زاوية المنطقة السكنية في MBQH 2125 المرحلة الأولى، حي دونج في، مدينة ثانه هوا. الصورة: PV

قصص من التطبيقات

في مارس 2025، تلقت صحيفة ثانه هوا التماسًا من الأسر التي تعيش في المرحلة الأولى من MBQH 2125 (التابعة لمشروع الإسكان والحديقة الخضراء في المنطقة الحضرية الجنوبية لمدينة ثانه هوا، حي دونج في، مدينة ثانه هوا).

تبدأ إحدى الالتماسات بالكلمات التالية: "هذه هي المرة الرابعة التي نرسل فيها التماسًا إلى السلطات المعنية بشأن مستثمر مشروع MBQH 2125 المرحلة الأولى لعدم إصدار الكتب الحمراء؛ إن رد مستثمر مشروع MBQH 2125 المرحلة الأولى والسلطات المعنية غير مرضٍ، مما يُظهر علامات التأخير وتجنب التطلعات المشروعة للأسر".

ومن المعروف أن مشروع MBQH 2125 المرحلة الأولى هو أحد مشاريع التطوير الحضري الكبيرة في ^مدينة ثانه هوا بمساحة 82،188.8 متر مربع، بما في ذلك 633 قطعة أرض (85 قطعة أرض فيلا، 548 قطعة أرض تاون هاوس). شركة هانوي رويال العقارية المساهمة هي الوحدة الفائزة بالمزاد لحقوق استخدام أراضي المشروع (وفقًا للقرار رقم 2939/QD-UBND بتاريخ 2 أغسطس 2018 للجنة الشعبية الإقليمية ثانه هوا). قامت الشركة بالوفاء بالتزاماتها المالية بشأن رسوم استخدام الأراضي، وتم منحها شهادة حق استخدام الأرض. قامت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة (التي أصبحت الآن إدارة الزراعة والموارد الطبيعية) بالتنسيق مع الوحدات ذات الصلة لتنظيم تسليم الأراضي في الميدان إلى شركة هانوي رويال العقارية المساهمة اعتبارًا من عام 2019.

ورغم أن الدولة منحت شهادات حق استخدام الأراضي للمستثمر في المشروع، إلا أن الأسر التي اشترت الأراضي في هذا الموقع لم تحصل بعد على الكتب الحمراء. ويصبح هذا الأمر مصدر قلق وقلق بالنسبة للعديد من الأسر لأن العديد من الحقوق ذات الصلة تتأثر أيضًا.

قالت السيدة نها، إحدى سكان منطقة MBQH 2125 المرحلة الأولى: "لقد التقينا عدة مرات وطلبنا من المستثمر المضي قدمًا في إجراءات إصدار السجلات الحمراء للأسر التي اشترت الأراضي، لكنهم لم يستجيبوا. إن العيش في وسط منطقة حضرية مزدحمة بالمدينة دون الحصول على سجل أحمر قد أثر بشكل كبير على حياة الناس وأنشطتهم، مثل عدم قدرتهم على تسجيل المواليد أو الزواج أو الدراسة في المنطقة".

عائلة السيدة LTG هي إحدى الأسر التي اشترت أرضًا في المرحلة الأولى من MBQH 2125 بموجب "عقد قرض" وبدأت في بناء منزل في عامي 2022-2023. ويعتبر منزلها أيضًا واحدًا من بين العديد من الشقق التي تم بناؤها بشكل غير صحيح مقارنة بلوائح التصميم. الواجهة الأمامية للمنزل لا يوجد بها ما يكفي من 4 طوابق و 1 علوي، والجزء الخلفي أيضًا لا يوجد به مساحة كافية متبقية. قالت السيدة ج.: "في هذه المنطقة، معظم المنازل التي بُنيت قبل عام ٢٠٢٤ لا تتوافق مع التصميم المُعتمد، إذ كانوا آنذاك يشترون الأرض ويبنونها دون أي توجيه أو إشراف أو تذكير من المستثمر. تشعر العديد من الأسر بالقلق الآن، فتصميم المنزل وكثافة البناء غير صحيحين، فهل من سبيل لإصلاح ذلك مستقبلًا لاستكمال طلب التسجيل في السجل الأحمر؟ لأن المنازل التي لا تحمل سجلات حمراء، تُقيد حقوق العديد من مستخدمي الأراضي، ولا يُمكن رهنها للبنك، وإذا أرادوا الانتقال إلى مكان أكثر ملاءمة للعمل، فعليهم تأجيله!"

