で利益を得るために投機や売買を行うことを抑制する税制政策を検討・提案すると明らかにした。

建設省によれば、最近の住宅価格上昇の要因としては、多数の投資家、投資家グループ、投機家、不動産仲介業者の「参加」が挙げられる。建設部は、１平方メートル当たり１億円以上の落札価格がついた競売について、競売に参加してすぐに売却し利益を上げることを専門とする投資団体が多いと明らかにした。オークション会場の外では、多くのブローカーが結果を待っており、1区画あたり2億～5億ドンの価格差で土地を売買する準備ができている。不法な利益を目的とした多くの土地の売買は一般的であり、組織的でさえあり、土地と周辺の住宅の価格を上昇させています。

一部の団体、投資家、個人の不動産ブローカーは、市場情報を歪曲して「価格をつり上げ」、仮想価格を作り出し、人々の知識不足を利用して心理を操作し、群衆心理に従って投資を誘致して利益を得ています。

通常、住宅プロジェクトの投資家は、商品を販売するために、取引フロアとブローカーに販売価格の平均 3% を支払います。しかし、ブローカーは顧客との取引時に市場の状況に応じて価格をさらに上乗せすることが多く、その結果、買い手が「差額」を支払うことになります。

「この熱狂期には、多くのブローカーが売主から住宅や土地を購入し、その後10～15%値上げして売却するという「手付金」方式も用います。例えば、あるマンションの価格が50億ドンで、ブローカーは購入のために10億ドンを手付金として預け、1ヶ月以内に支払うことに同意します。しかし、この1ヶ月の間に、ブローカーは60億～70億ドンの値上げで売却する顧客を見つけるのです。

さらに、一部の投資家は「高い販売価格を提示」することで住宅価格の上昇にも貢献しており、予想利益を不動産プロジェクトの平均よりも高くしている。建設省は報告書の中で、 「売りに出されている物件がわずか、あるいは1件しかない地域では、競争や参考価格の欠如により、投資家は利益を上げるために価格を引き上げることができる」と述べている。

この問題についてコメントしている、Ths。不動産法の専門家グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅価格や土地価格の高騰の原因の一つは、銀行の支援による「土地取引ほど儲かるものはない」という考えによる投機や買いだめの現象だと語った。これは銀行業界の「VIP」顧客ファイルです。なぜなら、ローンの担保は常に住宅や土地であり、これらの担保はほぼ常に価値が上昇し、リスクがほとんどないと考えられているからです。人々の投資ニーズは正当なものですが、この現象が高レベルになると、投機や住宅や土地の買いだめにつながり、市場を歪め、土地の放棄や資源の浪費につながります。

これ。グエン・ヴァン・ディン氏は、土地と住宅への課税は、制度や政策の継続的な革新と改善、土地管理と利用の有効性と効率性の向上に関する中央執行委員会の2022年決議第18-NQ/TW号に明確に規定されている必須の解決策であると述べた。決議18では、 「土地の無駄な利用、休耕地の放置、汚染、劣化といった状況を克服する」、「広大な土地や多くの住宅を利用し、土地投機を行い、土地利用を遅らせ、休耕地を放置する人々に対してより高い税率を規定する」という課題と解決策が提示されている。

グエン・ヴァン・ディン氏は、最近の土地オークションでは、落札価格が開始価格の数十倍に上ることがあると語った。大半の人々は、州予算に大きな収入源が追加されるという事実を喜ぶよりも、オークションの結果に懐疑的な見方をしている。その理由は、オークションで落札された後、その土地は放棄されることが多く、多くの場合「ゴーストタウン」を形成しているからだ。これらの「プロジェクト」のほとんどは入居率が非常に低く、実施から数十年が経過しても、実際に建てられた住宅はわずか数軒で、そこに人が入居したに過ぎません。したがって、ThS。グエン・ヴァン・ディン氏は、住宅と土地への課税は党の決議18に政治的根拠があるが、各地方で同期して公平に実施されなければならないと述べた。

重要な要素は、適切な対象に税金が課されることを保証し、税制の有効性を促進するための課税データベースの必要性です。現時点では、完全なデータベースが存在せず、また、他人が不動産の名義を名乗るという現象により、この不動産の所有者が誰であるかの正確な判定は未だ行われていません。

