Aktuelles Immobilienangebot: Mit der neu beschlossenen Stadt- und Landschaftsplanung wird die Stadtentwicklung in den kommenden Jahren in vier Stadtgebiete gegliedert. (Foto: Linh An)

Städtische Wohnfläche erreicht bis 2030 32 m2 pro Person

Am 3. Oktober hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um die städtische und ländliche Systemplanung für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 bekannt zu geben. Zuvor war diese Planung Ende August vom Premierminister genehmigt worden.

Dr. Architekt Pham Thi Nham, stellvertretender Direktor des Nationalen Instituts für Stadt- und Landplanung, stellte kurz die Planung städtischer und ländlicher Systeme vor und sagte, dass das Land bislang zwei große Stadtgebiete gebildet habe: Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Die Entwicklungsausrichtung der kommenden Jahre liegt auf vier städtischen Gebieten: Hanoi, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt und Can Tho.

In der kommenden Zeit wird sich das städtische Netzwerk Vietnams nach dem Modell städtischer Regionen und zentraler Städte auf nationaler, regionaler, provinzieller und Bezirksebene entwickeln.

Nationale zentrale Stadtgebiete sind besondere Stadtgebiete. Stadtgebiete des Typs I werden die Rolle dynamischer Stadtgebiete spielen und der wichtigste Wachstumspol für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung, die nationale Sicherheit und Verteidigung sowie die wirtschaftliche Umstrukturierung von Regionen und Territorien sein.

Mit der neu beschlossenen Stadt- und Landschaftsplanung wird die Stadtentwicklung in den kommenden Jahren in vier Stadtgebiete gegliedert.

Konkret umfasst die Metropolregion Hanoi Hanoi, Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen, Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang, Vinh Phuc, Ha Nam, Thai Nguyen, Hoa Binh und Phu Tho.

Das große Stadtgebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt, einschließlich Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau, Tay Ninh, Binh Phuoc, Long An, Tien Giang.

Stadtgebiet Da Nang, einschließlich der Stadt Da Nang, Hue und benachbarter Stadtgebiete der Provinzen Quang Nam, Quang Ngai und Binh Dinh.

Stadtgebiet von Can Tho, einschließlich der Stadt Can Tho und der benachbarten Stadtgebiete der Provinzen An Giang, Kien Giang, Vinh Long und Dong Thap.

Dieser Plan zielt auch auf die Entwicklung von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu wichtigen Wachstumspolen des Landes ab.

Mit der Entscheidung zur Genehmigung der Planung wird als Ziel eine Urbanisierungsrate von über 50 % bis 2030 und von 70 % bis 2050 festgelegt, wobei die Zahl der städtischen Gebiete im ganzen Land zwischen etwa 1.000 und 1.200 liegen soll. Dazu gehört auch die Bildung einer Reihe nationaler und regionaler Stadtzentren mit einem Einkommen, das dem durchschnittlichen Niveau der städtischen Gebiete in der Gruppe der vier führenden ASEAN-Länder entspricht. Die städtische Wirtschaft trägt etwa 85 % zum BIP des Landes bei.

Darüber hinaus soll bis 2030 ein nationales und regionales Smart-Urban-Netzwerk mit internationalen Verbindungen sowie drei bis fünf Stadtgebiete mit regional und international anerkannten Marken aufgebaut werden.

Das Verhältnis von Verkehrsflächen zu städtischen Bauflächen beträgt etwa 16–26 %, die durchschnittliche Wohnfläche in städtischen Gebieten beträgt 32 m²/Person.

Der Bezirk Thanh Oai in Hanoi setzt plötzlich Grundstücksauktionen aus

Das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai hat gerade angekündigt, keine Auktionen für 197 Grundstücke in den Gebieten Man Ca, Man Cong, Ma Man Trong, dem Dorf Van Quan und der Gemeinde Do Dong mehr zu organisieren.

Der Grund besteht darin, die Versteigerung von Landnutzungsrechten im Bezirk gemäß den Anweisungen des Volkskomitees von Hanoi sicherzustellen.

Das Volkskomitee des Bezirks teilte mit, dass der Bezirk nach der Überprüfung und Prüfung der Dokumente und der Sicherstellung der rechtlichen Bedingungen gemäß den Anweisungen des Volkskomitees der Stadt weiterhin die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte gemäß den Vorschriften bekannt geben werde.

Unmittelbar danach kündigte die Vietnam Auction Joint Stock Company – der Auktionsveranstalter – auch die Aussetzung der Versteigerung von 58 Grundstücken und 73 Parzellen in den Gebieten Man Ca, Man Cong, Ma Man Trong, dem Dorf Van Quan und der Gemeinde Do Dong an.

Dieser Ankündigung zufolge wird den Kunden ihre Antragsgebühr und Anzahlung zurückerstattet.

Zuvor hatte der Auktionsveranstalter die Versteigerung der Nutzungsrechte für 58 Grundstücke in den Gebieten Man Ca, Man Cong und Ma Man (die zu den Blöcken ONT-07 und ONT-08 gehören) angekündigt, die am Morgen des 5. Oktober stattfinden soll.

Die Grundstücke haben eine Fläche von über 76–189 m², der Anfangspreis beträgt 5,3 Millionen VND/m². Kunden, die an Grundstücksauktionen teilnehmen, müssen etwa 81 bis 201 Millionen VND im Voraus bezahlen.

Für 73 weitere Grundstücke in der gleichen Gegend beträgt der Anfangspreis ebenfalls 5,3 Millionen VND/m2. Fläche von 87,5 – 161 m², entsprechend 463 Millionen VND bis 926 Millionen VND/Grundstück. Die Kaution für jedes Grundstück beträgt 93 bis 185 Millionen VND. Die Auktion soll am 19. Oktober stattfinden.

Dies ist nicht das erste Mal, dass der Bezirk Thanh Oai eine vorübergehende Aussetzung von Grundstücksversteigerungen angekündigt hat. Zuvor hatte das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai am 29. August ein Dokument an das District Land Fund Development Center und die Auktionsorganisationsgesellschaft bezüglich der vorübergehenden Aussetzung der Versteigerung von Landnutzungsrechten für 114 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, geschickt.

Dem Plan zufolge wird der Bezirk Thanh Oai diese 114 Grundstücke in zwei Sitzungen versteigern (57 Grundstücke pro Sitzung). Davon wurden 57 Lose der ersten Partie am 8. September versteigert.

Das Volkskomitee des Bezirks teilte mit, dass es die Neuorganisation der Auktion erst bekannt geben werde, nachdem es die Rechtmäßigkeit und die Bedingungen überprüft und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichergestellt habe.

Vorschlag zur Baulandpreisliste für jedes Grundstück

Gemäß dem im Juni von der Regierung erlassenen Dekret Nr. 71 zur Regulierung der Grundstückspreise ist das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt für die detaillierte Erstellung, Anpassung, Änderung und Ergänzung von Grundstückspreislisten für jedes Grundstück auf der Grundlage von Wertzonen und Standardgrundstücken verantwortlich.

Zwar gibt es derzeit keine konkreten Regelungen zu Baulandpreislisten für jedes Grundstück auf Basis von Wertzonen und Standardgrundstücken. Um dem Bodengesetz von 2024 und den Rechtsdokumenten sowie den praktischen Anforderungen der Bodenverwaltung in der aktuellen Periode gerecht zu werden, ist laut Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Entwicklung und Veröffentlichung von Rundschreiben daher dringend erforderlich.

Um für jedes Grundstück auf Grundlage der Wertzone und des Standardgrundstücks eine Grundstückspreisliste zu erstellen, sieht der Entwurf die Erfassung von Informationen und Daten zur Bewertung der Bedingungen des Gebiets vor, um für jedes Grundstück auf Grundlage der Wertzone und des Standardgrundstücks eine Grundstückspreisliste zu erstellen, darunter: Digitale Katasterkarte; Grundstücksfläche und Grundstücksgrundfläche in der Grundstücksdatenbank; Informationen zur Registrierung der Landnutzung in der Landdatenbank; Daten zur Flächennutzungsplanung, behördlich genehmigte Detailplanungen der Bebauung...

Grundlage für die Auswahl eines Standardgrundstücks ist, dass das Grundstück im Wertbereich die höchste Häufigkeit des Auftretens von Merkmalen hinsichtlich Fläche, Form und Größe aufweisen muss.

Falls die Grundstücke im Wertgebiet viele Flächentypen mit gleicher Häufigkeit aufweisen, wählen Sie in der Reihenfolge der Priorität das Grundstück aus, dessen Fläche der durchschnittlichen Fläche der Grundstücke im Wertgebiet am nächsten kommt.

Falls die Grundstücke im Wertbereich viele komplexe Formen aufweisen und mit der gleichen Häufigkeit auftreten, wählen Sie in der Reihenfolge der Priorität das Grundstück aus, das einem Rechteck oder Quadrat relativ ähnlich ist, als Standardgrundstück.

Darüber hinaus gibt es auf dem Grundstück kaum Veränderungen hinsichtlich Lage, Zweck, Form und Planung. Es gibt klare Grenzen, einen vollständigen Rechtsstatus in Bezug auf Landnutzungsrechte und Hausbesitzrechte sowie an Grundstücke gebundene Vermögenswerte (sofern vorhanden). Es gibt keine Streitigkeiten in Bezug auf Landnutzungsrechte und Hausbesitzrechte sowie an Grundstücke gebundene Vermögenswerte (sofern vorhanden).

In diesem Rundschreibenentwurf wird anhand statistischer Analysen ermittelt, wie die einzelnen Differenzniveaus der einzelnen Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, angepasst werden können.

Basierend auf der spezifischen Situation vor Ort bestimmen die Ergebnisse durch statistische Analyse die Anpassungsmethode für jedes Differenzniveau jedes Faktors, der den Grundstückspreis beeinflusst. Die Organisation, die die Grundstücksbewertung durchführt, analysiert, bewertet und erstellt eine Vergleichsverhältnistabelle.

Darüber hinaus holt die Organisation, die Gutachten zur Grundstücksbewertung durchführt, die Meinung von Experten zum Entwurf der Vergleichstabelle ein, indem sie direkte Interviews führt oder Workshops zur Meinungseinholung organisiert. Fassen Sie die Meinungen zusammen und schlagen Sie im erläuternden Bericht zur Erstellung einer Grundstückspreistabelle eine Vergleichstabelle vor.

Auf Grundlage der Ergebnisse der Grundstücksbewertung in jeder Wertzone ermittelt die Organisation, die die Grundstücksbewertung durchführt, die Differenz der Grundstückspreise benachbarter Grundstücke mit gleichem Nutzungszweck in jeder Wertzone sowie die Differenz der Grundstückspreise benachbarter Grundstücke mit gleichem Nutzungszweck zwischen den Wertzonen.

Gleichzeitig führt die Organisation Gutachten zur Grundstücksbewertung durch und holt Meinungen von Landnutzern und Experten zur Eignung der Bewertungsergebnisse von Grundstücken in jedem Wertbereich im Vergleich zu ähnlichen Grundstücken ein, die innerhalb von 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Gutachten und davor auf den Markt gebracht oder bei Auktionen für Landnutzungsrechte ersteigert wurden.

Fälle des Widerrufs von Landnutzungsrechtszertifikaten, die gemäß dem Landgesetz von 2024 ausgestellt wurden

Absatz 2, Artikel 152 des geänderten Landgesetzes von 2024, gültig ab August 2024, legt fest, dass der Staat in sechs Fällen ausgestellte Zertifikate widerruft.

Speziell:

a) Der Staat fordert die gesamte Landfläche zurück, die in der erteilten Urkunde über Landnutzungsrechte, der Urkunde über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, der Urkunde über Hauseigentumsrechte, der Urkunde über Eigentumsrechte an Bauarbeiten, der Urkunde über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte sowie der Urkunde über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten verzeichnet ist;

b) Ausgabe und Umtausch von Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Zertifikaten über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, Zertifikaten über Hauseigentumsrechte, Zertifikaten über Eigentumsrechte an Bauwerken, Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit Grundstücken verbundene Vermögenswerte, Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, die bereits ausgegeben wurden;

c) Landnutzer und Eigentümer von mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerten ändern ihr Land und ihre mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerte und müssen sich eine neue Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an den mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerten ausstellen lassen;

d) Die Bescheinigung wurde ohne die erforderliche Befugnis, an den falschen Landnutzer, für die falsche Landfläche, unter Nichterfüllung der Ausstellungsvoraussetzungen und nicht für den richtigen Landnutzungszweck oder die richtige Landnutzungsdauer oder den richtigen Landnutzungsbeginn gemäß den Bestimmungen des Landrechts zum Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung ausgestellt;

d) Das ausgestellte Zertifikat wird von einem zuständigen Gericht für ungültig erklärt;

e) Bei einer Versteigerung oder Übertragung von Landnutzungsrechten und mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten auf Verlangen des Gerichts oder der Vollstreckungsbehörde legt der Vollstreckungsschuldner die ausgestellte Bescheinigung nicht vor.

Daher sind die Fälle des Widerrufs von Landnutzungsrechtszertifikaten wie oben beschrieben geregelt.