القضايا القانونية والمسؤولية

بالعودة إلى القصة القانونية في المرحلة الأولى من مشروع MBQH 2125، ربما ينبع جوهر المشكلة من طريقة تنفيذ المشروع التي يتبعها المستثمر. وفقًا للوائح مشروع MBQH 2125 المرحلة الأولى، يجب على المستثمر استكمال جميع بنود البناء للمنزل الخام وفقًا للتصميم المعتمد من الجهة المختصة قبل بيعه للعملاء، ولكن الواقع مختلف تمامًا.

مدينة ثانه هوا كما تبدو من الأعلى. الصورة: PV

فور فوزها بمزاد حقوق استخدام الأرض، وبسبب عدم توفر التمويل اللازم لبناء منزل خام، لم تقم شركة هانوي هوانغ جيا العقارية المساهمة، بالتنسيق مع شركة مجموعة فيتنام بروسبيريتي للاستثمار المساهمة، ببناء منزل خام. ولكن بناءً على حاجة العملاء لشراء أرض لبناء منازل، استشرت الشركة العملاء بشأن بيع الأرض من خلال "عقد قرض". يشترط هذا العقد سرية المعلومات، حسبما أفاد أحد الأسر التي اشترت أرضًا في هذا الموقع.

أضافت بعض الأسر: "بموجب الاتفاقية المبرمة مع العميل، فإن رقم قطعة الأرض في "عقد القرض" هو رقم قطعة الأرض، أي رقم الدين لقطعة الأرض في المشروع. يُسلم المستثمر العملاء الذين يدفعون كامل المبلغ وفقًا للاتفاقية، مع وثائق تتضمن: عقد القرض، ومحضر تسليم الأرض، والالتزام ببناء المنزل وفقًا للرسومات التصميمية، مع إرفاق وثائق أخرى ليقوم العميل ببناء المنزل بنفسه. عند انتهاء العميل من بناء المنزل، يُوافق المستثمر على ذلك، ويبدأ في إجراءات إبرام عقد البيع، وإصدار دفتر شيكات للعميل".

وهذا شكل شائع إلى حد ما من أشكال "التحايل على القانون". بدلاً من بناء منزل خام وبيع منزل مكتمل، يبيع المستثمر الأرض للناس من خلال "عقد قرض"، ثم يسمح للناس ببناء منازلهم الخاصة. ويؤدي هذا الوضع إلى نتيجتين رئيسيتين واضحتين: فالناس لا يملكون وثائق قانونية كاملة تتعلق بشراء وبيع الأراضي مع المستثمرين، ولا يملكون حقوق ملكية الأراضي التي دفعوا ثمنها؛ بسبب سوء الإدارة فإن العديد من الأسر لا تلتزم ببناء المنازل حسب التصاميم الحضرية المعتمدة مما يؤدي إلى عواقب كثيرة فيما بعد.

قالت السيدة LT T، المقيمة في المرحلة الأولى من مشروع MBQH 2125: "في البداية، عندما بدأ العملاء ببناء المنازل، لم يكن المستثمر يدقق أو يشرف، فقامت العديد من الأسر ببناء منازل عشوائيًا وفقًا لتصاميمها الخاصة، متجاهلةً الرسومات التصميمية العامة. في السنوات الأخيرة، أصبح الإشراف أكثر صرامة، وقام العملاء بالبناء وفقًا للتصميم المعتمد. علاوة على ذلك، يتعين على كل أسرة، عند بدء البناء، دفع وديعة قدرها 100 مليون دونج للالتزام بالبناء وفقًا للتصميم، و30 مليون دونج لإدارة المشروع والإشراف عليه."

