Konvertierungsprofil steigt stark an

Gemäß Beschluss Nr. 79/2024/QD-UBND des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt gilt in Ho-Chi-Minh-Stadt ab dem 31. Oktober 2024 offiziell die neue Grundstückspreisliste.

Viele Leute, die ihre Landnutzung ändern und ein „rotes Register“ anlegen wollten, waren zuvor zu den Filialen des Grundbuchamts gegangen, um die entsprechenden Formalitäten zu erledigen, bevor die neue Grundstückspreisliste in Kraft trat, da sie wussten, dass Ho-Chi-Minh-Stadt eine Grundstückspreisliste mit einer Erhöhung um das 4- bis 38-fache (ohne den K-Koeffizienten) gegenüber der alten Grundstückspreisliste angekündigt hatte.

Als Ende Oktober ein Reporter der Zeitung Dau Tu die Zweigstelle des Grundbuchamts im Bezirk Go Vap besuchte, wartete dort Herr Tran Van Trung, ein Angestellter einer Immobilienberatungsfirma, darauf, sechs Sätze Dokumente einzureichen. Herr Trung teilte mit, dass er im Oktober (bevor die neue Grundstückspreisliste in Kraft trat) 15 Dokumentensätze ausgefüllt und an Kunden in Go Vap, Distrikt 12 und Hoc Mon übermittelt habe. Bei diesen Dokumenten geht es vor allem um die Änderung des Nutzungszwecks, die Erteilung von roten Büchern und auch die Übertragung von Grundstücken.

Laut Experten wird diese neue Grundstückspreisliste erhebliche Auswirkungen auf Personen haben, die die Anerkennung von Wohnnutzungsrechten, die Änderung des Landnutzungszwecks oder die Abtrennung von Wohngrundstücken beantragen müssen …

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, sagte: „Die neue Grundstückspreisliste wird kurzfristig sowohl positive als auch negative psychologische Auswirkungen haben. Wer sein Land in Wohngrundstück umwandeln möchte, muss ein Vielfaches (mindestens das Zehnfache) an Steuern zahlen, insbesondere in den Randbezirken, da sich dort hauptsächlich landwirtschaftliche Flächen befinden und die zu zahlende Steuer sogar höher ist als der Preis für zuvor erworbenes Ackerland.“

Auch die Unternehmen sind besorgt.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu sagten die meisten Immobilienunternehmen, dass die neue Grundstückspreisliste kurzfristig keine direkten Auswirkungen auf Immobilienprojekte habe, in der kommenden Zeit jedoch indirekt die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds und die Kosten für die Zahlung von Landnutzungsgebühren erhöhen werde.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, erklärte, dass die Frage, ob die Behörden bei der Umwandlung von Land in andere Nutzungszwecke Steuerschulden zulassen würden, für Investoren und Unternehmen die größte Sorge sei. Früher gab es bei der Umwandlung keine Steuerschuld, doch jetzt erlaubt das Bodengesetz den Landnutzern, in Fällen, in denen keine Bedingungen für die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen in Bezug auf das Land vorliegen, Landnutzungsgebühren als Schuld zu verbuchen und nur bei der Übertragung von Landnutzungsrechten und der Erzielung von Einkünften zu zahlen.

„Was die Preise betrifft, werden die Immobilienpreise in naher Zukunft sicherlich steigen. Denn gemäß dem Marktmechanismus gibt es bei steigenden Inputkosten keinen Grund für sinkende oder gleichbleibende Outputpreise“, betonte Herr Thien.

Herr Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, teilt diese Ansicht und sagte, dass viele Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt immer noch auf sinkende Wohnungspreise warteten, dies jedoch nicht machbar sei. Der Grund hierfür liegt darin, dass sämtliche Inputfaktoren von Projektentwicklungsunternehmen, wie etwa die Grundsteuerkosten gemäß der neuen Preisliste, die Baukosten, die Investitionskosten für das Produktdesign usw., allesamt sehr stark angehoben werden.

Laut Herrn Trung müssen Unternehmen angesichts der immer knapper werdenden Grundstücksfinanzierung enorme Summen investieren, um einen schönen Standort zu besitzen, insbesondere im Zentrum. Wenn die Grundstückspreise hoch sind, machen Investoren zwar ein Produkt beliebt, verlieren aber mit Sicherheit Geld. Bei schönen Standorten müssen die Projektentwickler auch standortgerechte Produkte bauen, daher wird es keine Billigpreise geben.

Aus Marktsicht kommentierte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die angepasste Grundstückspreisliste noch keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gehabt habe, da die Preise für Projekte hauptsächlich nach der Überschussmethode berechnet würden. Allerdings wird der neue Grundstückspreis den Markt in der „Phase 2“ beeinflussen, wenn Immobilienunternehmen zur Durchführung von Projekten Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten und die Menschen zu diesem Zeitpunkt Grundstücke zu höheren Preisen als zuvor verkaufen möchten, was zu einem Druck zur Erhöhung der Immobilienpreise führt.

Der Staat muss daher wirksame Maßnahmen ergreifen, um die Aktivitäten von Spekulanten und Grundstücksmaklern usw. zu kontrollieren und zu verhindern, dass diese die neue Grundstückspreisliste ausnutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben und so den Markt zum Zwecke illegaler Profitmacherei zu stören.