Presidente de VVA: Es necesario ser coherente con el principio de que el Estado determina los precios de la tierra según mecanismos de mercado.

Según el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la Asociación de Valoración de Vietnam (VVA), después de estudiar el contenido de las enmiendas y suplementos propuestos a una serie de artículos de la Ley de Tierras de 2024, VVA propuso considerar mantener el contenido de los artículos 158, 159, 160, 162 en la Sección 2 sobre Precios de la Tierra de la Ley de Tierras actual; solo revisar para enmendar y complementar las instrucciones específicas del Gobierno que guían el contenido de los artículos y cláusulas anteriores de la Ley para cumplir mejor con los requisitos de la práctica después de un año de implementación de la Ley.

En consecuencia, la VVA evaluó que el contenido de precios de la Ley de Tierras vigente cumple básicamente con los requisitos, incluyendo su compatibilidad con la teoría de precios de la tierra y las directrices del Comité de Normas Internacionales de Valoración, del cual la Industria de Precios de Vietnam es miembro. Ha demostrado ser adecuado a las condiciones prácticas del mercado inmobiliario actual en Vietnam. Ha cumplido con las directrices del Politburó en las Resoluciones 18-NQ/TW y 69-NQ/TW.

Garantizar el derecho del Estado a decidir sobre los precios de la tierra en el mercado primario

En cuanto a algunos aspectos importantes del proceso de reforma de la Ley de Tierras de 2024, según la VVA, es necesario considerar y desarrollar regulaciones para garantizar el derecho del Estado a decidir sobre los precios de la tierra en el mercado primario (no que el Estado decida sobre los precios de la tierra en todas las transacciones sociales, incluyendo tanto el mercado primario como el secundario, según algunos puntos de vista), lo cual implica garantizar la autoridad del Estado para decidir sobre los precios de la tierra, no que se trate del "Principio de valoración de la tierra". Si esta cuestión se expresa en la Ley, es necesario seguir ese punto de vista.

El Estado tiene la autoridad de determinar directamente los precios de la tierra y tiene el derecho de regular los precios de la tierra en el mercado secundario y en el mercado en general mediante medidas apropiadas tales como: regular la oferta y la demanda, las finanzas y la moneda, etc.

Esta es la autoridad del Estado que se ha garantizado desde que la economía de nuestro país funcionó bajo un mecanismo de planificación centralizada, luego pasó a un mecanismo de economía de mercado hasta ahora, no solo recientemente abandonando el papel del Estado en la fijación de precios y solo ahora planteándolo.

Al explicar la propuesta anterior, VVA afirmó que, hasta la fecha, nuestro Partido y Estado han afirmado consistentemente: La tierra es un territorio nacional creado con el esfuerzo y la sangre de toda nuestra nación a lo largo de muchas generaciones, por lo que pertenece a todo el pueblo, representado por el Estado como propietario y gestionado de manera unificada. La tierra tiene el atributo de valor de uso, siempre tiene la capacidad de generar ganancias, y los derechos de uso de la tierra son bienes especiales que se compran y venden en el mercado inmobiliario, por lo que tienen un precio. Al ser el Estado el representante del propietario, tiene el derecho de decidir sobre este tipo de recurso con un conjunto de poderes para ejercer los derechos del propietario, incluyendo el derecho a: fijar los precios de la tierra, decidir sobre la regulación de los beneficios de la tierra mediante la recaudación de tasas por uso de la tierra, rentas de la tierra, impuestos sobre la renta de los derechos de uso de la tierra, regular el valor añadido de la tierra que no se debe a la inversión de los usuarios a los que se les han asignado derechos de uso de la tierra, etc.

Así pues, según la VVA, la legalización del derecho del Estado a determinar los precios de la tierra se ha consolidado hasta la fecha y no ha cambiado en la práctica, por lo que en esta ocasión no debe plantearse ni confundirse, enfatizando que se trata del principio de valoración de la tierra. La garantía de este derecho, tanto en la ley como en la práctica, ha permitido al Estado contar con una base para implementar políticas financieras sobre la tierra entre el Estado y las organizaciones e individuos que la utilizan, junto con otras políticas relacionadas con la gestión y regulación del mercado, y otros derechos y obligaciones de los usuarios de la tierra.

“VVA considera que, para ejercer el derecho a determinar los precios de la tierra, ya sea mediante lista de precios, coeficiente de ajuste de precios o precio específico de la tierra, el hecho de que el Estado haya utilizado, utilice y siga utilizando organizaciones consultoras profesionales independientes para asesorarse sobre las opciones de precios para sí mismo, de modo que tenga más fundamento para decidir sus propios precios, no reduce ni elimina en modo alguno el papel del derecho del Estado a determinar los precios según lo prescrito por la ley”, afirmó el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de VVA.

En consonancia con el principio de que el Estado determina los precios de la tierra según mecanismos de mercado

En cuanto a la regulación de los precios de la tierra, VVA considera que el VI Congreso Nacional del Partido ha establecido una política integral de renovación. A partir de ahí, la economía de nuestro país está decidida a construir una economía mercantil multisectorial, operando según un mecanismo de mercado bajo la gestión del Estado, y luego avanzando hacia la definición de la dirección completa de una economía que opere según un mecanismo de economía de mercado de orientación socialista.

Por lo tanto, al determinar los derechos de uso de la tierra como mercancías que se compran y venden en este mecanismo, este debe operar objetivamente según el mecanismo económico de mercado y, en ese mecanismo económico general, el precio, considerado la categoría central del mercado, debe formarse y operar según las señales objetivas de las leyes económicas de precios (centrándose en las leyes de la oferta y la demanda, la circulación monetaria, la competencia, etc.). Por lo tanto, los precios, independientemente del sujeto con la autoridad para decidirlos —incluido el Estado—, también deben cumplir con este principio. Este es el requisito objetivo del mecanismo de precios de mercado.

Por lo tanto, la VVA considera que el Estado, como representante del propietario, tiene derecho a decidir los precios siempre que este tipo de bienes funcione conforme al mecanismo del mercado. En consecuencia, el respeto del Estado al movimiento objetivo del mercado y la decisión sobre los precios según sus principios no son incompatibles con la naturaleza económica del Estado en dicho mecanismo. Si nos preocupan las consecuencias de que los precios de la tierra se ajusten al mecanismo de precios de mercado (por supuesto, el mercado no está regulado eficazmente), pero volvemos al mecanismo de precios no mercantiles para estabilizarlo según los deseos subjetivos, evitando la norma que convierte los precios en precios subsidiados que coexisten con los precios reales del mercado, lo que conduce a un estado de operaciones clandestinas y opacas; el mecanismo de pedir y conceder privilegios y beneficios tiene tierras fértiles para existir...

Valoración de terrenos según el principio del mercado regulado

Según VVA, la fijación de precios según los principios del mercado debe ser un mercado regulado y la responsabilidad de regular para tener el mercado deseado corresponde a otras soluciones...

En consecuencia, la VVA considera que los precios de la tierra tienen la función de reflejar la síntesis de las principales relaciones económicas y sociales de la economía. Se considera un "espejo" del mercado de tierras, y cualquiera que sea el mercado, el precio lo refleja fielmente. Por lo tanto, la valoración de la tierra no puede basarse en señales de mercado manipuladas o afectadas por factores individuales, factores repentinos e irrazonables como la especulación, la inflación, los desastres naturales, las guerras, las crisis económicas y financieras y las barreras irrazonables del mercado, sino que debe ser un mercado regulado que elimine dichos factores mediante herramientas y medidas regulatorias: oferta, demanda, finanzas y divisas.

“Cabe destacar que, cuando el mercado aún presente los factores mencionados, para fijar precios de acuerdo con los principios del mercado, la Asociación de Valuación de Vietnam recomienda que el Estado permita la revisión y complementación de la normativa vigente para que las organizaciones de valuación cuenten con criterios específicos para seleccionar insumos para métodos de valuación que sean comunes, no únicos, y eliminar los factores de inestabilidad del mercado mencionados”, enfatizó el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de la VVA.

Mantener los precios del mercado, regular las políticas de financiación de tierras

Según la VVA, al implementar el principio del precio de mercado, es necesario mantener la coherencia para que el precio refleje el precio de mercado bajo el impacto de la oferta y la demanda, y no añadir políticas sociales al precio. Sin embargo, debe existir un sistema de políticas sincronizado para controlar el impacto de los precios de mercado.

En consecuencia, los precios de mercado de la tierra sin duda tendrán un fuerte impacto en el acceso a la tierra de muchos sujetos en todos los estratos sociales, especialmente en la implementación de las políticas de seguridad social. Estos impactos son reales si no se implementan políticas para limitarlos.

“La Ley y sus directrices deben permitir políticas financieras adicionales (impuestos, ingresos, etc.) en el sentido de que si los precios son altos, se debe reducir la tasa de ingresos, y políticas de incentivos más razonables que antes para evitar causar “shocks” que tengan impactos adversos en la vida de las personas”, enfatizó la recomendación el Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente de VVA.

Mantener regulaciones específicas de precios de la tierra

Según la VVA, la Lista de Precios de Terrenos es esencialmente un resumen de los precios de cada tipo de terreno asociado a cada uso, por ubicación, región y localidad. La Lista de Precios de Terrenos es esencialmente un método de fijación de precios masivos, que establece un precio general para toda una ruta o la ubicación de un área completa. El coeficiente para ajustar un precio específico también es un coeficiente general de carácter masivo. Debido a este carácter masivo, no puede abarcar casos específicos según el principio del precio de mercado y, sin duda, afectará la política financiera entre el Estado y las organizaciones e individuos que utilizan el terreno.

Por lo tanto, según VVA, todavía es necesario un mecanismo para decidir sobre casos específicos a fin de servir a políticas apropiadas tales como: Tipos de tierras que aún no se utilizan, puestas en uso por primera vez; tipos de tierras con características especiales (tierras ganadas al mar) no incluidas en la lista de precios de tierras; Proyectos de uso de tierras con el mismo propósito de uso de la tierra pero diferente escala, función, estructura de uso de la tierra, coeficiente de uso de la tierra...; fluctuaciones objetivas y razonables que causan fluctuaciones locales en los precios del mercado; Tipos de tierras, proyectos de uso de tierras específicos en el momento en que el Estado asigna tierras, recupera tierras para implementar políticas sobre la recaudación de tarifas por uso de la tierra, renta de la tierra, compensación por limpieza del sitio...

Fuente: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html