الكثافة السكانية في المرحلة الأولى من MBQH 2125 حتى الآن مزدحمة للغاية. وأظهرت مشاهدات المراسلين لبعض صفوف المنازل في الموقع أن بعض الأسر قامت بالبناء وفقا للتصميم، في حين قامت أسر أخرى بالبناء ضد التصميم. ما يشغل بال الكثير من الأسر هو هل تم بناء المنزل بشكل صحيح أم لا، متى سيتم منح الأسر التي تشتري أرض في هذا الموقع الكتب الحمراء؟ نشعر بالقلق لأننا سمعنا أن المستثمر لا ينفذ إجراءات إصدار السجلات الحمراء للعملاء، لأنه لم يعد مسؤولاً عن إدارة إجمالي السجلات الحمراء. هل هناك احتمال لانتهاك أصول الأسر؟ - تساءلت السيدة NTT، المقيمة في المدينة.

تحت ضغط العريضة الشعبية وتوجيهات اللجنة الشعبية الإقليمية، استجابت شركة هانوي هوانج جيا العقارية المساهمة كتابيًا في فبراير 2025. في النشرة الرسمية رقم 03/CV-HNHG بتاريخ 10 فبراير 2025 و04/CV-HNHG بتاريخ 14 فبراير 2025، ذكرت الشركة: "حتى الآن، أنجزت الشركة بناء 570 قطعة أرض من إجمالي 633 قطعة أرض فازت بالمزاد، وتواصل الاستثمار في بناء القطع الـ 63 المتبقية. وفيما يتعلق بتعبئة رأس المال من خلال "عقود القروض"، ترى الشركة أن هذا نشاط قانوني، استنادًا إلى البند 3 من المادة 7 من قانون الشركات لعام 2020. وفيما يتعلق بتأخير التقدم، عزت الشركة التأخر إلى "عوامل عديدة، ذاتية وموضوعية، لا سيما في ظل استمرار جائحة كوفيد-19، مما أثر بشكل كبير على الاقتصاد الفيتنامي بشكل عام وعلى الشركة بشكل خاص". يذكر أن الشركة تعهدت بأنه "من المتوقع الانتهاء من إصدار شهادات حق الانتفاع بالأراضي للأسر المؤهلة في الربع الثاني من عام 2025".

يعد مشروع MBQH 2125 المرحلة الأولى مثالاً نموذجيًا على أوجه القصور في إدارة المشاريع الحضرية في ثانه هوا. إن عدم قيام المستثمرين ببناء المنازل وفق التصاميم المعتمدة، بل استخدام نموذج "بيع الأراضي" من خلال عقود قروض للأسر لبناء منازلها بنفسها، وافتقارهم إلى الرقابة والإدارة أثناء عملية البناء، أدى إلى العديد من العواقب. بعد مرور 7 سنوات على بدء المشروع، اشترى الناس الأراضي واستقروا فيها، ولكن حتى الآن، وبعد العديد من الطلبات والالتماسات، لم يتم منحهم الكتب الحمراء، مما أدى إلى غضب شعبي.

إن التزام المستثمر الأخير بإكمال إصدار الكتب الحمراء في الربع الثاني من عام 2025 هو إشارة إيجابية، ولكن هناك حاجة إلى إشراف دقيق من السلطات لضمان التنفيذ وفقًا لخريطة الطريق المحددة، مما يساهم في حل المشكلات في المرحلة الأولى من MBQH 2125. ومن هذا الوضع، تحتاج هيئات إدارة الدولة إلى حلول أكثر صرامة في إدارة أوامر البناء وغيرها من القضايا في مشاريع المناطق الحضرية الجديدة، وتجنب مواقف مماثلة في المستقبل.

إلى دونغ - فيت هونغ

الدرس الثاني: مشاريع "الاستنساخ" من المرحلة الأولى من MBQH 2125

المصدر: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm