-Was sind Ihrer Meinung nach diese Mechanismen?

*Erstens sollten BOT-Verträge nicht für Investitionsprojekte zur Aufrüstung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßenbauarbeiten in Ho-Chi-Minh-Stadt verwendet werden. Dadurch werden Interessenkonflikte zwischen Projektinvestoren und gebührenpflichtigen Nutzern der BOT-Straßen vermieden, die möglicherweise zu sozialen Brennpunkten führen. Stattdessen ist es besser, Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßenbauwerke im Rahmen von BT-Verträgen umzusetzen und die Investoren aus dem Stadtbudget zu bezahlen.

Darüber hinaus muss erwogen werden, Ho-Chi-Minh-Stadt zu gestatten, Bauinvestitionsprojekte im Rahmen des BT-Vertrags wiederaufzunehmen und dabei staatliche Haushaltsmittel zur Bezahlung der Investoren zu verwenden, und auf keinen Fall mit Landmitteln, damit Investoren andere Projekte durchführen können. Gleichzeitig schafft der Staat durch Investitionstätigkeiten in die Entwicklung von Landfonds, Landentwicklungsfonds, Landfondsentwicklungsorganisationen und Auktionen von Landnutzungsrechten gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Landgesetzes (in der geänderten Fassung) Haushaltskapital, um Ressourcen aus dem privaten Sektor für Investitionen in die Entwicklung der städtischen Infrastruktur, Verkehrsbauwerke usw. zu mobilisieren.

- Welche Vorschläge haben Sie hinsichtlich der aktuellen Engpässe auf dem Immobilienmarkt, um diese zu lösen und einen Durchbruch für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erzielen?

*Das größte Problem besteht derzeit in der Gesetzgebung, insbesondere in der Berechnung der Landnutzungsgebühren. Die meisten Projekte können nicht umgesetzt werden, da die Landnutzungsgebühren mit den derzeitigen Berechnungsmethoden nicht bezahlt werden können. Daher wird vorgeschlagen, kommerziellen Wohnungsbauprojekten die Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) zu gestatten und diesen dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Genehmigung vorzulegen, um auf alle Grundstücke und Parzellen (unabhängig vom gemäß der Grundstückspreisliste berechneten Wert) Landnutzungsgebühren und Grundrenten anzuwenden.

Denn derzeit wird die Überschussmethode häufig zur Ermittlung von Grundstückspreisen verwendet, um Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete zu berechnen. Allerdings führt diese Methode zu unzuverlässigen Ergebnissen bei der Grundstücksbewertung. Nach Berechnungen von Experten führt die Anwendung zweier unterschiedlicher Methoden zur Grundstücksbewertung durch ein und dasselbe Immobilienprojekt zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Wenn dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen mit derselben Methode zur Grundstücksbewertung bewertet wird, ergeben sich zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Daher ist die Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Landmietgebühren für gewerbliche Wohnimmobilienprojekte unbedingt erforderlich.

-Wie vorteilhaft ist es, den K-Koeffizienten anzuwenden, Sir?

*Soweit ich weiß, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einmal ein Dokument herausgegeben, in dem es um die Erlaubnis bat, die K-Koeffizienten-Methode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente für alle Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekte anzuwenden, unabhängig davon, ob die Landnutzungsgebühr des Projekts über oder unter 30 Milliarden VND liegt, anstatt wie derzeit eine Beratungseinheit zur Grundstücksbewertung zu beauftragen. Bei Anwendung des Koeffizienten K zur Ermittlung der Landnutzungsgebühr kann dies nicht länger als 6 Monate dauern. Stellen Sie eine vollständige, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Beträge für den Staatshaushalt sicher und wahren Sie gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren.

Gleichzeitig wird, wenn es gemäß dem Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt umgesetzt wird, die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete formalisiert und für Transparenz gesorgt, sodass sowohl der Staat als auch die Unternehmen die Höhe der Landnutzungsgebühren und Grundrenten vorhersagen können, die an den Staatshaushalt abgeführt werden müssen.

Überwindung der derzeit unbekannten Situation der Landnutzungsgebühren und Grundrenten und gleichzeitig Vermeidung rechtlicher Risiken für Staatsbeamte, Beamte und öffentliche Angestellte bei der Ausübung ihrer Amtspflichten sowie damit verbundene Personen; Es stellt außerdem sicher, dass die staatlichen Stellen die volle Entscheidungsbefugnis über die Höhe der an den Staatshaushalt abzuführenden Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen haben (durch das Recht, jährlich oder bei Marktschwankungen über den Anpassungskoeffizienten für den Bodenpreis (Koeffizient K4) zu entscheiden, der für jede Art von Immobilienprojekt, gewerblichem Wohnungsbau und städtischen Gebieten geeignet ist, um die Rolle des Staates zu übernehmen, der den Markt anführt, und nicht des Staates, der dem Markt folgt). Gleichzeitig wird eine vollständige, korrekte und rechtzeitige Einziehung der Einnahmen für den Staatshaushalt sichergestellt und gleichzeitig werden die Rechte der Projektinvestoren gewahrt.

- Ein Problem, mit dem die Unternehmen derzeit „feststecken“, ist das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und zur Zulassung von Investoren. Dies sind die ersten beiden Schritte zur Durchführung eines Projekts. Haben Sie Empfehlungen zur Lösung dieser Probleme?

*Wir sind uns bewusst, dass das Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung der Investoren nur das erste Verfahren in der „Kette“ der Investitions- und Bauverfahren für Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekte ist. Daher hat diese „Blockade“ der Verfahren in letzter Zeit zu „Blockaden“ bei Sozialwohnungsprojekten und gewerblichen Wohnungsbauprojekten geführt. Daher ist es notwendig, dieses Hindernis nicht nur für Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern für das ganze Land zu beseitigen.

Darüber hinaus besteht derzeit das Problem der Anpassung der 1/2000-Planung für soziale Wohnungsbauprojekte. Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, da es sich bei den meisten Sozialwohnungsprojekten um umgewidmete Grundstücke handelt, auf denen zuvor Gewerbewohnungen gebaut wurden. Beim Bau von Sozialwohnungen erhöht sich der Flächennutzungskoeffizient um das 1,5-fache. Dies bedeutet, dass die alte 1/2000-Planung entsprechend angepasst werden muss.

Die Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1/2000 unterliegt der Verantwortung und Autorität staatlicher Stellen und wird gemäß dem Stadtplanungs- und Baugesetz „regelmäßig“ angepasst. Es ist jedoch nicht festgelegt, dass „Flächennutzungspläne und Detailpläne gemäß dem Gesetz genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden können.“ Daher müssen Investoren in Sozialwohnungsprojekte warten, ohne zu wissen, wie lange sie warten müssen, auch wenn das Sozialwohnungsprojekt die Bevölkerungszahl der Provinz nicht erhöht. Denn Käufer von Sozialwohnungen müssen seit mindestens sechs Monaten dauerhaft oder vorübergehend dort ansässig und sozialversichert sein, was die lokale Bevölkerungszahl in dem Gebiet, in dem sich das Projekt befindet, nur erhöht.