Les obligations financières liées au changement d'affectation des terres sont trop élevées

La loi foncière de 2024 sera modifiée pour publier une liste de prix des terrains sur 5 ans, selon le type de terrain, la superficie, l'emplacement, et accompagnée d'un coefficient annuel d'ajustement des prix des terrains.

Les informations ci-dessus ont été données par M. Vo Anh Tuan, directeur adjoint du Département de la gestion des terres ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ), lors de l'atelier « Améliorer les lois foncières pour créer une dynamique de développement à l'ère numérique » organisé par le magazine VietTimes en collaboration avec l'Institut de stratégie et de politique sur l'agriculture et l'environnement (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement) le 20 août.

Français Conformément aux réglementations précédentes de la loi foncière de 2013 (qui a expiré le 31 juillet 2024), la liste des prix des terrains est publiée tous les 5 ans. La clause 3 de l'article 159 de la loi foncière de 2024 stipule la liste des prix des terrains comme suit : Le Comité populaire provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste des prix des terrains pour promulgation et application à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial doit soumettre au Conseil populaire de la province pour décision les ajustements, les amendements et les compléments à la liste des prix des terrains pour promulgation et application à partir du 1er janvier de l'année suivante.

Cependant, de nombreux avis estiment que l'élaboration d'une liste annuelle des prix des terrains et sa publication pour application immédiate dès le 1er janvier de chaque année constitueraient un gaspillage de ressources et de temps. M. Vo Anh Tuan a également reconnu ce fait et a déclaré que la localité pourrait avoir du mal à publier une telle liste.

Par conséquent, selon M. Tuan, dans le projet d'amendements et de compléments à la loi foncière de 2024, le Conseil populaire provincial doit, selon lui, arrêter la liste périodique des prix fonciers tous les cinq ans, la promulguer et l'appliquer à compter du 1er janvier de la première année de la période. S'il s'avère nécessaire de compléter la liste des prix fonciers en cours d'année, le Comité populaire provincial en décidera.

Au cours du processus d'organisation de la mise en œuvre de la liste des prix des terrains, le gouvernement peut faire preuve de souplesse et de proactivité en complétant les cas nécessitant l'application de la liste des prix des terrains ; les localités peuvent compléter de manière proactive la liste des prix des terrains au cours de l'année pour répondre à la situation réelle.

M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction (VACC), a également souligné que si la liste annuelle des prix des terrains était publiée, les localités se soucieraient simplement de fixer les prix des terrains à temps, ce qui serait tout à fait inapproprié. M. Hiep s'est montré intéressé par le projet de publier une liste quinquennale des prix des terrains, assortie d'un coefficient d'ajustement. Il a toutefois souligné que ce coefficient devait être calculé selon des méthodes scientifiques pour garantir sa pertinence.

Concernant les prix des terrains, les indemnisations et le déblaiement des sites, le professeur associé Nguyen Dinh Tho, directeur adjoint de l'Institut de stratégie et de politique agricole et environnementale (ministère de l'Agriculture et de l'Environnement), a déclaré que les prix des terrains indiqués dans la liste des prix sont souvent très différents des prix du marché, ce qui entraîne des insuffisances dans le calcul des indemnisations et l'attraction des investissements. C'est l'une des causes de litiges et de poursuites judiciaires prolongés. La nouvelle loi foncière doit prévoir un mécanisme permettant de déterminer les prix des terrains de manière plus transparente et plus réaliste, tout en minimisant les retards dans les indemnisations et le déblaiement des sites.

Selon M. Tho, le ministère des Finances doit déterminer le coefficient approprié pour calculer les obligations financières des citoyens. Cette question est particulièrement importante, car il existe en réalité une différence considérable entre le prix du terrain sur le marché et celui fixé par l'État.

Le professeur associé, Dr Nguyen Dinh Tho, a indiqué qu'en 2011, le prix le plus élevé du terrain à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville était de 160 millions de VND/m². Cependant, au moment de l'enquête en 2019, le prix du marché dans l'ancien quartier de Hoan Kiem à Hanoï atteignait environ 1,12 milliard de VND/m², tandis que dans certains quartiers centraux de Hô-Chi-Minh-Ville, le prix était d'environ 1,18 milliard de VND/m².

Parallèlement, des enquêtes menées dans d'autres régions ont également montré que les prix réels des terrains variaient entre 780 et 820 millions de VND par mètre carré. Cependant, lors de la publication du cadre des prix des terrains pour 2019, le gouvernement a pris en compte de nombreux facteurs tels que l'inflation, le taux de croissance des salaires, le revenu par habitant et le PIB, et a donc décidé que le niveau d'ajustement ne dépasserait pas 20 % par rapport à 2011. Par conséquent, le prix maximum des terrains à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a été relevé à environ 192 millions de VND par mètre carré. Ce chiffre reste 5 à 6 fois inférieur au prix réel du marché.

« L'écart considérable entre les prix des terrains et ceux du marché a eu des répercussions directes sur les particuliers et les entreprises. De fait, ces derniers temps, à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux ménages ont rencontré des difficultés pour convertir leurs terres en usage, car les obligations financières calculées selon la grille des prix des terrains sont trop élevées. Cela exerce également une pression sur les coûts de production et d'exploitation, affectant les moyens de subsistance et le climat d'investissement », a reconnu M. Tho.

M. Tho a donc souligné la nécessité d'accorder une attention particulière aux politiques de financement foncier, en veillant à ce que les obligations financières des citoyens restent à un niveau raisonnable, tout en prévoyant un mécanisme de soutien aux entreprises. L'une des nouveautés attendues est l'ajustement des dettes fiscales, afin de garantir qu'elles ne dépassent pas la capacité de paiement et soient adaptées aux conditions de production et d'activité.

Source : https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm