―そのメカニズムとは何だと思いますか？

*第一に、ホーチミン市の既存の道路工事の改良、拡張、近代化のための投資プロジェクトにはBOT契約は適用されるべきではない。これにより、プロジェクト投資家と、料金を支払わなければならない BOT 道路を使用する人々との間の利益相反が回避され、社会的ホットスポットが形成される可能性がなくなります。代わりに、BT 契約に基づいて既存の道路工事をアップグレード、拡張、近代化する投資プロジェクトを実施し、市の予算を使って投資家に支払う方がよいでしょう。

さらに、ホーチミン市がBT契約形式で建設投資プロジェクトを再開し、国家予算資金を使って投資家に支払うことを許可するよう検討する必要があり、投資家が他のプロジェクトを実施するための土地資金で支払うことは絶対にあってはならない。同時に、国家は、土地法案（改正）の規定に従って、土地基金開発、土地開発基金、土地基金開発組織、土地使用権オークションへの投資活動を通じて予算資本を創出し、民間部門の資源を動員して都市インフラ、交通工事などの開発に投資します。

-現在の不動産市場のボトルネックについて、それを解決し、ホーチミン市の発展に突破口を開くために、どのような提案がありますか?

※現在、最も大​​きな問題は法律、具体的には土地使用料の算定に関するものです。現在の計算方法では土地使用料を支払うことができないため、ほとんどのプロジェクトは実施できません。したがって、商業用住宅プロジェクトに土地価格調整係数（係数K）を適用し、それをホーチミン市人民評議会に提出して承認を得て、すべての土地区画と土地区画（土地価格表に従って計算された価値に関係なく）に土地使用料と地代を適用することを提案します。

なぜなら、現在、不動産プロジェクト、商業住宅、都市地域の土地使用料や地代を計算するために、土地価格を決定するのに余剰法が一般的に使用されているからです。しかし、この方法では土地評価の結果は信頼できません。専門家の計算によると、同じ不動産プロジェクトに対して、1つの評価会社が2つの異なる土地評価方法を適用すると、2つの異なる結果が生成され、価値の差は約17%になります。同じ不動産プロジェクトを、同じ土地評価方法を使用して 2 つの異なる評価会社が評価した場合、結果は 2 つに分かれ、価値の差は約 17% になります。したがって、商業用住宅不動産プロジェクトの土地使用料と土地賃貸料を計算するために土地価格調整係数法を適用することは非常に重要です。

K係数を適用するとどの程度の効果があるのでしょうか？

*私の知る限り、ホーチミン市人民委員会はかつて、現在のように土地評価コンサルタント会社を雇う代わりに、土地使用料が300億ドンを超えるか下回るかに関係なく、すべての不動産および商業住宅プロジェクトに対して、土地使用料と地代を計算するためにK係数法を適用することを許可するよう求める文書を発行したことがある。係数Kを適用して土地使用料を決定する場合、6か月以上かかることはありません。プロジェクト投資家の権利を保障しながら、国家予算の完全、正確かつタイムリーな徴収を確実に行います。

同時に、ホーチミン市人民委員会の提案通りに適用される場合、不動産プロジェクト、商業住宅、市街地の土地使用料と地代金の計算が正式化され、透明性が確保されるため、国と企業の両方が国家予算に支払う必要がある土地使用料と地代金の額を予測できるようになります。

公務員、公務員、公務員の公務遂行及び関係者に対する法的リスクを回避しつつ、土地使用料や地代金の現状の不透明な状況を克服する。また、国家予算に支払われるべき土地使用料と地代金の額を決定する完全な権限を国家機関が持つことも保証します（土地価格調整係数（係数K4）を毎年または市場の変動時に決定する権利を通じて、各不動産プロジェクト、商業住宅、都市部の種類に適しており、市場に従う国家ではなく、市場を主導する国家の役割を果たします）。同時に、プロジェクト投資家の権利を保障しながら、国家予算の完全かつ正確でタイムリーな徴収を保証します。

・現在、企業が「行き詰まっている」問題は、投資方針の承認や投資家の承認手続きだ。これらはプロジェクトを実行するための最初の 2 つのステップですが、これらを解決するための推奨事項はありますか?

*投資家の承認と同時に投資方針を承認する手続きは、不動産および商業住宅プロジェクトの投資および建設手続きの「連鎖」の最初の手続きにすぎないことを認識しています。そのため、この手続きの「妨害」が、最近では社会住宅プロジェクトや商業住宅プロジェクトの「妨害」につながっています。したがって、ホーチミン市だけでなく国全体にとってこの障害を取り除くことが必要です。

さらに、現在の課題は、社会住宅プロジェクトの 1/2000 計画を調整することです。ほとんどの社会住宅プロジェクトは商業住宅を転用した土地であるため、多くのプロジェクトは実施できません。社会住宅を建設する場合、土地利用係数は1.5倍に増加します。つまり、古い 1/2000 計画をそれに応じて調整する必要があることになります。

1/2000規模のゾーニング計画の調整は国家機関の責任と権限の下にあり、都市計画および建設に関する法律に基づいて「定期的に」調整されますが、「建設投資の実現可能性調査報告書を作成してプロジェクトの次のステップを実施する前に、法律に基づいてゾーニング計画と詳細計画を承認または調整する」とは規定されていません。そのため、社会住宅プロジェクトは省の人口規模を増加させないにもかかわらず、社会住宅プロジェクトの投資家はどれくらい待たなければならないかわからないまま待たなければなりません。社会住宅の購入者は少なくとも6か月間永住または一時居住者であり、社会保険に加入している必要があるため、プロジェクトが位置する地域の地域人口規模が増加するだけです。