価格は波のように上昇し、下がる兆しはない

Thuさんと夫（ハノイ市ハドン区在住）は、投資・賃貸目的でハノイ市タンチ区の土地を売却し、中心部にアパートを購入することに決めました。タン・スアン、カウ・ザイ、ドン・ダーなどのハノイ地区にある一連のアパートを見て、トゥーさんは価格がかなり高いと言いました。

「私はタンチ区の土地を約30億ドンで売りました。カウザイ区やタンスアン区で100^{平方メートル}ほどのマンションを買うとしたら、プロジェクトにもよりますが、50億～60億ドンくらいかかるでしょう」とトゥーさんは語った。

しかし、上記の都心部でアパートを購入できれば、トゥーさんはすぐに月額2,000万ドン程度で賃貸に出せるようになる。彼女はタンスアン区のアパートの「敷金」を待っており、月額2000万ドンで借りたいと希望する顧客がいる。

タンニエンの調査によると、ハノイの都心部の一部地区では中価格帯および低価格帯のマンションの価格が上昇傾向にある。たとえば、タンスアン地区のグエントゥアン通り、レヴァンティエム通り、グエンフイトゥオン通り、ヴートロンフン通り、レヴァンルオン通りなどのエリアにある一部のプロジェクトは、1^{平方メートル}あたり約4,000万～6,000万ドンの価格で販売されています。

Cau Giay、Nam Tu Liem、Hoang Mai、Hai Ba Trungなどの地区では、価格はThanh Xuan地区と似ており、完全な法的書類を備えた建物の価格でも1^{平方メートル}あたり6,000万VNDを超えています。最も高価なのは、タイホー地区（タイホー地区）のアパートです。ここでの価格レベルは、特に湖の近くや主要道路の近くのプロジェクトでは、他の地域の 1.5 倍または 2 倍になることがあります。調査ではまた、価格が波のように上昇することが多く、下がる兆候はほとんど見られないということも明らかになった。

アパートの賃貸価格に関しては、Cau Giay地区とThanh Xuan地区のプロジェクトでは、約90^{平方メートル}以上の大型アパートの場合、月額約1,000万VNDから2,000万VNDを超える範囲となっています。タイホー区のアパートの賃貸価格は、面積や住宅の設備にもよりますが、月額1,000万VNDから3,000万VND程度と、他の地域よりも高価です。 130^{平方メートル}以上の家具付きアパートメントの家賃は、月額3,500万～4,000万ドンになることもあります。

ベトナム不動産研究所の最近の報告によると、今年最初の数か月で中価格帯のアパートの購入需要は45％増加し、手頃な価格のアパートの需要は65％増加した。

Batdongsan.comの調査によると、ハノイでは5月だけでアパート分野への関心が8％増加した。

一方、サヴィルズ・ベトナムの統計によると、2018年から2022年にかけてハノイの新築マンションの供給量は14％減少し、平均販売価格は13％上昇した。

実質需要は増加、市場には新製品が不足

都心部のマンション売買を専門とする不動産ブローカーのホアン・ヴァン・ナム氏（35歳、カウザイ区在住）は、新型コロナウイルスのパンデミックの間、実質需要の低迷と賃貸効果の低さから、多くのプロジェクトでマンション価格が安定し、その後大幅に下落する傾向にあると述べた。

ナム氏によると、コロナ禍の間、タンスアン区周辺の面積80～ ^90㎡の中級2ベッドルームアパートメントの価格はわずか30億ドン程度で、 ^1㎡あたり約3,000万ドンに相当した。しかし、この「ソフト」価格は長くは続かない。新型コロナウイルス感染症の流行が抑制されている兆候が見られるため、タンスアン区の中級マンションの価格は1^{平方メートル}あたり約4,000万ドンまで急騰し、現在も少しずつ上昇している。完全なインフラとユーティリティを備えたアパートの価格は、 ^{1平方メートル}あたり5,000万VND以上に急騰しました。

ハノイ都心部のマンション価格が上昇している理由について、もう一人の仲介業者、グエン・ヴァン・タン氏（40歳、バディン区在住）は、価格が上昇しているのは、このタイプのマンションに対する実際の需要は常に高いものの、市場には新製品が少なく、売買される物件は主に中古品であるためだと語った。

タン氏によると、それに加え、都市を離れて森林地帯へ移り住み、プロジェクトに沿った郊外の土地、農地、民宿などに投資するという流行の後、こうしたタイプの不動産は土地よりも流動性が高いため、多くの人がアパートへの投資に戻ってきたという。

「都心部のアパートの賃貸価格はエリアによって月額1,000万～3,000万ドンの範囲で推移しており、他のタイプに比べてキャッシュフローがはるかに安定している」とタン氏は分析した。

そのため、現在法廷闘争中の土地や観光マンション商品に資金を注ぎ込む代わりに、余剰資金のある人々はマンションへの投資に戻ってきている。 「金融レバレッジを利用してアパートを購入し、それを賃貸し、その賃貸収入で銀行の利息を支払う人もいる」とタン氏は明かした。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、都心部のマンション価格が上昇した理由はいくつかあると評価した。まず第一に供給です。最近、ハノイでは都心部で新しいアパートの建設プロジェクトがあまり行われていないため、アパートの最も活発なセグメントは依然として中古市場で売買される中古物件です。いくつかの新しいプロジェクトは開発中ですが、投資家はまだ販売を開始しておらず、一部のプロジェクトは停滞しています。

第二に、ディン氏によると、マンション価格、特に都心部のマンション価格を押し上げている要因は需要にある。 「需要は常に高く、特に2～3ベッドルームの中規模アパートメントは、1戸あたり40～50億ドン程度で販売されています。需要の高さは、つい最近、ナム・トゥー・リエム区でたった1件の公営住宅プロジェクトが売り出し開始されたというニュースが、都心部のアパートメントはおろか、数ヶ月にわたって世論を揺るがしたほどです。手頃な価格帯の公営住宅価格の急騰も、中価格帯アパートメントの価格上昇圧力につながっています」とディン氏は述べた。

さらに、ディン氏によれば、投資商品に関する顧客の心理や行動も多少変化しているという。 「数年前、コンドミニアム、ホームステイ、郊外の土地、森林地帯、農場への投資が活況を呈し、分譲マンションや集合住宅といった都心部の集合住宅への投資心理はやや鈍化しました。しかし、上記の新商品に関連した一連の出来事を経て、『伝統的な商品』の魅力が再び高まっています」とディン氏は語った。