しかし、首相は、デジタル変革に役立つ人口データ、身分証明、電子認証のアプリケーションを開発するプロジェクト06を承認した。新しい土地法、住宅法、不動産業法では、土地、住宅、不動産情報に関する国家データベースの構築についても言及されています。効果的に実施されれば、近い将来、不動産税法が可決された後にそれを施行するための重要なデータベースとなる信頼性の高いデータベースシステムを構築することが可能になる。

「もし不動産に課税対象が与えられ、不動産に関する情報システムやデータベースを収集し、所有権を「帰属」させ、誰がその不動産を所有しているかを正確に把握できれば、不可能と思われることが起こり得ます。住宅価格や土地価格は下落し、場合によっては大幅に下落するでしょう。不動産投機はほぼ完全に停止するでしょう。銀行も、土地王に代わる新たな顧客基盤を探さざるを得なくなるでしょう。」

課税は「住宅は投機のためではなく住むためのものである」という考え方を具体化するためのものであり、そうして初めて労働者が定住するという夢はより遠ざかることになるだろう」とグエン・バン・ディン氏は強調した。

不動産市場は最近、国会が市場に関する3つの重要な法律を正式に承認し、施行日を6か月前倒しの2024年8月1日からとするなど改善の兆しを見せている。不動産市場はハノイだけが活況を呈している一方、他の地域はまだかなり静かだ。不動産事業が多くの困難に直面し、投資家が依然として地方市場に「閉じ込められている」状況において、セカンドハウスに課税するという最近の提案は多くの反対意見を招いている。

実は、セカンドハウスへの課税は新しい提案ではなく、2009年から言及されていたものの、さまざまな理由から、2022年6月に国会常任委員会によって発行された決議第18-NQ/TW号に正式に含まれるまで合法化されませんでした。しかし、特に第2不動産以上の土地使用権や財産所有権に対する追加課税を通じて土地市場を規制するための規制・政策を策定するプロセスには、多くの障害が存在します。

特に、多くの専門家は、不動産税の課税が慎重に計算され、均等化されなければ、住宅価格が上昇し、低・中所得者層の住宅へのアクセスが困難になるなど、逆効果を生む可能性があると懸念している。

どのルートが適していますか?

税金は、不動産の譲渡、投機、価格高騰などにおける脱税に対処するための効果的な手段です。しかし、セカンドハウスへの課税は、市場の現実と一致し、すべての当事者の利益の調和を確保するように慎重に計算する必要があります。

多くの専門家によると、税金は、急騰する地価を抑制し、投機を減らし、市場操作を防ぎ、不動産を本来の価値に戻す手段となり得る。しかし、現在の土地情報管理の仕組みは不明確であり、課税は容易ではありません。

税金は良い解決策であり、国家予算の収入を増やし、6〜12か月または1〜2年の短期的には市場の調整に貢献しますが、長期的にはその影響を維持することはできません。しかし、土地価格に対して売り手が課税するため、課税すると価格が上がるだけではないかという懸念もある。

金融専門家のディン・テ・ヒエン氏は報道陣に対し、財産税は単純に資産を持つ人から徴収される税金であると理解していると述べた。資産が増えると税金も増えます。平均的な生活水準の人々にとって、住む家が 1 軒だけであることは問題ではありません。

資産（不動産）をたくさん持っている人や、継続的に利益を生み出す資産を持っている人の場合、より多くの税金を払うのは当然です。投資目的で借り入れる場合、税金は投資家が計算しなければならないコストの一部であり、「利益を得て損失を負担する」ことになります。

最近、ベトナム不動産協会（VARS）も、2軒目以上の住宅を購入する人とプロジェクトを放棄する所有者の2つのグループの人々に適用される不動産税政策を提案した。売主の所有期間が短い取引については、税率が段階的に増加します。

以前、2023年8月にホーチミン市の有権者は、セカンドハウスへの課税と、土地価値を生み出さない空き地や住宅へのより高い税金の課すことを提案し続けました。財政部は、不動産税法プロジェクトを研究開発し、2024年の法律および条例の整備計画に追加される予定であり、第8回国会（2024年10月）で意見を聴くために提出したと発表した。

カーン・アン